美的海岸花园全程营销实战案例全录(编辑修改稿)

美的海岸花园全程营销实战案例全录(编辑修改稿)内容摘要：

部低密度别墅加设少量洋房进行建设。 整个小区按高档、度假、休闲、功能齐全的概念进行规划。 内设管理处、会所设施包括游泳池（成人、小孩）、托儿所、幼儿园、羽毛球场、篮球场、卡拉 OK 厅、桌球室、乒乓球室、健身室、特色展览场所、银行等设施。 托儿所、幼儿园按高档设计，设置寄宿服务。 主入口设在广珠公路边，要求具有特色，符合顺 德市作为广珠路“绿色窗口”的要求。 入口广场设计需富有特色、美观。 次入口放在三乐公路边。 交通方面考虑以私家小轿车为主要交通工具。 内设校巴、区内巴士（电瓶车）为辅助交通工具。 区内自设变电站供应区内电力（拟设在水闸边）。 设天然气集中供应站。 小区内原有两条河涌需保留排水功能，可以改道或覆盖。 区内围墙在东、西、北面设置，东、北面围墙（即近广珠、三乐公路处）为透视式，在公路边设 2米宽绿化带再设围墙，围墙内设 5米宽高树绿化带再设道路，以防尘土并隔音。 区内河堤作为小区内一部分进行加高、美化和利用。 河堤外不设住宅， 故原则上将会所等公共设施放在河堤外。 需设小堤对堤外设施进行保护，并对河边进行美化。 中国最庞大的实用下载资料库 (负责整理 . 版权归原作者所有 ) 九、整体项目策划 策划包装的重要性 自 1994 年上半年开始，房地产市场逐渐降温，摆脱了 199 1993 年那种狂热的不正常状态逐步走上正常发展的轨道，但也因局势发生了这样的转变，使市场的形势也变得严峻起来，已再不是“有货便能卖出去”的形势，而是“供大于求”，发展商彼此要进行竞争，因而策划包装在竞争中占据了举足轻重的地位。 策划包装是针对项目的特点，从市场定位出发，通过整套的销售材料及广告平面的制作，使项目树立起良好的形象，在 市场中的同类型产品中脱颖而出，同时利用已取得的知名度，产生名牌效应，促进项目的销售。 另外，良好的策划还能为大型项目的分期推出作预先的部署，以利于项目后期的销售。 现时珠三角房地产的发展商均逐渐认识到策划包装的重要性，侧重了这方面的投入，就能获得超额的市场回报。 项目色调 以淡黄色为主，瓦面为淡黄色稍偏红，墙体淡黄，路边绿草要宽，围墙周边要绿树围绕。 广告牌 广告的创造应以清晰醒目为准则，充分显示小区的大型完善规划（最好以小区的规划图为主景），并突出发展商的名称，尽早为本项目作软性的宣传。 广告牌摆放的位 置，一是小区现场如三洪奇桥头，利于过往人流加深印象；二是显要的路口，如广州大桥下桥处等显眼位置，务求将接触面拓宽，吸引往来的人流注意，以提高项目前期的知名度。 另外，可在各处路口设置醒目的地点指示牌，清楚指示本小区的位置。 售楼部 售楼部应设置在 105国道旁边，容易被路人所留意，其造型应以宽敞明亮、简洁清新为主调，全落地的大玻璃门墙，售楼部门前设置一弧形的造型花坛，融园林美景于一体，环境优美的售楼部应最能体现其审美水平。 样板房及样板楼 可参考祈福新村、碧桂园、新世界花园等样板房内的家具布局、装饰配套，力求温 馨舒适，充满时代气氛又典雅亲切，激发买家的购买欲望。 一方面可以展示别致的外型设计，另一方面又可以给买家一个“定心丸”，让买家看得到摸得着。 项目功能的策划 住客会所 纵观现时成功的度假小区项目，其住客会所功能齐备与否，优越与否，可以说是其成功的一大决定因素，如祈福新村、碧桂园等均极为标榜其会所的优越性，所以应在会所方面有所突破，除了多数小区会所拥有的如健身室、桑拿室、游戏中心、球类等活动场所之外，可考虑加设股票咨询及以下项目内容： （ 1）文化艺术区 （ 3）宠物酒店 （ 2）模型馆 （ 4）亲子植物园 绿化设计 园林绿化一般分为中、西两种，西式园林现时一般较为标榜“欧陆式园林风格”、“地中海风情”、“凡尔赛风格”等，其代表作有嘉仕花园。 “凡尔赛风格”的街心花园绝对令人耳目一新。 由于西式园林相对独立，可塑性大，见效快且 中国最庞大的实用下载资料库 (负责整理 . 版权归原作者所有 ) 明显，所以本项目早期可采用西式园林设计，而中式园林由于占地较大，且与建筑外观风格关联不强，可塑性不大，所以不宜全面采用，可分为以下两方面： 欧陆风格花园 前期绿化应注重在“快”、“美”、“显”三方面，所以主要由各种立体形状组成的欧式花园，非常适合早期的观感，所以售楼部前的花坛设计 可与街心花园风格相呼应，融合时尚美感浑然一体。 （ 2）堤边绿化 项目的南边为北江河堤，堤岸筑高后可修建一列花圃，主要亦是以欧陆风格为主，注重花艺的造型及修剪，另外可间插一列“花篮路灯”（可参照广州环市路、东风路沿途路灯）令景致此起彼落，富于变化。 在区内的几段水道两边栽上极富江南气息的垂柳，铁铸雕花的休闲座椅，两边再栽上月季、杜鹃，点缀邻近建成的花棚式长廊，翠荷绿柳，鸟语花香，一派南国好景色。 （ 3）增设多种家居服务 针对项目的性质，小区可以提供多种家居服务，如：钟点清扫、洗衣服务、邮寄服务等，方便住 客在区内及家中使用，优质物业管理令住客度假无忧，同时又可提高本项目的服务档次。 项目后期策划 装修套餐 鉴于本项目是度假式小区，住客难以在当地再花时间花力气去搞装修等问题，他们当然希望可以在收楼后稍加装饰即可入住，所以在装修方面可提供二至三种不同装修标准来满足买家的选择，另外可以配置一些厨具用品、浴室设备及一些必要的家电，买家可以视自己需要作选择。 这种方式只须付款后便可享用，无须为装修、购买而费神，买家可以轻轻松松入住新居。 付款方式 多种付款方式的选择可以减轻买家的负担，参看现时市场上的众多楼盘的付款方式 ，大致上可分为“一次性付款”、“建筑分期”、“银行按揭”、“优惠免息分期”这几种，亦有部分发展商为减轻买家负担，将原来的七成按揭，改为九成按揭（即除银行提供的七成按揭外，再由发展商提供二成按揭）。 此举实乃高招，一方面从实际上令买家受惠；另一方面又可以减轻买家对供楼的忧虑。 累积折扣优惠 此方法目的是为了让业主可自动成为本累积折扣计划的受惠人；不论是以业主名义或介绍第三者购买项目单位均可获累积折扣优惠。 运作目标当然是希望以连带关系吸引更多买家，此等计划有利于与业主保持联系，及产生连动性的销售效应，惠及项目后期 销售。 促销推广策划 扩大软性宣传的影响力 现时房地产业的不断成熟，无论是电台、电视台、报纸、杂志都有专刊、专栏介绍现今房地产的最新动向。 通过早期的软性宣传，先建立其市场形象，再配合后期宣传，有利于销售。 安排适当的公关宣传活动 当软性宣传达到一定成效，施工现场渐成气候后，便可适当安排一些现场公关活动，如一些电台的现场“欢乐 SHOW”，由电台著名主持人亲临主持节目，组游艺和抽奖活动，吸引买家前来参观。 此外也可搞一些类似菊展、中秋晚会的节目，可让他们亲身参与，增加小区的温馨气氛，这样既可达到宣传之效， 又可带动销售。 中国最庞大的实用下载资料库 (负责整理 . 版权归原作者所有 ) 十、销售形式部署及调整因素 软性宣传 预售及内部认购。