精品文档湖北某房地产公司策划部与工作流程

精品文档湖北某房地产公司策划部与工作流程内容摘要：

礼仪公司（广告公司可以推荐）； 开盘仪式内容与程序细化，由礼仪公司提建议，营销中心审核，总指挥批准； 开盘场地包装，由礼仪公司准备； 临时泊车位规划，交通组织、安全保卫，并协调政府相关部门（需要相关部门配合）； 邀请嘉宾（需要相关部门配合）； 与媒体互动。 与媒体协调配合，与广告软文写作配合； 物料筹备（场地包装、服装、音响、请柬、礼品等）。 上述工作需要合 同审算中心、设计管理中心、项目部、企业发展中心、人力资源中心、总经理办公室、财务部等相关部门配合。 促销 促销方案制定，报营销副总经理审核，总经理批准； 礼品定购。 总经理办公室予以配合； 促销客户联络，由营销中心联系。 附则 委托销售代理公司销售的项目，开盘筹备工作由销售代理公司负责，营销中心对其“开盘筹备工作计划”进行审核，由公司总经理批准后由销售代理机构组织实施。 营销中心负责监控销售代理机构筹备工作实施情况，协调公司有关部门给予 必要的支持、配合，同时， 对其工作不力之处提出改进意见，督促其做好开盘筹备工作。 行的重要工作，各有关部门必须团结协作、密切配合，确保筹备工作顺利进行。 如有配合不力、职责范围内工作没有按期、保质保量完成，而导致开盘筹备工作受阻，影响项目销售工作的，公司将视具体情况对责任部门负责人、直接责任人给予必要的处罚。 ： 职责分配 广告宣传计划， 组织广告宣传工作，进行广告宣传的跟踪 与 效果评价。 营销副总经理负责 审核广告计划的可行性，并签署意见。 总经理 负责 审批 广告宣传计划。 财务管理中心 、合同审算中心 参与广告计划的评审，跟踪广告宣传费用的使用情况。 广告计划 管理 广告计划的 制定 广告计划包括《项目广告宣传总计划》和《阶段广告宣传计划》。 项目广告宣传总计划 在 实际 取得项目后一个月内，策划总监根据： ⑴ 项目开发总计划；⑵ 销售计划及销售目标； ⑶ 项目销售费用及广告费用预算； ⑷ 总经理指示意见等编制《项目广告宣传 总 计划》。 《项目广告宣 传总计划》包括但不限于以下内容： ⑴ 销售阶段及起止时间； ⑵ 各阶段在各类媒体上投放的各类广告数量； ⑶ 各阶段广告费用及比例（包括广告宣传量占销售额的比例，各销售阶段广告宣传量的投放比例，各媒体广告宣传费的投放比例等）； ⑷ 销售目标及广告效果 估计 ； ⑸ 广告效果测评 办法 及保障措施、责任制等。 《项目广告宣传总计划》须经公司 专题会议 讨论通过，总经理审批。 阶段广告宣传计划 在项目不同时期或阶段，策划总监根据《项目广告宣传总计划》，结合项目销售的实际情况提出并编制销售各阶段的《阶段广告宣传计划》。 阶 段广告宣传计划可分为： ⑴ 前期广告宣传计划（开始内部认购前）； ⑵ 开盘前广告宣传计划（取得 “ 预售许可证 ” 前，包括 “ 预热期 ” 、 “ 内部认购期 ” ）； ⑶ 开盘后的强销期广告宣传计划（每月另应编制《月度广告宣传计划》）； ⑷ 尾盘期广告宣传计划（销售率达到 80％以后）。 《阶段广告宣传计划》及《月度广告宣传计划》须经主管副总经理审批。 广告宣传计划的财务评审 作为公司 全面预算管理的主管部门 ，财务管理中心应参与广告计划的评审，并负责广告计划审批后的备案。 备案后的广告计划是 进行广告宣传费预算 管理 及费用支出 控制 的依 据。 广告计划的 调整 策划总监要定期评审广告宣传计划的适宜性，根据市场实况，及时进行调整。 以下情况下，营销中心可提出变更广告宣传计划： ⑴ 房地产宏观市场发生较大变化时； ⑵ 项目竞争格局发生变化时； ⑶ 实际销售与计划有较大变化时。 广告调整 计划由策划总监提出，变更程序同审批程序。 广告计划变更后，公司按照变更后的广告计划编制预算和考核。 销售代理公司的 广告计划 管理 项目委托代理公司 销售时， 根据代理方式（代理费是否包括广告宣传费），策 划总监负责与代理公司共同拟定广告计划，并报策划总监审核，总经理审批。 广告宣传费管理 广告宣传费用是项目销售费用的一部分，应纳入公司 全面预算管理。 广告宣传费用的支出程序 见下图。 无论是自销还是委托销售，各项目的广告宣传费均应根据广告宣传计划核定一个总预算额度。 各阶段、各月度的广告宣传费均应纳入公司预算管理。 公司采取总额控制的方式控制销售费用。 具体执行《销售费用管理办法》。 广告策划 广告策划程序 ⑴策划总监根据阶段广告 宣传计划，提前十日提出下月度的广告宣传计划或具体的书面方案。 ⑵策划总监收到方案后提出修改意见。 修改后报分管副总，分管副总审核后报总经理。 总经理两天内签署意见。 ⑶营销中心根据下月广告计划，按照公司全面预算管理规定，向公司报送广告支出预算。 同时策划总监通知广告公司来公司进行广告设计具体方案的沟通。 ⑷沟通结束后，策划总监应要求广告公司在四日内（电视广告七营销中心 （代理公司）提交预算 分管副总审核 总经理审 批 财务管理中心 拨付广告宣传费 媒体单位 营销中心反 馈统计 营销中心实施 财务管理中心 汇总 天）完成广告设计。 文字宣传稿一般由策划专员起草，策划总监审定。 广告策划委托代理公司时，广告策划公司应在每月 25 日前向策划总监提报经过 销售经理确认的下月广告计划（包括数量、主题、媒体、版面、预算、发布时间等），营销中心应会同代理公司（销售经理必须参加），在每月底前召开广告评估会。 由代理公司和营销中心分别检讨上月广告发布效果，评估下月广告计划对项目推广的作用，讨论和确定下月广告计划。 广告计划经公司审批后，由策划总监与广告策划公司协商各类、各期广告的具体策划事宜。 广告策划是否委托专业代理公司，由策划总监在《项目广告宣传总计划》中提出。 选择、委托广告策划代理公司执行《供方管理手册》的有关规定。 除了项目广告、宣 传资料的策划设计外，策划总监应负责公司宣传画册等的策划设计，总经理办公室负责印刷委托和印刷质量、交付时间等的控制。 广告审核 广告初审 ⑴代理公司策划的广告初稿传递到营销中心后 3 个小时内，由策划总监负责以《广告会审核准表》的形式提出申请，并电话通知企业发展中心、设计管理中心、项目部、营销副总经理、总经理（首稿为全部审核人员审核，例稿为策划总监和营销副总经理审核），按广告 审核流程限时审核。 各审核人员最长审核和综合评审时间首稿为 2天、例稿为 2 个小时，由公司策划总监负责将书面意见反馈给代理 公司。 ⑵广告审核的职责如下： ①营销中心 —— 从公司和客户的角度对广告进行全面评审，评审内容包括： a) 广告宣传内容是否符合国家工商局《关于加强房地产广告管理的通知》有关规定； b) 广告表述的产品、地段、环境、价格、物业管理等卖点宣传是否准确和具有吸引力（文字表述是否清楚地表达出广告的目的，图案设计是否与文字表达内容相符合，视觉冲击力、艺术性如何，是否有创新）； c) 对涉及银行按揭、付款方式、销售价格等方面内容是否符合规定和事先确认的计划； d) 对公司整体形象的宣传及常规性综合图文表述是否准确； e) 联系方式是否齐全、准确、方 便。 ②设计管理中心 —— 对项目规划、总建筑面积、地形示意图、道路及发展规划、各项技术数据、工程术语等技术方面是否与设计方案、图纸、规范及实际情况进行审核 ③项目部 —— 对用房性质、周边商业设施、地形地貌、基础设施、建筑结构、工程进度、公建配套、交房标准、交房期限、房型示意图等工程方面是否与设计方案、图纸、规范及实际情况进行审核； ④营销副总经理 —— 综合各部门审查意见，对首稿或涉及重大原则性的广告报总经理审批，对例稿广告直接审批。 ⑤总经理 —— 对首稿或涉及重大原则性的广告，根据营销副总经理的审查意见或建议，决定 批准发布或要求修改样稿后重新申报。 广告再审 ⑴ 代理公司 1 天内根据上述审批意见，进行初稿的修改并重新申报修改后的样稿； ⑵ 营销中心策划总监以《广告会审核准表》的形式再次提出申请，再审确认意见后转代理公司执行。 广告发布 项目广告宣传计划确定后，为降低总体广告发布费用，营销中心应根据媒体分析的情况代表公司与各媒体和广告策划代理单位洽谈发布价格和广告费支付时间、方式。 委托广告公司代理发布时，策划总监应确保广告公司能按指定要求进行发布。 代理单位的要求将广告设计稿准时送达。 在正式发布前一天，策划总监必须再次核实发布事宜，确保满足时间、版面或栏目要求。 电视、电台、灯箱等长期广告，策划总监应随时监测保证广告能正常发布。 广告备案 ： 无论是首稿还是例稿，广告交媒体发布后一周内，策划总监应将已发布的广告稿（电子版）连同发布的媒体、版面、 时间、费用等信息，向公司 总经理 办公室备案。 广告效果评价 广告效果评价程序 ⑴ 广告发布后，项目销售经理负责收集每期广告效果（客户的来访数、客户类型等）及相关情况，自广告发布之日起 3 天内，书面反馈公司营销中心。 ⑵ 策划总监自销售经理书面反馈后 2 天内对广告效果进行测评。 广告测评应在广告播出后 15 天至 35 天内完成，测评的内容包括： ① 广告播出后 10～ 15 天进行广告认知度测评：广告认知度 =认知人数 /被调查总人数 ② 广告播出后 30～ 40 天做广告实际效果测评：广告实际效果 =销售额增加值 /广告额增加值 ⑶ 营销策划 专员负责 撰写《广告效果反馈意见》和《广告效果分析报告》（委托代理公司时由代理公司负责撰写），作出有针对性的可行性建议后逐级上报策划总监和 营销 副总经理。 营销中心应建立行之有效的项 目广告效果评估系统，综合分析各种资料，研究存在的问题，提出下一步广告发布的建议，不断通过广告设计策划水平。 广告评估程序及表单（见附件： CH04） ： 销售费用是指营销中心或项目公司为销售项目所发生的各项费用，包括在产品销售中发生的广告费、展览费、代销手续费、销售服 务费；在产品销售前发生的售楼部建设费、装修费、设备设施费、模型制作费、水电费等；销售人员工资、奖金、福利费、培训费用、佣金等。 销售费用通常是按销售额的一定比例计取。 公司根据项目总体销售计划、项目竞争力 等核定各项目的销售费用。 销售费用是项目资金预算的一部分，由营销中心进行预算申报，纳入公司全面预算管理。 广告宣传费 广告宣传费是销售费用的重要组成部分。 公司应确保广告宣传费到位，营销中心要确保广告宣传计划的严格执行，进而确保完成销售目标。 在认购前，公司要在项目启动资金中预留广告宣传费预算，作为项目前期市场推广的费用。 在销售期间，公司在月度资金预算中应保障广告宣传费。 广告宣传费支出程序 项目销售经理（ 代理公司）提出计划 营销中心审核 总经理审批 媒体单位 营销中心统计 实施 财务中心审核 改进方案 营销副总经理审核 财务中心拨付 广告宣传费 开具发票 销售费用的 调整 根据市场变化情况，项目的销售费用（主要是推广宣传费用）可以进行调整。 销售费用调整由营销中心总监提出书面建议，经营销副总经理审核，总经理批准后，可以适当调整。 ： 职责 营销中心是公司商品房销售价格管理的主管部门，负责组织销售价格的拟订，并按照公司规定的销售价格组织销售。 企业发展中心、财务管理中心参与商品房销售价格的制定。 财务管理中心有权对商品房销售价格执行情况进行监督。 营销副总经理负责公司商品房销售价格管理的领导工作，监督销售价格的执行情况。 总经理负责批准销售价格定价方案，提出对销售价格调整的主导意见。 商品房 销售价格构成 公司 商品住宅销售价格由以下部分构成： ⑴ 住宅开发成本费用，包括土地使用权出让金、征地费、房屋拆迁补偿补助费、勘察设计及前期工程费、建筑安装工程费、附属工程费和间接费用。 ⑵ 期间费用，包括管理费用、财务费用和销售费用。 ⑶ 税金，包括营业税、城市维护建设税、教育费附加等。 ⑷ 依法应当缴纳的其他行政性事业性收费。 ⑸ 利润。 下列费用不计入商品住宅成本： ⑴ 各种集资、赞助、捐赠和其他与开发 经营无关的费用。 ⑵ 各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款。 ⑶ 土地闲置费。 ⑷ 公司自留的房屋建设费用。 ⑸ 营业性用房和设施的建设费用。 ⑹ 由财政拨款建设的非营业性公共建筑、配套设施的建设费用。 配套建设的居住区公共服务设施，其建设开发费用已经计入商品住宅成本后又出售、出租的，应当相应冲减商品住宅成本。 商品房定价 商品房定价，是公司为了在目标市场上实现利润目标，而给开发产品制定的一个基本价格以及浮动范围。 公司在制。