房地产开发五证一书办理流程

房地产开发五证一书办理流程内容摘要：

组织 2， 小区容积 率的敏感性分析 3， 小区道路系统布局（人流、车流） 4， 小区公共配套布局安排（学校、会所、购物等） 5， 小区建筑风格的形式及运用示意 6， 小区建筑外立面色彩的确定及示意 7， 小区户型比例的搭配关系 8， 小区经典户型的功能判断及其面积划分 9， 小区环境绿化概念原则 10， 小区环艺小品主题风格确定及示意 六、 识别系统 （一）核心部分 1， 名称 2， 标志 3， 标准色 4， 标准字体 （二） 运用部分 1， 现场 ? 工地围板 ? 彩旗 ? 挂幅 ? 欢迎牌 2， 营销中心 ? 形象墙 ? 门楣标牌 ? 指示牌 ? 展板规范 ? 胸卡 ? 工作牌 ? 台面标牌 3， 工地办公室 ? 经理办公室 ? 工程部 ? 保安部 ? 财务部 4， 功能标牌 ? 请勿吸烟 ? 防火、防电危险 ? 配电房 ? 火警 119 ? 消防通道 ? 监控室 万科地产项目营销策划内容提示 一、 “万科地产 ”品牌定位 在对同类竞争楼盘进行调研走访的前提下，进行项目的特性分析，从而确定 “万科地产 ”的品牌定位。 项目特性分析即是将 自身的优点和且缺点都一清二楚地挖掘出来，目的是确立本项目在所处地段和同类物业中的地位。 彻底清楚本项目的真实面目后，在推广时就会知道哪些该突出，哪些需要规避，以最佳姿态展现在目标客户面前。 “万科地产 ”项目特性分析包括以下内容： 1. 建筑规模与风格； 2. 建筑布局和结构（实用率、绿地面积、配套设施、厅房布局、层高、采光通风、管道布线等）； 3. 装修和设备（是豪华还是朴素、是进口还是国产、保安、消防、通讯）； （游泳池、网球场、俱乐部、健身房、学校、菜场、酒家、剧院等）； 5. 物业管理（收费水平、管理内容等）； （实力、以往业绩、信誉、员工素质）； （哪些需突出、哪些需弥补、哪些需调整）。 二、主力客户群定位及其特征描述 “物以类聚，人以群分 ”。 针对 “万科地产 ”各项目的土地环境价值，分析和判断主力客户群是今后项目营销推广的前提，通过研究购买者的职业、收入家庭结构、教育背景等方面情况，可对 “万科地产 ”主力客户群的特征进行判断和描述；围绕主力客户群的定位，今后本项目的形象宣传、价格定位和推广手法都必须针对这群人，取得它们的认同，避免功能、信 息的相互干扰。 万科地产以往的客户资源是我们最好的财富。 建议认真疏理万科地产客户档案资料，从中找出主力客户群的客户信息，以便明确制定今后营销推广策略。 三、 价格定位 1． 理论价格（达到销售目标） 2 ．实际价格（在预期内顺利达到销售目标的成交价格） 3． 租金价格（最能反映商品房实际售价的价格） 4． 价格策略 入市时机 入市时机并非指时间概念上的时机，而是指根据自身情况和市场状况来决定什么时候进入市场，是卖楼花还是卖现楼，是建到正负零还是等到封顶再卖，是抢到竞争对手前开卖还是等人 家卖完了再说，所谓时机成不成熟即此之谓。 五、 广告策略 1．广告的阶段性划分（准备期、导入期、推广期、成熟期、巩固期） 2．阶段性的广告主题 3．阶段性的广告创意表现 4．广告效果监控 六、 媒介策略 1． 媒介组合 2．软性新闻主题 3．投放频率 4．费用估算 七、推广费用 1． 现场包装（ VI 设计、营销中心、示范单位、围板等） 2． 印刷品（销售文件、售楼书等） 3． 阶段性广告促销费用 八、营销管理 销售实务与人员培训 80%的销售来源于报价后 第 4至 11 次的跟踪 做销售，你得学会跟踪，因为 80%的销售来源于报价后第 4至 11 次的跟踪。 为进一步说明问题，举一个生动的实例：有个人看到我们公司的招聘广告，在应聘截止最后一天，他向我们投来他的简历 (最后一天投简历的目的是使他的简历能放在一堆应聘材料的最上面 )。 三天后，他打电话来询问我们是否收到他的简历 (当然是安全送达 )。 这就是跟踪。 四天后，他来第二次电话，询问我们是否愿意接受他，我们的回答当然是肯定的。 这是他第二次跟踪。 再两天后，他将新的推荐信传真至我的办公室，紧接着他电话又跟过来，询问传真 跟踪工作 除了注意系统连续外，我们更须注意其正确的策略： 采取较为特殊的跟踪方式，加深客户对您的印象；为每一次跟踪找到漂亮的借口；注意两次跟踪时间间隔，太短会使客户厌烦，太长会使客户淡忘，我们推荐的间隔为 23周。 每 次跟踪切勿流露出您强烈的渴望，想做这一单。 调整自己的姿态，试着帮助客户解决其问题，了解您客户最近在想些什么 ?工作进展如何 ? 请记住： 80%的销售是在第 4至 11 次跟踪后完成 ! 在冷漠的网络世界，您的电子商务更是需要您一次次地跟踪。 房地产开发报建流程及潜规则指南 [全 ] （非常感谢 这位老兄的倾情奉献，此文对我太有用了。 虽然不知道你是谁，可我觉得你是最可爱的人。 谢谢） 中华人民共和国城乡规划法将于明年 1月 1日实施，作为曾经的房地产管理部门的小混混以及现在的下海流浪人员，我看了其中与房地产开发报建有关的内容，有些感慨，在这里讲一讲。 涉及房地产管理的各大部门之间的恩怨由来已久，我想到哪里就讲到哪里吧。 下面基本上是按照报建的先后顺序来说。 土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段 土地证和建设用地规划许可证这两个证，加上规划要点批复，是进行房地产开发的前提 .但是 ,这几 样东西领取的先后顺序，非常的有学问。 有经验的同志，一看这几样东西的发出时间，基本上就可以判断出地块背后的故事。 这三样东西涉及到国土部门和规划部门旷日持久的权力斗争。 目前我国法律也没有很好的规范这个问题。 恩，简单的说一下，土地证由国土部门颁发，是土地权属证明，载明了土地用途及使用期限（只是载明）；建设用地规划许可证由规划部门颁发，是核定土地用途及用地界线的法律依据；规划要点批复由规划部门颁发，是确定土地使用强度指标的法律依据，如容积率啊建筑密度啊停车位配置要求啊这些指标都在这个批复里体现出来，包括现在的那 个小户型比例限制要求，也会在这个文件里体现出来。 一般来说，一块地，必须要由规划部门核定规划要点，颁发了建设用地规划许可证（以下简称地规证）之后，才能领取土地使用权证。 这绝对应该是必须的程序。 因为国土部门必须依据规划部门核定的土地功能及土地使用强度，才能计算出土地出让金，才能在土地证上载明土地用途及年限。 但是呢，在现实中呢，这个想法只能是理想状态。 因为首先，很多地方的国土部门在出让土地的时候，根本不考虑规划，直接就整块出让了。 然后给人家办出商住用地土地使用权证。 这种让人无法理解的土地出让模式一度非 常盛行。 然后受让了土地的开发商，再去规划部门软磨硬泡，无论是修改规划也好，还是根本没有规划都好，反正，我的土地出让金是已经交了，剩下的事情你规划部门得给我搞定。 我不是批评这种土地出让模式容易滋生腐败。 要知道，我国正式搞土地出让也只不过是从 1990年开始的，而以公开交易的形式搞土地出让，甚至都只是从 1997年才正式开始。 而北京第一块公开交易的土地，是到 2020 年之后才上市的。 我只不过是说，我国在这个问题上缺乏经验，国际上也没有什么可供借鉴的模式。 因为我国的房地产管理体系那绝对是全世界独有的。 愤青们不要在这 里给我指三道四。 我在这个行业浸了这些年了，起码我个人觉得，把我放到 90 年代的背景里面去，我也想不出更好的土地交易模式。 城市规划这个概念一直到现在都还没深入人心，更何况当时呢。 不过无论如何，这种土地交易模式现在已经只是历史了。 新城乡规划法第三十八条：在城市、镇规划区 再说立项，这个东西纯粹是计划经济时代留下的产物，非常的烦，也不知道这个东西应该算什么。 立项主要考察的是项目的投资额及可行性。 我不知道在目前的市场里，可行性这个东西，政府是从什么角度来管理的。 反正现在各地由于市场经济的深度不同， 所以在这个事情的管理上也不同。 有些地方基本上不太管，有些地方就管得非常严。 而且立项到底需要什么材料那也是谁都说不清楚的事情。 立项与其他程序的先后关系那更是异常随便的事情。 譬如最近国家的政策，要求先把环境评估搞了，再回头来立项。 这是基于加强环境保护促进可持续发展的考虑。 但在很多地方，环评的一项主要前提材料就是立项批文。 立不了项根本做不了环评。 不过上有政策下有对策，事情都是人办出来的。 反正到目前为止，建设项目都在纷纷的上马中，我也不知道大家都是怎么在这些莫名其妙的政策中穿过来的。 反正我自己如果操办这些事情，基本 上都是直接去这些部门，譬如去计划部门，就让他们给我推荐可行性研究报告的编制公司，去环保局，就让他们给我推荐环境评估报告的编制公司，然后让这些公司负责把这些手续办出来。 编制费用稍微给多点都没关系。 总之我自己一看到这些手续，头就痛得厉害。 房地产开发资质就比较有技术含量一点，关键是专业技术人员难找。 现在这 些专业技术人员资料都是省内联网了，想搞几个球人糊弄建设部门基本上做不 到，建设部门也不敢在这个事情上乱来，因为任何人都可以上网查到，某某是什 么专业资质任职什么公司。 现在结构类的工程师难找啊，感慨一个。 嘿嘿。 下一篇开始讲正式的规划报建：总平面审查阶段。 总平面审查阶段 这个阶段各地的叫法不一样，我听得比较多的叫 “修建性详细规划审 查 ”。 这个阶段就是审查小区的总平面规划图纸，也就是审一个小区的建筑物都是怎么排的，每栋单体建筑有多高，有多大，各栋单体建筑之间怎么间隔，间距是多少，日照够不够，总容积率是多大，有没有超过规定的容积率，建筑密度是多少，进出小区的道路怎么安排，是不是符合消防规范，等等等等，这些东西都是非常的专业啊专业。 在这里我要举例说明一下，比如建筑密度，这个东西看起来很简单是吧 ， 就是建筑物基底面积占整个小区面积的比例数。 譬如这个小区是 1万平方米，有 3000平方米的地面上有建筑物，那么建筑密度就是 30%。 看起来这个计算应该是没有什么争议了。 但是且慢。 我这 3000 平方米的建筑占地里面，有 2020平方米是一个大型的架空平台，架空层下是停车位，上面是空中绿化广场。 现在，争议就来了，我这个 2020 平方米，到底算不算建筑基底。 你之所以限制我的建筑密度，无非就是为了保证绿化嘛，保障居民的休闲空间嘛。 现在我虽然好象是在地面上建了东西，但是我这个东西顶上都是绿化啊，我的绿化没有减少啊，我的休闲 空间没有减少啊，所以这个 2020 平方米不能算在建筑密度里面。 这种空中花园型的架空层到底要不要算建筑密度的问题，反正技术规范没有限死，有无穷的空间可以钻营。 再举个例子，容积率，总建筑面积除以净用地面积。 也是看起来很简单。 但是放到实践中一看，。