房地产市场研究报告20xx年沈阳穗港花园城项目可行性研究报告

房地产市场研究报告20xx年沈阳穗港花园城项目可行性研究报告内容摘要：

．本项目建设的必要性 沈阳房地产市场进一步发展的需要 城市总体发展取得长足进步，沈阳市房地产市场也发展稳定。 特别是近年来，房地产完成投资及开发均呈现较大幅度的增长。 市场上出涌现出一部分深受消费者认可的开发商及房地产项目。 而另一方面，目前沈阳市场 房地产供应市场存在诸多弊端，特别是市场供给水平及有效性较低，成为阻碍房地产行业发展、成交量未能大步提升的最大不利因素。 众多房地产项目开发存在盲目追求大而豪华，成本浪费较大；服务质量、物业管理落后；广告宣传失真；建筑工程质量问题等。 同时我们也看到，由于社会信息、人才、管理等资源的丰富程度及流动速度相比发达城市较弱，许多开发商墨守陈规的做法往往使得产品设计不合理、园区及小区景观环境不理想，小区住宅整体素质不高。 因此，沈阳房地产要想有突破性的发展，必须走“引进来”这条路，即引进发达城市及地区多年房地产发展经验，引 进有着先进开发理念及管理的企业及人 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中国地产商域网 才，并使之融入本地竞争，以带动并促进沈阳市房地产的整体发展。 穗港集团作为一家跨地区发展企业本地化发展较为成熟，业务涉及多种房地产周边产业，技术力量雄厚，具有在沿海城市房地产开发的丰富经验。 由其建设的穗港花园城规模较大，服务人口多，地块利用可塑性强，发展空间较大。 本项目的建设开发对于促进行业整体发展具有相当重要的意义。 沈阳市城市人居水平提高的需要 因为环境保护滞后，近年来，中国华北各大城市均受到恶劣气候不同程度的影响，大大影响了城市环境治理及发展。 同时，作为东北地区 主要工业生产城市，沈阳市城市整体环境特别是人居环境受早期城市功能影响较大 ,一度被评为 “ 世界十大污染城市 ” 之一。 近期，沈阳市加快环境保护建设，先后 完成了南运河整治、卫工明渠改造、北运河整治工程 ， 兴建了 辉 山风景区、森林公园、植物园等自然保护区 ， 自然保护区覆盖率 提高到 %， 全市绿化率 %。 但与此同时，目前沈阳市的城市整体环境水平，特别是居民生活小区内的小环境整体水平还是远远落后于沿海等城市。 居住区绿化率低，容积率大，各种空气污染、声污染、光污染较为严重、室外公共活动及康体设施不齐全，生活配套设施不完善 、室内装修污染成份高、小区管理落后等。 城市的人居环境不仅影响到城市的整体形象，也影响到居民生活质量整体水平。 沈阳城市人居环境的进一步改善已刻不容缓。 穗港集团将开发的穗港花园城，正是基于此高度出发，从居住环境入手，全面提高市民的居住整体水平。 如对 牤 牛河进行改造，并将沿河建成风格独特的公园式景点，形成沿河景观；将绿树、小河及白塔公园结合规划，形成有绿、有水、有古迹的生态 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中国地产商域网 环境；穿插各种风格的建筑景观小品，形成自然景观与人工景点、现代环境与人文历史相互辉映。 力求以先进的环境规划和景观设计理念，将社区建设成为真正意 义上的花园式生态小城。 并通过建设各种体育活动中心、文化教育中心等，营造出积极、健康的社区居住文化。 所有这些将不仅是未来社区的环境主要构成，同时也为整个沈阳市城市人居环境建设增添色彩。 沈阳市城市整体发展的需要 随着社会经济体制改革的进一步深入，沈阳市城市建设及经济发展的潜力正逐步得以发挥。 据联合国对中国各大城市发展前景评估结果显示，沈阳市位于全国可持续发展城市第九位，仅次于上海、深圳、广州等部分沿海城市。 沈阳市“一中心、二组团、四副城”的城市总体规划，以及各种产业中心区的建设均呈现勃勃发展之势。 中央商 务走廊（ CUC）、张士及铁西产业区以及浑南新区等城市功能区均在招商建设中稳步发展完善。 其中浑南新区占地 120 平方公里，是集高新产业、文化教育、居住、商贸中心、体育活动等一体的综合性行政区。 新开发的浑南地区的发展对于沈阳城市建设及经济增长有着尤其重要的意义。 市场需求的增长促进区域的整体发展，而人是导致市场需求的首要因素。 如基础设施、生活配套、公共事业配套、消费、交通等归根结底由区域内人流量决定。 许多发达城市（上海浦东、深圳华侨城、广州番禺等）的发展经验表明，区域内大型房地产项目的开发建设能大力促进该区域及整 个城市的建设和发展。 穗港花园城位于机场高速以西，与浑南开发区仅一路之隔，首期占地面积 2020 余亩，预计入住人口近４万人，规模较大，开发期较长，且采用先进的开发经营管理，项目的开发定能对浑南地区的整体发展起到较强的连带作用，并将其辐射作用扩大至全市范围。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中国地产商域网 第三章 市场调查、分析及预测 一．市场调查 沈阳市房地产发展现状 近期房地产投资开发市场活跃 2020 年，沈阳市房地产市场保持了持续健康发展的态势。 一是房地产开发投资的稳步增长。 去年全市房地产业投资总额 116 亿元，增长幅度明显，但仅占社会 固定资产投资总额的 %，而南方许多大城市的房地产开发投资均数倍高于我市。 二是房地产交易保持旺盛势头。 去年全市增量商品房销售面积近 400 万平方米，大于竣工量 363 万平方米，说明还消化减少了一部分空置房，供需基本平衡，不存在供给过剩；同时，存量房屋转让面积约 400 万平方米，同比增长近 50%；再加上房改售房 270 万平方米，实实在在地成交了 1000 多万平方米。 三是房产的价格没有背离价值。 2020年全市商品房均价 3000 元 /平方米。 “二手房” 2020 元 /平方米多一点，不存在价格偏离价值的现象。 四是商品房空置率和 房价收入比合理。 经核实，我市 2020 年至 2020年全市商品房空置率分别是 %、 %、 %，已逐年下降至 10%以下的合理区间；房价收入比按我市公布的 2020 年末人均可支配收入和全市房屋买卖平均每套住房价款计算，户均房价收入比为 ： 1，在全国处于平均水平。 支柱产业的地位日益显著 2020 年，沈阳市区两级财政共收缴房产交易契税约为 5个亿左右；房地产投资按市统计局报表约为 116 亿元左右，这些投资按照现行国家税法的规定，房地产开发企业和建筑企业都要缴纳 5%的营业税，两个 5%加在一起就 是 10%，税收达到了 10—12 亿元左右；再加上土地出让 15 亿元，加起来有 30 多个亿，占沈阳市财政收入的比重较大，房地产业已经成为沈阳的一项支柱产业。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中国地产商域网 此外，房地产在解决就业和带动相关产业发展方面也发挥了重要作用。 经测算，投资 1 个亿，大约可以解决 1500 人的就业，去年沈阳市房地产投资 116 亿元，推算起来就可以解决 16 万人的就业。 116亿元的投资，保守地算，可以直接拉动国民生产总值 200 多个亿，还不算间接的如建材等与房地产相关行业的拉动。 因此，房地产的支柱产业地位已彰显无疑。 沈阳房地产市场充满希望 沈阳市作为中心城市，后发优势明显，地区性商贸中心的区位优势正在日益显现，加上今年以来，城市水系、绿化、道路等综合环境的逐步改造完善，吸引投资和居住的魅力将不断增强。 今年市政府又出台了促进住房消费的若干措施，共二十多条，包括金融、房改支持，调整税费，办好“房交会”，买房落户，拆迁货币安置等多方面内容。 沈阳房地产市场的调控手段将更加规范，入市“门槛”将进一步降低，吸引外地人来沈买房落户的措施将进一步完善，各种市场服务体系将进一步完备，沈阳房地产市场的明天充满希望。 ………资料来源： 2020 年 2 月《时代商报》沈阳 市房产局局长马英《沈阳房地产市场呈稳健发展的态势》 沈阳房市渐进中增容 — 空置率逐年下降，房价收入比合理，市场需求量巨大 从 2020 年沈阳房地产交易的实际数据统计可以看出，沈阳房地产业在沈阳经济中占举足轻重的地位。 去年该市房地产行业投资 116 个亿（如当年都体现在生产过程）。 上缴营业税大约 12 个亿，加上契税 17个亿左右，再加上去年房地产出让金15 个亿左右，去年房地产行业直接为财政提供 30个亿左右收入。 这是直接的，还有间接的不算。 沈阳去年财政收入 105 个亿，房地产业的财税收入，占去年沈阳财政收入的 1/3，实实在在地成为沈阳的支柱产业。 从就业角度，国内统计，投资 1个亿，有 1500 人就业，去年投资 116亿，大约有 16 万多人就业房地产行业。 房地产行业与百姓息息相关，对百姓就业贡献很大。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中国地产商域网 从 DGP 看，按国内最保守的算法，投资 1块钱，带动其他行业投资两块钱左右，房地产业投资 116 个亿，会带动 200 多个亿投资，这是直接的。 房地产法的“交易”与百姓心目中的“交易”是两个不同的概念，房地产法中的交易包括抵押和典当，现在按百姓心目中的真正交易来看，去年房地产增量市场销售量 230 万平方米，动迁房（实物安置） 100 万平 方米，自建自用的有 60 万平方米左右。 沈阳房地产实实在在交易 400 多万平方米（办房证的实数）。 存量房交易 398 万多平方米，再加上房改房 276 万平方米，沈阳房地产市场实实在在交易近 1000 多万平方米，沈阳市一年的消费量很大。 去年沈阳市竣工量 363 万平方米。 从中可以看出，沈阳市去年的增量房供应不足 ，加上抵押、典当等房地，规模市场很活跃，市场完全没有过热。 从价格来看，沈阳商品房平均房价约 3000 元 /平方米，二手房 2020 元 /平方米左右。 如此看来，沈阳房价没有严重背离价值。 从供应情况来看，沈阳楼盘死盘几乎看不到 ，无论是华新国际、万科的高档房子，还是中低价位房子，没有哪家企业剩下很多。 沈阳房地产消费能力还是很强劲。 从投资来看，沈阳房地产投资没有过热迹象。 去年沈阳全市投资 400 亿，广州去年 1200 亿，上海去年 2020 多个亿，与这两个城市相比，沈阳投资很不足。 从房价收入比的情况看，沈阳目前是 :1，这就是说， 9年的家庭收入能买一套房子。 这套房子的面积按照去年交易的平均面积算（ 88 平方米），价格也是平均数。 但同样一个数，各地不一样。 有的地方按 60 平方米算，没有一个统一的基准。 沈阳按 60 平方米计算，这个比更低。 沈 阳人均收入 7050 元，三口之家 2万多元， 7倍的收入比 7年就可以买套房子。 房价收入比低于 10%都是健康，只要不超过 15%就是优良。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中国地产商域网 至于空置率。 国家规定空置率在 10%以内是合理区间， 10%— 15%是警戒区间， 15%以上是危险区间。 据统计，沈阳市这几年是逐年下降的， 2020 年是 %； 2020 年是 %； 2020 年是 %，是在合理区间。 另外，衡量市场好坏的另一个重要指标是：竣工面积，开工面积和销售面积三者之间的关系，主要是竣工面积与销售面积的比。 去年沈阳竣工面积 363 万平方米，销售面积是 400 万平方米，销售面积大于竣工面积。 一个市场的好坏，房价收入比、空置率、竣工面积和销售面积之比等参数最重要，当然还包括房地产市场发育程度、中介水平、金融适应程度、当地房地产部门的宏观水平、百姓的消费观念等等。 以这样的成交量，在全国来看，沈阳的房地产市是健康发展的。 ……资料来源： 2020 年 12 月《时代商报》马英《沈阳房市渐进中增容》 市场需求日益增长 据调查统计显示，在沈阳市约 122 万户家庭中，至 2020 年仅有约 ％的家庭购买了商品房。 近年来，人们收入水平及生活水平提高，住房制度、银行金融制度改革 力 度加大 并深化，城市居民对于住房条件改善的需求及购买能力亦不断增长。 同时，政府部门制定了如简化购房手续、降低购房税收、加快房改房上市等均有效地刺激了市民购买积极性，越来越多的人已步入“想买房”或“可以买房”的行列，市场上已蓄积了相当大比例的潜在消费人群。 据调查统计显示，沈阳市有将近 3/４的家庭成为潜在购买人群，有约 1/2的家庭计划在 2－５年内置业，巨大的有效需求创造了巨大的市场空间。 与此同时，为提高居民的置业能力，政府计划从 2020 年起，加快旧城区的拆迁改造工作，预计用在 2020 年前陆续拆掉旧城区约三万五千 户， 全部实行货币化安置。 同时，为提高城市环境水平，促进城市近郊住宅的发展，旧城区拆迁之后的土地改造以城市绿化为主，加大对城市中心区土地利用的调控。 在政府对市民住房消费的有效 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中国地产商域网 刺激作用下，城市居民置业人群不断壮大，更。