房产企业财务会计制度

房产企业财务会计制度内容摘要：

入、配套设施销售收入、代建工程结算收入、出租房租金收入，以及其他业务收入。 第六十一条、施工企业工程施工和提供劳务、作业，以出具的 工程价款结算帐单 经发 包单位签证后，确认为营业收入的实现；产品销售和商品交易以发出商品，同时收讫货款或取得应收货款凭证时，确认为营业收入的实现。 第六十二条、房地产开发企业开发的土地、商品房在移交后，将结算帐单提交买方并得到认可时，确认为营业收入的实现；代建房屋及代建其他工程，在工程竣工验收办妥交接手续，价款结算帐单经委托单位签证后，确认为营业收入的实现；出租房屋按合同、协议约定的承租方付租日期应付的租金，确认为营业收入的实现。 以赊销或分期收款方式销售的开发产品，以本期收到的价款或按合同约定的本期应收款，确认为营业收入 的实现。 第六十三条、企业发生的产品销售退回、折让或折扣，冲减销售收入。 第六十四条、企业利润总额包括营业利润、投资净收益和营业外收支净额。 第六十五条、营业利润为营业收入减去销售税金及附加，再减去营业成本、管理费用、销售费用和财务费用等后的余额。 销售税金及附加包括营业税、产品税、增值税、城市维护建设税和教育费附加。 企业收到减免税退回的税金，作为减少销售税金处理。 施工企业营业利润包括工程结算利润、产品销售利润、劳务、作业利润、材料销售利润、多种经营利润和其他业务利润（包括技术转让利润 ，联合承包节省投资分成收入，提前竣工投产利润分成收入等）。 房地产开发企业营业利润包括土地转让利润、商品房销售利润、配套设施销售利润、代建工程结算利润、出租房经营利润和其他业务利润。 第六十六条、投资净收益是指对外投资收益减去投资损失后的余额。 投资收益包括对外投资分得的利润、股利、债券利息，投资到期收回或中途转让取得的款项高于帐面价值的差额，以及按照权益法核算股权投资在被投资单位增加的净资产中所拥有的数额等。 投资损失包括对外投资分担的亏损，投资到期收回或者中途转让取得款项低于帐面价值差额 ，以及按照权益法核算的股权投资在被投资单位减少的净资产中所分担的数额等。 第六十七条、企业营业外收入和营业外支出是指与企业生产经营无直接关系的各项收入和支出。 营业外收支的净额，为营业外收入减去营业外支出后的差额。 营业外收入包括固定资产盘盈和出售净收益，因债权人原因确实无法支付的应付款项、罚款收入、教育费附加返还款，以及其他非营业性收入。 营业外支出包括固定资产盘亏、报废、毁损和出售的净损失 ,非季节性的停工损失 ,非常损失，自办技工学校经费，职工子弟学校经费，公益救济性捐赠，赔偿金，违约金等。 第六十八条、企业发生的年度亏损，可以用下１年度的税前利润等弥补；下 1 年度利润不足弥补的，可以在 5 年内延续弥补。 5 年内不足弥补的，用税后利润等弥补。 第六十九条、企业实现的利润总额，按照国家规定作相应调整后，依法缴纳所得税。 第七十条、企业缴纳所得税后的利润，除国家另有规定者外，按照下列顺序分配； （一）被没收的财物损失，支付各项税收的滞纳金和罚款。 （二）弥补企业以前年度亏损。 （三）提取法定盈余公积金。 法定盈余公积金按照税后利润扣除前两项的 10%提取，盈余公积金达到注册资金 50%时 可不再提取。 （四）提取公益金。 （五）向投资者分配利润。 企业以前年度未分配的利润，可以并入本年度向投资者分配。 第七十一条、股份有限公司提取公益金以后，按照下列顺序分配： （一）支付优先股股利。 （二）提取任意盈余公积金。 任意盈余公积金按照公司章程或者股东会决议提取和使用。 （三）支付普通股股利。 企业当年无利润时，不得分配股利，但在用盈余公积金弥补亏损后，经股东会特别决议可以按照不超过股票面值 6%的比率用盈余公积金分配股利，在分配股利后，企业法定盈余公积金不得低于注册资金的25%。 第七十二条、盈余公积金可用于弥补亏损或用于转增资本金，但转增资本金后，企业的法定盈余公积金一般不得低于注册资金的 25%。 第七十三条、公益金主要用于企业的职工集体福利支出。 第九章 外币业务 第七十四条、企业的外币业务是指以记帐本位币以外的货币进行的款项收付、往来结算和计价等业务。 第七十五条、企业一般以人民币为记帐本位币。 业务收支以外币为主的企业，也可以外币作为记帐本位币。 记帐本位币一经确定，不得随意变更，如需变更，应报主管财政机关批准，并在财务情况说明书中予以说明。 第七十六条、企业发生外币业务时，应当将有关外币金额折合为记帐本位币金额记帐。 折合记帐本位币的汇率可以是外币业务发生时的国家外汇牌价（原则为中间价，下同）或者是当月１日的国家外汇牌价。 第七十七条、月份终了，企业应当将外币现金、外币银行存款、债权、债务等各种外币帐户（不包括按调剂价单独记帐的外币项目）的余额，按照月末的国家外汇牌价折合为记帐本位币金额。 按照月末国家外汇牌价折合的记帐本位币金额与帐面记帐本位币金额之间的差额，作为汇兑损益。 第七十八条、企业发生的汇兑损益，筹建期间发生的，如为净损失，计入 开办费，从企业开始生产、经营月份的次月起，按照不短于 5 年的期限平均摊销；如为净收益，自企业生产、经营月份的次月起，按照不短于 5 年的期限平均转销，或者留待弥补企业生产经营期间发生的亏损，或者留待并入企业的清算收益。 生产经营期间发生的，计入财务费用。 清算期间发生的计入清算损益，其中与购建固定资产等直接有关的汇兑损益，在资产尚未交付使用或者虽已交付使用但尚未办理竣工决算之前，计入资产的价值。 第七十九条、企业收到投资者的出资额，如需折合为记帐本位币的，有关资产帐户按当日国家外汇牌价或者当月一日的国家外汇牌价折 合，实收资本帐户按合同、协议中约定的国家外汇牌价折合；合同、协议未作约定的，按企业收到出资额时的国家外汇牌价折合。 有关资产帐户与实收资本帐户采用的折合汇率不同产生的折合记帐本位币差额，作为资本公积金。 第八十条、企业发生外汇调剂业务时，按照下列原则处理： 企业按照买入外汇调剂价单独记帐的，支用时，按照买入时的帐面调剂价折合为记帐本位币金额记帐。 帐面调剂价可以采用逐笔辩认法、先进先出法、加权平均法、移动平均法等方法确定。 企业调剂外汇不实行单独记帐的，买入的调剂外汇按照国家外汇牌价折合为记帐本位币 金额，外汇调剂价与国家外汇牌价的 差额，作为调剂外汇价差。 在支用调剂外汇时，属于购买资产或者支付费用的 ,调剂外汇价差计入有关资产价值或者有关费用；属于偿还债务的 ,调剂外汇价差计入财务费用。 卖出调剂外汇时，实际取得款项与按国家外汇牌价折合的记帐本位币金额的差额，应当冲销调剂外汇价差，如有余额，作为汇兑损益处理；卖出其他外汇时，作为汇兑损益处理。 第十章 企业清算 第八十一条、企业宣布终止时，应当成立清算机构。 清算机构在清算期间负责制定清算方案、清理企业财产，编制资产负债表和财产清单，处理企业债权、债务，向 投资者收取已认缴而未缴纳的出资，清结纳税事宜以及处置企业剩余财产。 第八十二条、清算企业的财产包括宣布清算时企业的全部财产和清算期间取得的资产。 已作为担保物的财产相当于担保债务的部分，不属于清算财产；担保物的价款超过所担保的债务数额的部分，属于清算财产。 清算期间，未经清算机构同意，不得处置企业财产。 第八十三条、清算财产的作价一般以帐面净值为依据，也可以评估确认价值或者变现收入等为依据。 第八十四条、清算期间发生的法定清算机构的成员工资、差旅费、办公费、公告费、诉讼费以及清算过程中所 必需的其他支出，计入清算费用，由企业现有财产优先支付。 第八十五条、企业清算中发生的财产盘盈或盘亏，财产变价净收入，因债权人原因确实无法归还的债务，确实无法收回的债权，以及清算期间的经营收益或损失等，计入清算收益或清算损失。 第八十六条、企业在宣布终止前 6 个月至终止之日的期间内，下列行为无效 ,清算机构有权追回其财产作为清算财产入帐： 一、隐匿私分或者无偿转让财产； 二、非正常压价处理财产； 三、对原来没有财产担保的债务提供财产担保； 四、对未到期的债务提前清偿； 五、放弃自己的债 权。 第八十七条、企业财产支付清算费用后，按下列顺序清偿债务： 一、应付未付的职工工资、劳动保险费等； 二、应缴未缴国家的税金； 三、尚未偿付的债务。 不足清偿同一顺序债务的，按照比例清偿。 第八十八条、企业清算终了，清算收益大于清算损失、清算费用的部分，依法交纳所得税。 清算完毕后的剩余财产，除法律另有规定者外，按照下列原则处理： 有限责任公司，除公司章程另有规定者外，按照投资各方的出资比例分配。 股份有限公司，按照优先股股份面值对优先股股东分配；优先股股东分配后的剩余部分， 按照普通股 股东的股份比例进行分配；如果剩余财产不能全额偿还优先股股金时，按照各优先股股东所持比例分配。 第八十九条、清算完毕，清算机构应当提出清算报告并造具清算期内收支报表，连同中国注册会计师查帐报告一并报送主管财政机关。 第十一章 财务报告与财务评价 第九十条、企业应当定期向主管财政机关等政府部门和其他与企业有关的报表使用者提供财务报告。 公开发行股票的股份有限公司还应当向 证券 交易机构和证券监管机构等提供年度的有关财务报表。 第九十一条、企业报送的年度财务报告包括财务报表和财务情况说明书。 财务报表包括资产负债表、损益表、财务状况变动表以及有关附表。 年度财务报告于年度终了后在规定的时间内连同中国注册会计师的查帐报告一并报主管财政机关。 第九十二条、财务情况说明书，应主要说明下列内容： 一、生产经营状况、利润实现和分配、资金增减和周转、财务收支、税金缴纳、各项物资财产变动等情况。 生产经营状况应当分别安工程、房地产开发、产品销售、机 械作业以及第三产业等进行说明。 二、对某些重要项目采用的财务会计方法及其变动的情况和原因；对本期或者下期财务状况发生重大影响的事项；资产负债表日后至报出财务报告前发生的对企业财务状况变动有重大影响的事项；为便于正确理解财务报告需要说明的其他事项。 第九十三条、企业总结、考核和评价财务状况及经营成果的财务指标包括偿债能力指标、营运能力指标和盈利能力指标。 偿债能力指标主要有流动比率和速动比率，用于评价企业流动资产总体变现能力和偿还短期债务能力；资产负债率，反映企业举债经营状况。 营运能力指标 主要有存货周转率，反映企业使用经济资源或资本的效率及有效性。 盈利能力指标主要有资本金利润率、销售利税率、净值报酬率等，反映企业的盈利能力和投资效益。 主要财务指标计算公式如下： 流动资产 流动比率＝ —————— 100% 流动负债 速动资产 速动比率＝ —————— 100% 流动负债 负债总额 资产负债率＝ —————— 100% 总资产 销货成本 存货周转率＝ — ————— 100% 平均存货 利润额 资本金利润率＝ —————— 100% 资本金总额 利税总额 销售利税率＝ —————— 100% 销售额 利税额 净资产报酬率＝ —————— 100% 平均股东权益 企业可以根据实际情况，采有上述指标以外的一些比率进行分析。 第十二章 附则 第九十四条、企业按照《企业财务通则》和本制度的规定，结合企业的实际情况，制订内部财 务管理办法，并报主管财政机关备案。 各地区、各部门不再另行制定企业财务制度。 第九十五条、本制度由中国人民建设银行总行商财政部修订和解释。 第九十六条、本制度自 1993 年 7 月 1 日起施行。 附表一：企业固定资产分类折旧年限表 类别 折旧年限 一、房屋及建筑物 1．房屋 30～ 40 年 其中：简易房 5～ 10 年 2．建筑物 15～ 25 年 3．传导设 施 15～ 28 年 二、施工机械 1．起重机械 10～ 14 年 其中：单转电动起重机 5～ 7 年 2．挖掘机械 10～ 14 年 3．土方铲运机械 10～ 14 年 4．凿岩机械 10～ 14 年 其中：内燃凿岩机 4～ 5 年 风动凿岩机 4～ 5 年 电动凿岩机 4～ 5 年 5．基础及凿井机械 10～ 14 年。