建筑施工合同的注意事项

建筑施工合同的注意事项内容摘要：

面内容：主体资格，即建设相关手续是否齐全。 如建设用地是否已经批准。 是否列入投资计划。 规划、设计是否得到批准。 履约能力即资金问题。 施工所需资金是否已经落实或可能落实等。 上述问题，若我们的营销人员在工程前期跟踪的时候就已了解清楚，在即将签订合同时，一般就不再将此作为了解、关注的重点。 二、 合同价款应明确，不宜使用模糊语言： 合同价款的填写，应依据建设部《建筑工程施工发包与承包计价管理办法》等法规规定，依据中标通知书中的中标价格在合同中约定。 如将暂定价、暂估价、概算价等作为合同价款，事实上，等于未约定合同价款，是不合乎法律规定的，也容易使我方陷于不利地位。 按现行投招标制度，施工单位的劳动保险费不计入标底，如果中标通知书未写明合同价款是否包含劳动保险费，因此，建议在合同中明确合同是否已包含劳动保险费。 三、工程预付款、工程进度款的支付额度与时间应避免模糊不清： 工程预付款的支付额度应结合工程款、建设工期及包工包料情况来计算。 应准确填写业主向承包人拨付款项的具体时间或相对时间。 工程进度款的拨付应以业主代表确认的已完工程量、相应的单价及有关计价依据计算。 工程进度款的支付时间与支付方式可选择：按月结算、分段结算、竣工后一次结算（小工程）等结算方式。 四、质保金的返还时间应尽量争取分项列明：关于质保金的返还，如果只简单地约定 “质保期届满后 天内返还 ”，这种约定是很不明确的。 因为根据《建设工程质量管理条例》等法规的规定，各分项工程的质保期是不一样的，因此，建议在签订 合同价款较高的工程承包合同时，应争取与业主协商一致，在合同中重申法定（或约定）各分项工程质保期期限，同时，明确相关分项质保金的返还期限。 6 五、工程量变更的程序及计价方式均应争取明确：几乎每项工程都会发生变更或用料变更。 这种变更不但改变工程量，还会改变造价，如果业主提供的合同文本中只有工程量变更的程序性条款，却无计价方式条款，这种状况容易引发扯皮。 因此，在待签的工程承揽合同中，应争取明确工程量变更的计价方式，以利双方执行合同。 如可在固定价格、可调价格、成本加酬金价格三种方式中，约定一种写入合 同。 采用固定价格应注意明确固定价的种类。 如：总价固定、单价固定，还是部分总价固定，以免履约过程中发生争议。 采用固定价格最好还把风险范围、风险费用的计算方法约定清楚。 可与对方约定一个百分比系数，也可采用绝对值法。 对于风险范围以外的风险费用，还应约定调整方法。 六、材料设备若是业主提供，应在合同或合同附件中细化供应方的相关责任与义务：应详细填写材料设备供应的具体 字号：大中小 订阅 . 一、关于发包人与承包人： 对发包方主要应了解两方面内容： ① 主体资格，即建设相关手续是否齐全。 例：建设用地 是否已经批准 ?是否列入投资计划 ?规划、设计是否得到批准 ?是否进行了招标等。 ② 履约能力即资金问题。 施工所需资金是否已经落实或可能落实等。 对承包方主要了解的内容有： ① 资质情况。 ② 施工能力。 ③ 社会信誉。 ④ 财务情况。 承包方的二级公司和工程处不能对外签订合同。 上述内容是体现履约能力的指标，应认真的分析和判断。 二、合同价款应注意： 《协议书》第 5 条 “合同价款 ”的填写，应依据建设部第 107 号令第 11 条规定，招标工程的合同价款由发包人、承包人依据中标通知书中的中标价格在协议书内约定。 非招标工程合同 价款由发包人承包人依据工程预算在协议书内约定。 ” 合同价款是双方共同约定的条款，要求第一要协议，第二要确定。 暂定价、暂估价、概算价、都不能作为合同价款，约而不定的造价不能作为合同价款。 三、发包人工作与承包人工作条款应注意： 双方各自工作的具体时间要填写准确。 双方所做工作的具体内容和要求应填写详细。 双方不按约定完成有关工作应赔偿对方损失的范围、具体责任和计算方法要填写清楚。 四、合同价款及调整条款应注意： 7 填写第 23条款的合同价款及调整时应按《通用条 款》所列的固定价格、可调价格、成本加酬金三种方式，约定一种写入本款。 采用固定价格应注意明确包死价的种类。 如：总价包死、单价包死，还是部分总价包死，以免履约过程中发生争议。 采用固定价格必须把风险范围约定清楚。 应当把风险费用的计算方法约定清楚。 双方应约定一个百分比系数，也可采用绝对值法。 对于风险范围以外的风险费用，应约定调整方法。 五、工程预付款条款应注意： 填写第 24 条款的依据是建设部第 107 号令第 14 条和《大连市建设工程造价管理办法》第 34条。 填写约定工程预付 款的额度应结合工程款、建设工期及包工包料情况来计算。 应准确填写发包人向承包人拨付款项的具体时间或相对时间。 应填写约定扣回工程款的时间和比例。 六、工程进度款条款应注意： 填写第 26条款的依据是《合同法》第 286条、《建筑法》第 18条、建设部第 107号令第 15条和《大连市建设工程造价管理办法》第 35条。 工程进度款的拨付应以发包方代表确认的已完工程量，相应的单价及有关计价依据计算。 工程进度款的支付时间与支付方式以形象进度可选择：按月结算、分段结算、竣工后一次结算 (小工程 )及其它结算方式。 七、材料设备供应条款应注意： 填写第 2 28条款时应详细填写材料设备供应的具体内容、品种、规格、数量、单价、质量等级、提供的时间和地点。 应约定供应方承担的具体责任。 双方应约定供应材料和设备的结算方法 (可以选择预结法、现结法、后结法或其他方法 )。 八、违约条款应注意： 在合同第 《通用条款》第 24条 (预付款 )、第26条 (工程进度款 )、第 33条 (竣工结算 )的违约应承担的具体违约责任。 在合同第 《通用条 款》第 14条第 2款、第 15条第 1款的违约应承担的具体违约责任。 还应约定其它违约责任。 违约金与赔偿金应约定具体数额和具体计算方法，要越具体越好，具有可操作性，以防止事后产生争议。 九、争议与工程分包条款应注意： 填写第 37条款争议的解决方式是选择仲裁方式，还是选择诉讼方式，双方应达成一致意见。 如果选择仲裁方式，当事人可以自主选择仲裁机构。 仲裁不受级别地域管辖限制。 如果选择诉讼方式，应当选定有管辖权的人民法院 (诉讼是地域管辖 )。 合同第 38条分包的工程项目须经发包人同 意，禁止分包单位将其承包的工程再分包。 十、关于补充条款： 需要补充新条款或哪条、哪款需要细化、补充或修改，可在《补充条款》内尽量补充，按顺序排列如 4 50??。 补充条款必须符合国家、现行的法律、法规，另行签订的有关书面协议应与主体合同精神相一致。 要杜绝 “阴阳合同 ”。 九、住宅商品房开发项目成本费用估算 一土地费用 1 土地使用权出让金土地评估拍卖价格的 30%或以上 2 土地出让契税出让金 3% 二建安费用 810元 /M2?1260元 /M2含建设及基本安装 8 三前 期费用 中高档楼盘约 80元 /M2?100元 /M2 别墅约 180元 /M2 1 规划设计费建安费 3% 2 设计招投标管理费总投资 % 3 勘查费设计概算 % 4 设计监理规划设计费 2% 5 施工监理建安费 % 6 施工证费 7 规划证费建安费 % 四配套费用 190元 /M2?230元 /M2 1 住宅配套费用用地红线外 2 大市政配套费含红线外道路、上水、燃气、电话等 五其它费用 1 管理费用 (建安 +前期 +配套 )3% 2 销售推广费用按销售收入约 ~3%计 3 不可预见费用 (建安 +前期 +配套 )3%或以上 六营业税费销售收入 % 1 营业税销售收入 5% 2 城市维护建设税营业税 7% 3 教育附加税营业税 4% 4 印花税销售收入 % 5 交易管理费销售收入 % 杭州市即将实行所得税预征：销售收入的 15%33%=% 七融资成本 清单 序号费用名称取费标准 1 土地使用权取得费附加 国土契税土地评估价格 3%。