建筑]无锡市城市房屋拆迁估价技术规范

建筑]无锡市城市房屋拆迁估价技术规范内容摘要：

05 九成 86 88 90 93 95 98 100 102 注：房屋实际成新与上表有差异时，可在上表系数基础上适当调整。 4．住 宅房屋朝向因素修正系数 (k4) 无朝南门窗房屋朝向调整系数： 98% k4＝参照房屋朝向调整系数待估房屋朝向调整系数 5．住宅房屋楼层因素修正系数表 (k5) 所 在 层次 楼 层 系数 (%) 总楼层 一 二 三 四 五 六 七 二 100 100 三 98 100 98 四 98 100 103 98 五 98 100 103 104 97 六 98 100 103 104 103 96 七 98 100 103 104 103 100 96 说明： (1) 带垂 直电梯的，楼层系数按表中多层的第 二 层起 （不包含第二层）每 层 增加 1% (2) 不带垂直电梯 顶层坡屋面的，楼层系数在表中顶层系数基础上增加 2% (3) 底层 带 地下室的，底层系数在表中底层系数基础上增加 1% 15 待估对象为整幢楼时，楼层系数取 100% k5＝参照房屋楼层系数待估房屋楼层系数 6．实体因素修正系数计算公式： P3(P5)＝ k1 k2 k3 k4 k5 二、非住宅营业用房实体状况修正系数 1．房屋结构因素修正系数 (k1) k1=1＋基准价格 样本房屋成新样本房屋基本重置价格待估房屋基本重置价格  )( 2．房 屋成新因素修正系数 (k2) k2=1＋基准价格 样本房屋成新待估房屋成新待估房屋基本重置价格 )(  3．房屋楼层因素修正系数表 (k3) 层次 楼层调整系数 地下室或半地下室 30％ 一层 100％ 二层 50％ 三层 35％ 四层及四层以上 30％ 注：当室内配置电动扶梯时，应在上表楼层调整系数上加 8％；不临街房屋，一层以上楼层修正系数取 100％。 k3＝参照房屋楼层调整系数待估房屋楼层调整系数 4．房屋临街状态因素修正系数 表 (k4) 临街状态 调 节 系数 (%) 开间进深比 不临街 30 90 ≥ 0. 6, 95 ≥ 0. 8,1 98 ≥ 1, 100 16 ≥ 1. 2, 105 ≥ 1. 5 110 两面临街 次 临 街面宽不足主临街面宽的 50% 105 次临街面宽超过主临街面宽的 50%、 不 足 主临街面宽 100% 110 次 临 街面宽超过主临街面宽的 100% 115 注：开间进深比以房屋所有权上标明的分幢房屋总开间进深比计算。 k4＝调节系数参照房屋临街状态因素 调节系数待估房屋临街状态因素 k4 仅适用于临街房屋的底层，其它楼层 k4 取 1。 5．出让土地剩余使用年限 修正系数 (k5) k5=40)1(11)1(11rr n n 为待估房屋土地剩余使用年限， r 为土地还原利率 (见附件五 )。 被拆迁房屋以划拨方式获得土地使用权时， k5 取 1。 6．土地取得方式修正系数 (k6) 划拨土地应进行取得方式修正，计算公式： k6=1容积率基准价格 期日修正基准地价   %50 r 为土地还原利率 (见附件五 )。 容积率为被拆迁房屋的实际容积率，但当容积率＜ 1 时，容积率取 1。 被拆迁房屋以出让方式获得土地使用权时， k6 取 1。 7．实体因素修正系数计算公式： P3(P5)＝ k1 k2 k3 k4 k5 k6 三、非住宅非营业用房实体状况修正系数 1．房屋结构修正 系数 k1 k1=1＋基准价格 样本房屋成新样本房屋基本重置价格待估房屋基本重置价格  )( 17 2．房屋成新修正 系数 k2 k2=1＋基准价格 样本房屋成新待估房屋成新待估房屋基本置价格 )(  3．房屋朝向因素修正系数 (k3) 无朝南门窗房屋朝向调整系数： 98% k4＝参照房屋朝向调整系数待估房屋朝向调整系数 4．房屋楼层因素修正系数表 (k4) 所 在 层次 楼 层 系数 (%) 总楼层 一 二 三 四 五 六 七 二 100 100 三 98 100 98 四 98 100 103 98 五 98 100 103 104 97 六 98 100 103 104 103 96 七 98 100 103 104 103 100 96 说明： (1) 带垂直电梯的，楼层系数按表中多层的第 二 层起 （不包含第二层）每 层 增加 1% (2) 不带垂直电梯 顶层坡屋面的，楼层系数在表中顶层系数基础上增加 2% (3) 底层 带 地下室的，底层系数在表中底层系数基础上增加 1% 5．出让土地剩余使用年限修正系数 (k5) k5=50)1(11)1(11rr n n 为待估房屋土地剩余使用年限， r 为土地还原利率 (见附件五 )。 被拆迁房屋以划拨方式获得土地使用权时， k5 取 1。 6．土地取得方式修正系数 (k6) 18 划拨土地应进行取得方式修正，计算公式： k6=1容积率基准价格 期日修正基准地价   %50 r 为土地还原利率 (见附件五 )。 容积率为被拆迁房屋的实际容积率，但当容积率＜ 1 时，容积率取 1。 被拆迁房屋以出让方式获得土地使用权时， k6 取 1。 7．实体因素修正系数计算公式： P3(P5)＝ k1 k2 k3 k4 k5 k6 附件 四 房屋区域因素修正系数 一、住宅房屋区域因素修正 1．区域因素评分表 影响因素 一等 二等 三等 四等 五等 自然环境 自然景观 10 9 8 7 6 空气污染、噪音、水文 8 7 6 规划设计 小区布局 6 5 4 建筑密度 5 4 3 室外公共活动空间与绿化景观 7 6 5 物业管理 房屋、设备维修与管理 6 5 4 小区治安、及道路停车管理 6 5 4 环卫与绿化管理 6 5 4 交通条件 离市区主干道的距离 12 11 10 9 8 公交线路情况 12 11 10 9 8 教、医等基础设施 所在学区学校情况 6 5 4 医院及医疗机构分布情况 6 5 4 文体娱乐设施 6 5 4 商业配套 重要商业配套设施 10 9 8 7 6 菜场超市 14 13 12 11 10 2．区域因素评分标准 序号 影响因素 一等 二等 三等 四等 五等 19 序号 影响因素 一等 二等 三等 四等 五等 1 自然环境 自 然 景观 紧邻本市旅游风景名胜区，依山傍 水，环境优美。 一、三等级之间 自然环境一般，附近主要为居住区，有少量公共绿地，卫生环境一般。 三、五等级之间 附近周围无绿化，拥挤、杂乱、环境差。 环 境 污染 空气清新，周围200 米内无空气、噪音污染，水域清洁 周围 150 米内无水、声、气污染源 周围 100 米内有污染源 2 规划设计 小 区 布局 布局整齐合理、错落有致，小区内通风畅通、阳光充足。 房屋排列整齐，通风、日照条件一般。 任意布置、拥挤、零乱。 建 筑 密度 与 交通 建 筑 密 度 在30%40%，外型美观，小区内交通顺畅。 建 筑 密 度 在5060%，外型整齐、统一，小区内交通条件一般。 建筑密度在60%以上，外型破旧杂乱，小区内交通拥挤。 室 外 公共 活 动空 间 与绿 化 景观 绿地率在 40%以上，立体绿化，室外公共活动空间丰富 少量绿化，基本无公共活动空间。 小区无绿化，无公共活动空间。 3 物业管理 房屋、设备 维 修与管理 有房屋、设备维修与管理，并 能 及时服务 有 房 屋 、 设 备维 修 与管理 无 房屋、设备维修与管理 小 区 治安、及道路 停 车管理 全封闭管理，24 小时有保安巡逻及监视系统 半 封 闭 管 理 ，设 小 区 门 卫 ，无 保 安巡逻， 无小区治安、及道路停车管理 环 卫 与绿 化 管理 日常有环卫与绿化管理，经常 性 维护 有 环 卫 与 绿 化管 理 ， 定 期 维护 无环卫与绿化管理 20 序号 影响因素 一等 二等 三等 四等 五等 4 交通便捷程度 离 市 区主 干 道的距离 距主干道距离小于 200 米 距主干道距离在300500 米之间。 或距次干道距离在 100200 米之间 距主干道距离大于 700 米，且距次干道距离大于 400 米之间 公 交 线路情况 距公交站点距离100 米内，有 3 条以上重要公交线路 距公交站点距离小于 300 米之间 距公交站点距离在 500 米以上 5 教、医配套设施 所 在 学区 学 校情况 属于省级及以上重点中学和重点小学学区 属于市级及以上重点中学和重点小学学区 一般中小学学区。 医 院 及医 疗 机构 分 布情况 距市、区级医院1000 米以内 距区级医院 2020米－ 3000 米或距镇级医院 1000 米以内 距区级医院4000 米以上且距镇级医院2020 米以上 文体娱乐设施 距文体娱乐及公共活动场所 300米以内 距文体娱乐及公共活动场所 600米以内 距文体娱乐及公共活动场所1000 米以上 6 商业配套 商 业 配套设施 在 400 米范围内有大型的区级商业配套设施 在 600800 米范围 内有商业网点，基本满足生活需求 在 1000 米范围内基本上无商业网点。 菜场超市 在 400 米范围内有 大型的 菜场超市 在 600800 米范围内有 菜场超市 在 1000 米范围内无 菜场超市 3．区域因素修正系数计算说明 (1) 区域因素评分为各影响因素评分之和； (2) 可比案例区域因素评分为 KS，样本房屋区域因素评分为 KO，则可比案例修正为样本房屋区域因素修正系数 P4＝SOKK。 二、非住宅营业用房及非住宅非营业用房区域因素修正 21 非住宅营业用房及非住宅非营业用 房区域因素评分标准可参照土地综合修正系数 (附件六 )的评分标准， P4 的计算同住宅房屋。 附件五 租费率、净收益逐年递增比率、风险调整值、自有资金收益率、基准地价 期日修正 系数与土地还原利率 一、租费率 出租房屋租费率： 8% 二、 净收益逐年递增比率 净收益逐年递增比率： % 三、风险调整值 不同用途的房地产应采用不同的风险调整值： 非住宅营业用房： 5% 非住宅非营业用房： 4% 四、自有资金收益率 自有资金收益率： 8% 五、基准地价 期日修正 系数应按不同的土地用途 及地级 分别修正： 主城区： 土地级别 一 二 三 四 五 六 七 八 九 十 商业 1. 41 1. 37 1. 38 1. 28 1. 24 1. 24 1. 19 1. 23 1. 16 1. 16 住宅 1. 67 1. 66 1. 59 1. 72 1. 64 1. 43 1. 38 1. 26 工业 1. 19 1. 22 1. 23 1. 34 1. 49 1. 40 马山地区： 土地级别 一 二 三 四 商业 1. 23 1. 16 1. 16 1. 16 住宅 1. 38 1. 26 1. 26 工业 1. 42 1. 40 六、土地还原利率 土地还原利率取 6% 附件六 土地综合修正系数 一、非住宅营业用房土地综合修正系数 22 序号 影响因表 一等 二等 三等 四等 五等 1 商 业 繁华度 32 30 28 26 24 2 交 通 状况 21 20 19 18 16 3 宗 地 自身条件 13 11 10 9 8 4 宗 地 临街状况 18 17 16 14 13 5 宗 地 目前利用状况 10 9 8 7 6 6 周 围 土地利。