水岸嘉苑限价商品房建设项目可行性研究报告(编辑修改稿)

水岸嘉苑限价商品房建设项目可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

理位置、周边环境良好，楼层较高 (9— 26 层不等 )，建筑材料质量好，房间户型多样，结构合理，物业配套设施齐全，均配有车库、车位，楼间距大，采光良好，绿化覆盖率高。 ○ 2 中档次楼盘：地理位置一般，楼层在 1－ 7 层左右，个别也有高层，户型结构可以，绿化面积、小区景观稍差，物业管理、配套设施较全。 ○ 3 低档次楼盘：地理位置较差，大多处在城市周边，楼层在 1－ 7 层不等，楼房间距小，物业管理和配套设施不够全 ，无车库，无绿化或少绿化，周边公共设施少。 这部分楼盘以经济实用房、新农村改造建设房屋居多，适合大部分中低档收入家庭购买。 （ 2）户型面积 由于各楼盘的档次不同，各户型所占比重也各不相同，从 40288m2 不等。 就中、高档楼盘来看， 80m2 以下户型较少，约占 20％以下。 80100m2 约占 30％左右，大部分是 100m2 以上的户型，达到 70％左右。 销售价格 目前 ***市商品房均价在 2850 元左右，二手房价格也超过 1800 元 /m2。 高档次楼盘售价在每平方米 3000 元以上；中档楼盘销售价格在每平方 米 2500－ 2900 元左右；低档楼盘销售价格在每平方米 1300－ 2400 左右。 在商品房销售价格上， 2020 年 ***市开发建设限价普通商品住房，限房价格初步定位为 2300 元 /m2。 就目前 ***市城市居民的消费水平所能接受的商品房价格在 2300 元 /m2 左右，适用面积也在 90m2 左右 ,中 /小户型销售比较好 ,大户型销售比较困难，在售楼盘中所剩也以大户型居多。 统计表明 ***市房价与居民收入之比已超过 8:1，而发展中国家合理的房价收入比应在 36 之间，住房消费已成为许多市民不能承受之重。 ***市住房 公积金使用情况 住房公积金是指各单位及其在职职工缴存的长期住房储金，用于职工购买、建造、翻建、大修自住住房。 住房公积金属于政策性贷款，贷款利率低于商业贷款。 中国人民银行 ***中心支行所公布的统计资料显示，截至 2020 年底， ***全市住房公积金累计归集余额为 亿元，个人住房贷款余额仅为 万元，仅占住房公积金归集余额的 ％，远远低于此时全国 ％的平均水平，有 亿元的资金长期沉淀。 即便是在 2020 年，全国个人住房公积金贷款率个别城市达到了 80%的这个小高潮中， ***市的个人住房公 积金放贷率也仅仅是 1%。 2020 年 3 月， ***市个人住房公积金归集余额达到 亿元，覆盖率达 70%以上，个人住房公积金放贷率降到了 %。 截至 2020 年 3 月，全市累计发放个人住房贷款仅为 万元。 2020 年 ***住房公积金政策发生重大调整，主要包括贷款最高额度、最长年限增加；同时，可通过联保的形式贷款。 过去，人们从住房公积金贷款一般最高额度为 10 万元，现增加到 15 万元；过去贷款最长年限为 10 年，现延长为 20 年。 过去贷款只能以房屋产权做抵押，现在，贷款者可通过有公积金的其他人员，根据公积 金账户情况为其担保进行贷款。 采用联保形式贷款较房屋产权抵押贷款而言，不仅免去不少繁琐的手续，贷款者还可少交一笔数目可观的抵押登记费。 联保贷款形式实施将降低住房公积金贷款的门槛，刺激人们的贷款热情，方便人们贷款，激发广大居民的购房热情。 四、开发企业分析 目前 ***市具有房地产开发企业将近 130 家左右，其中具有壹级开发资质的有一家，具有贰级开发资质的有五家，具有叁级开发资质的有三十家，具有肆级开发资质的六十五家。 本项目开发企业 ***公司的主要经营业务为房地产开发及商品房销售，其资质为贰级。 因此，该开发企业 具有开发本项目的技术能力及经济实力，达到了国家相关标准要求。 第三章 建筑设计方案 一、建筑设计指导思想与原则 政府有关经济适用房建设计划中曾明确指出，“经济适用住房是具有保障性质的 政策性住房，是解决中等偏下收入家庭住房的重要途径”。 其目标群体被明确集中于“中等偏下及低收入家庭”，即仅包括全社会家庭总数 70%的群体。 本项目的设计思想有以下几个方面为指导原则： （ 1）尽可能的满足中低收入家庭的住房需求。 以中小户型为主。 充分考虑全市居民的收入水平，以解决全市中低收入群众的住房问题，构建社会主义和谐社会。 （ 2）尊重地方文化和塑造社区文化，充分考虑该地区和周围环境特点，体现时代特色和地域城市风貌。 （ 3）规划设计中注重提高生活质量，处理好建筑及绿化、道路硬化的关系，合理组织室外步行和活动场地，进一步提高室外公共设施水平。 二、规划设计方案 用地使用强度：（ 1）用地面积：总用地面积为 平方米，合 亩；（ 2）容积率： ；（ 3）建筑密度： %；（ 4）绿化：居住用地内绿地率约为 %；（ 5）建筑规模：总建筑面积为 平方米，其中住宅 平方米，物管 卫居及其它公建 平方米；（ 6）建筑间距：建筑间距应符合相关规范及规章的要求。 建筑物退道路红线的距离：道路交叉口周围的建筑物后退道路红线距离；自道路红线折点起 70 米范围内，临其所有建筑退道路红线不得小于 20米。 消防要求：保证有符合消防规范的消防通道。 道路及出入口设置：地块内部主道路建筑控制线的宽度不小于 15 米。 配套要求：按《城市居住区规划设计规范》配套相适应的公共设施及市政设施。 三、建筑方案 建筑单体设计 住宅设计 本项目以“鲜明时代特色和舒适居住环境”为主题，以 21 世纪的居住水准为目标，按照现代居住生活模式建设居住环境优美、配套服务设施完善的居住区。 （ 1）设计原则 以人为“核心”，一切以居住者的生活行为模式和现代文明居住生活模式为依据，合理组织住宅套型平面，住宅设计突出以起居厅为主的设计原则。 厨厕设施标准化，集中管井，力求达到居住性、舒适性和安全性的要求。 （ 2）套型多样 结合现代住宅的特点，结合 ***市居民的居住水准及现代生活需求，在规划中提供适应不同需要的多种套型住宅，形式各异。 （ 3）创造良好的居住环境 为适应当地的气候特点，住宅布置成南北向，进深控制在 左右，起居室、卧室厨房有自然采光，房内空气南北对流，起居室以朝南居多，并且每户至少有一个卧室朝南。 （ 4）合理分配户内各功能空间的面积，适当扩大起居室的面积，卫生间分室布置，在有限的面积指标下，做到面积有限功能全，合理组织和布置各功能行为空间，达到“食寝分离”、“居寝分离”、“公私分离”，分别形成动区与静区，以提高居住的舒适性。 102m2 户型： ①有两个主卧室朝阳，餐厅、厨房、小卧三个房间通过餐厅相连，既方便联系，又减少客厅开门数量，便于客厅摆放家具。 ②除卫生间、餐厅间接采光外，其余房间均对直接采光通风。 ③没有明显 的过厅，将走道隐含在客厅或餐厅中，扩大了客厅及餐厅的视觉效果。 ④走进客厅，对面有一片完整的墙面，便于住户装饰。 ⑤卫生间门隐藏于进门处，改善了客厅的景观效果。 ⑥功能齐全、空间组合紧凑、合理、简洁，满足住户所需大厅小卧之心理需求。 87m2 户型： ①入户设有过渡空间，以便住户在此放置衣帽架、鞋柜、雨具等，出入时更衣，换鞋、整装，使室内更为整洁。 ②起居室与过渡空间紧密相联，便于客人出入。 以起居室为中心，合理组织户内交通，起居室多为朝南，并具有良好的自然采光和通风条件。 ③厨房设计模块化，为成套厨房家具进入厨房提供条件。 厨房与就餐空间相连，并采用轻质 (玻璃隔断等 )隔断、推拉门分隔，两个空间既有分隔又有联系，互相渗透、延续，使用便捷。 ④卫生间尽可能做到自然采光与通风，洗脸盆设在前室；管道集中，节约投资。 ⑤卧室的布置，做到“动静分区”，使卧室具有较强的私密性。 每户至少有一个朝南的卧室。 ⑥把就餐从起居室内分离出来，使用更为方便。 ⑦每户设有朝南的阳台，适当增加进深，形成空中花园，并考虑花盆的安全搁置，以利于垂直绿化，美化环境。 北向结合厨房设计生活阳台，洗衣机直接放在阳台，便 于使用。 83 及 80m2 户型： ①客厅内设两个门，一个门对外与门厅相连，另一个门对内通过走廊与卧室、卫生间、餐厅、厨房相连。 会客时，将内门关上不影响家人在卧室、卫生间、厨房的活动。 各套型对客厅开门较少 ,厅内都有较完整的整体墙面，利于家具布置，平面利用率高。 ②大卧室设置在南向，小卧室设置在北侧，并通过走廊与客厅、餐厅、卫生间相联系，通风采光良好。 静闹环境截然分开，可保证卧室安静与私密性的要求，不会因为会客、看电视影响休息和子女学习等。 ③进户入口设门厅。 门厅是人们从室外进入室内的缓冲空间，这项设计将门厅从以 往的客厅中独立出来，可增强室内空间的私密性，并能遮挡由楼梯间传来的噪声和视线。 在门厅中设置鞋柜、壁柜，为居住者提供换鞋的空间，克服了进户直接入客厅污染室内环境的缺陷。 门厅对保温、防寒都起到一定的作用。 ④在设计上将厨房、餐厅与客厅及卧室等房间隔开，形成一个封闭的空间，阻挡了厨房中的油烟及气味的进入。 ⑤卫生间，内设长浴盆、淋浴器、坐便器、毛巾杆、手纸盒等。 设置地漏以冲洗地面。 地漏应采用高水封地漏，有效地解决下水道返臭、逆水问题，并使流水通畅便于清理，易于检修。 卫生间内采用活动式隔断将浴厕合理分隔成两部分，减少干扰。 ⑥充分利用阳台扩展户外空间，完善阳台休息环境。 南阳台 (即生活阳台 )挑出 作为客厅的延伸，将阳台门做成落地式平开玻璃门，增加客厅采光面积，阳台内可设置躺椅、运动健身器材等。 北阳台 (即服务阳台 )可设储藏设施、晒衣架等，以减少室内家具的充满度，使室内更整洁、舒适。 新建户型统计 本项目新建住宅 套，共 平方米，其中中小户型（面积在 90 平方米以下） 套，面积计为 平方米。 户型统计 表 31 辅助工程 绿化景观规划 本项目强调绿化 围合建筑理念，在小区内每个楼栋间都被绿地包围，小区中心绿化形成绿带，向内渗透与各组团绿地相连，向外扩展与城市道路绿化带相连，使得整个绿化系统形成网状结构，创造优良的生活与休闲环境。 小区沿贯通小区内部的主干道形成中心绿化景观带，极大的丰富了小区的空间关系。 交通组织 住宅区共设有 2 个主要出入口，分别位于南面和小区东北角。 小区内部设东西方向及南北方向交叉的主干道，并设置与主干道相互联通的通向各楼栋间的副通道。 住宅区沿内部小区主干道设置步行景观节点，为居民提供散步、锻炼场所。 其它配套设施 垃圾转运站 布置在小区西南侧较隐蔽处。 物业管理位于小区北面靠近小区入口处，并布置传达室，负责日常的便民活动。 其他设备用房结合物业管理用房统一安排。 四、结构方案 设计条件 (1)抗震等级：按抗震设防列度 7 度设防；耐火等级为 II 级； (2)主要设计使用荷载： 楼面活荷载 ㎡ 屋面活荷载 ㎡ 标准风压 ㎡ 标准雪压 ㎡ 结构选型 拟建小区主要分为住宅建筑、集中公共建筑。 结构形式如下： （ 1）住宅结构形式： 钢筋混凝土结构；主体混凝土强度等级均采用 C30。 基础混凝土强度等级采用 C30；基础垫层采用 C15。 钢筋： HPB235 及 HRB400。 （ 2）集中公建结构形式：砖混结构。 五、配套设施 给排水方案 设计规范及依据 (1)《建筑给排水设计规范》 GB50015— 2020 (2)《建筑设计防火规范》 GBJ16— 87(2001) (3)《居住小区给水排水设计规范》 CECSS7— 94 (4)《室外给水设计规范》 GBJB— 86 (5)《室外排水设计规范》 GBJl4— 87 (6)建设单位设计要求 设计内容 室内外给排水及消防用水设计。 系统方案 (1)室外给水系统 水源由城市供水管网，经小区配套给水管网提供，消防水系统与生活给水分开独 立设置，分别设置室外消防水和室内消防水系统，管网环状布置。 室外设置 500m3消防水池一座，可以满足消防用水量。 本项目设消防专用水泵二台保证消防用水压力。 (2)室外排水系统 生活污水经室外化粪池处理进入城市下水管网。 雨水有组织排入城市雨水管网。 (3)室内生活给排水系统 生活冷水采用上行下给垂直供水方式。 卫生间设集中给排水系统。 采用单立管排水系统，有组织排入 污水管道，排水管应采用 PVC 管。 水压满足最不利点自由水头 米，水质为一般生活用水。 (4)室内消火栓系统 室内消火栓设计流量为 20L/S，火灾延续时间 2h，水压满足最不利点消火栓充实水柱 10M。 暖通专业 采暖规划概况 本区设一个冬季采暖热力站向。