水晶岛公寓经营运作方案公寓住宅(编辑修改稿)

水晶岛公寓经营运作方案公寓住宅(编辑修改稿)内容摘要：

居住，一人或多人合租一间房。 还有一部分承租客因目前未找到合适的房屋，在购买之前，临时在区内租房居住。 这些客户相对较多占到总承租客的 10%，也是本产品锁定的消费群体。 下为租务市场租客 比例图： 此资料来自企业 租务市场租客比例图 比例50%5%30%3%10%2%单身白领外籍、外来人员办公、机构给老年人临时居所其他 综上所述 ： 单身白领类占 50%，有绝对的优势； 租商务公寓楼占 30%，次之。 结论：从公司提供的资料来看，结合产品物业特征和目前高新区大环境的客户群消费状况，如果物业定位为纯公寓楼或者商务式公寓楼市场前景较好。 【租务市场物业品种分析】 根据本产品定位特点，研究重点为区内公寓楼、商住楼、写字楼及西安市场的三、四星级酒店。 公寓、商住楼： 表 2 物业名称 物业定位 平米。 月。 租价（元） 主 打 套 面积（平米） 装修状况 配套 设施 物业品质 此资料来自企业 欧锦园 公寓 3040 120 精装 齐全、有地热 一般 枫叶大厦 公寓 4045 164 精装 齐全、带家电 一般 红叶大厦 公寓 3040 240 精装 齐全、带家电 较好 亚美大厦 商住 3035 160200 简装 齐全 一般 枫叶广场 商住 3035 175190 简装 无宽带 一般 瑞欣大厦 商住 3035 200以上 简装 齐全 一般 从上表可以看出： 1）公寓楼精装带家电和普通商住楼简装的价格相当； 2）二 者的单元面积都较大，但商住楼的面积相对更大； 3）商住楼一般是简装，物业管理相对公寓楼低； 4）地段基本无差别，在高新区内位置较优越。 宾馆酒店 ： 表 3 西安市三、四星级宾馆酒店价格表 酒店名称 级别 标准间价格 长包房价格 协议价格 常 包 房面积 房间数 酒店位置 新纪元宾馆 三星级 540元 /日 250元 /日 380元 /日 22平米 100多 高新区内 钟鼓楼饭店 三星级 460元 /日 160元 /日 368元 /日 25平米 市中心 秦都酒店 三星级 350元 /日 180元 /日 320元 /日 21平米 180 玉祥门 骊苑酒店 四星级 540元 /日 250元 /日 380元 /日 25平米 100多 劳动南路口 东方大酒店 四星级 580元 /日 无 290元 /日 21平米 398 子午路 此资料来自企业 好世界酒店 四星级 684元 /日 280元 /日 480元 /日 28平米 100 莲湖路 从上表 3可以看出： 1） 地段、品质是第一，同样级别的酒店，价格不一样，新纪元优于钟鼓楼饭店和秦都酒店，好世界优于骊苑和东方大酒店； 2） 协议价格是专门为不定期客户制定的，大部分是公司和酒店之间签订的协议价格，此价格在标准间和常 包房之间； 3） 酒店的房间面积普遍小于公寓、商住楼，在市调时，发现最合理的酒店套数应设定在 200300套之间； 4） 地理位置都相对优越。 综上所述 ：投资型物业应有鲜明特征： 1）地段：区域经济持续发展，围绕重要行业开展的许多大中小企业，形成完整的产业链，对物业需求非常大； 2）成熟的商圈：周边有完善的商业配套、商业氛围，写字楼、商务区环布其中，拥有强大的租房需求市场的支持； 3）交通便捷：发达的交通体系会促使经济快速发展，是投资物业的关注的问题之一； 4）产品满足使用者功能的需要：结构合理，物业管理完善，对 待商务楼宇还应提供智能化配置和商务服务系统。 结论 ，建议水晶岛公寓应结合商住楼与酒店二者的优势： 1） 本物业定位户型面积在公寓、商住楼与宾馆酒店之间（ 49— 120平米）； 此资料来自企业 2） 摒弃传统的物业管理模式，注入酒店式服务理念； 3）月租价在 3545平米之间较为适宜；如果物业定位是普通酒店，入市租赁价格应低于市场价格，如果是酒店服务式商务公寓，租赁价位应居于公寓与酒店二者之间，低于酒店略高于商住楼，起租价低于普通写字楼市场，拉开价格定位档次，保证服务质量； 4） 根据全国产权式酒店的特点，都居于城市的 边缘，风景独好的地方，拥有大量的旅游资源和游客支持，如新加坡国氏集团在秦皇岛市建造的维多利亚酒店；北京三元公司在延庆县开发的金色假日酒店；西安北郊的德力邦假日国际酒店等，此类物业以“假日、休闲”为主题。 水晶岛项目不具备此优势，也不具备一般星级宾馆酒店所处的城市繁华地段，我们的地段优势在于周边分布大量的商务办公楼和具有高素质的客户群。 本物业定位为商务公寓或酒店服务式商务公寓较为合适，普通公寓也可考虑。 家庭、个人投资现状分析 目前很多家庭和个人资本有强烈投资需求，民间游资一直在寻求投资出口，经济发展需 要投资拉动，全社会都在寻找投资的新大陆，目前可供普通家庭投资的领域，主要有证券投资、邮票投资、保险投资、国债投资、古玩投资、银行储蓄等，也有商铺投资、写字楼投资等。 尽管其中不乏投资受益的机会，但不是风险过大，就是机会难以捕捉；不是投资额不菲，就是回报莫测，真正适合个人、家庭投资机会的不多。 随着人们创富观念的全新建立和理解，一些符合新经济的创富理念逐渐深入人心，改变革新了传统的投资观念，人们投资心态正在成熟和理性，特别从去年下半年以来证券市场持续低迷，市场呼唤新的投资品种。 地产投资逐渐成为被广大投资者看 此资料来自企业 好的 一个新兴领域， 购置物业 已经超过其固有的概念范畴 ，首先不仅可用于消费，还可在市场行情看涨时出售而获得高回报。 物业的不动产性决定了其投资性较其他产业的更为优越。 今年的房屋交易价格仍呈稳中有升的态势，前景十分乐观，国家已将房地产业作为一个新的经济增长点，又将物业交易费税有意调低，并出台按揭贷款支持，为规范一、二级市场的良性发展，及时制定了二手房交易的相关法规，这些都为家庭、个人的物业投资创造了有利条件。 从相关资料显示，目前人们购房的目的有三种：一、 30%的消费者是为了解决住房；二、 50%的消费者是为了改善居住环 境；三、 15%的消费者是用于投资。 对待投资型物业， 如果在物业开发经营中能从投资者的角度出发，降低投资门槛和风险，提高回报。