地产拓展工作手册

地产拓展工作手册内容摘要：

项目建议书或相关部门批准文件 营业执照（开发企业须有资质证书，国有企业须有上级主管部门批 准文件） 1/1000 数字化地形图两套。 国有土地使用证及双方协议。 建设单位经办人身份证。 办理时限： 30 日 二、规划设计阶段所需资料 申请书 项目初步设计或可行性研究报告 项目初步设计或建设投资计划批准文件 办理时限： 30 日 和昌地产（集团）拓展工作手册 17 第七节 申报计划立项 一、作业目的： 取得项目的开发经营权。 二、作业人员： 主管岗位 总经济师：督促检查主办岗位的作业。 主办岗位 土地开发：具 体经办本项作业。 三、紧前工作条件： 规划方案已经由规划主管部门批准。 四、作业描述： ，本主办岗位负责项目建议书的编制组织工作。 项目建议书可自行编制也可经总经济师批准委托有资质的投资咨询公司编制。 项目建议书的主要内容如下： 项目概况：建设地点、内容、规模的设想； 建设条件介绍； 投资估算和资金筹措设想，偿还贷款测算； 项目建设进度计划； 经济效益和社会效益估计； 结论 申报。 住 宅、商办楼项目由城市发展处审批，宾馆、学校项目由社会发展处审批。 ，并配合审批部门做好项目的审批论证工作。 ，项目即已立项。 ，本主办岗位应填写《 **年固定资产投资项目信息标准表式》，申报新建或继建项目的投资计划。 以后每年在年初与年中二次直至项目竣工，向上级主管部门或区发改委填报，经上海市发展与改革委员会批准后，列入上海市基本建设投资计划并分批下达。 和昌地产（集团）拓展工作手册 18 第八节 一书两证流程图 一、办理《建设项 目选址意见书》 建设单位申请书 项目建议书或相关部门批准文件 营业执照（开发企业须有资质证书，国有企业须有上级主管部门批准文件）。 国有土地使用证及双方协议。 建设单位经办人身份证。 办理时限： 30 日 申请书 项目初步设计或可行性研究报告 项目初步设计或建设投资计划批准文件 办理时限： 30 日 二、办理《建设用地规划许可证》 办理时限： 60 日 三、办理《建设工程规划许可证》 、高程系统绘制的符合城市规划要求的 1/1000 地形图和平面布置图四份 和昌地产（集团）拓展工作手册 19 办理时限： 30 日 办理《建设项目选址意见书》流程图 建设单位申请 窗口受理 主办处室办理 主管局长审批 建设单位领取 发证窗口 咨询窗口 书面答复 现场踏勘 局业务会研究 专家、论证评审 省会规划委员会研究 协调、咨询有关部门意见 批前公示、听证 局长审批 市政府或省建设厅审批 和昌地产（集团）拓展工作手册 20 办理《建设用地规划许可证》流程图 建设单位申请 窗口受理 主办处室办理 主管局长审批 建设单位领取 发证窗口 咨询窗口 书面答复 市政府联合收费办公室 现场踏勘 局业务会研究 专家、论证评审 省会规划委员会研究 协调、咨询有关部门意见 批前公示、听证 局长审批 市政府审批 和昌地产（集团）拓展工作手册 21 办理《建设工程规划许可证》流程图 建设单位申请 窗口受理 主办处室办理 主管局长审批 建设 单位领取 发证窗口 咨询窗口 书面答复 市政府联合收费办公室 现场踏勘 局业务会研究 专家、论证评审 省会规划委员会研究 协调、咨询有关部门意见 批前公示、听证 局长审批 市政府审批 批后公告 技术指标、日照分析复核 和昌地产（集团）拓展工作手册 22 第九节 办理《建设用地规划许可证》 一、办理《建设用地规划许可证》流程 （土地出让合同和补充协议 (复印件 ) 、开发企业须有资质证书、组织机构代码证（原件审核，复印件盖章保留各一份）。 （国有企业须有上级主管部门批准文件） （原件一套，复印件 2套） 及双方协议 公示费： 4300 元 办件地点：郑东新区管委会土地规划局 所需资料：《选址意见书》复印件 1 份 办件地点：郑东新区管委会土地规划局 所需资料： 《建设用地规划许可证》的书面申请 (复印件 ) 《建设用地规划审批表》 2份 2份 2份 办件地点：郑东新区土地规划勘测中心 所需资料：总平面图 放线图 所需时间： 3 天 收费标准： 648 元 /点 所需时间： 5 天 所需费用：无 办事流程： 资料齐 备，由主管局长安排经办人办理； 经办人资料审查完毕交主管副局长签字； 和昌地产（集团）拓展工作手册 23 主管局长、管委会主任签字后由发证室发证 第九节 办理《国有土地使用证》 办证地点：郑州市国土资源局 申请人需提交的材料 、组织机构代码证、法人代表证明、法人代表身份证、授权委托书、受委托人身份证（原件审核，留复印件一套） 、权源证明文件原件，如原土地使用证、房屋所有权证等 、转让协议等 ，如宗地图、航测图等 承诺时限：资料完备后， 14 个工作日。 办证地点：郑东新区土地规划局、郑州市国土资源局 所需资料： （原件） 2份（原件） （原件） （勘测中心） 、立项批复 （原件） （交复印件验原件） 和昌地产（集团）拓展工作手册 24 11.《土地登记申请表》 、拍、挂相关文件 所 需资料： 国有土地出让合同 用地批复 办件地点：郑东新区土地规划勘测中心 所需时间： 3 天 所需费用： 648 元 /点 备 注： 、民工、铁锹、大锤。 、法人任命书、委托书、组织机构代码证、经办人身份证、经办人委托书、法人身份证复印件（交复印件验原件）； 1份； ； ； 《会议纪要》； 所需时间： 10 天 所 需费用：契税： 4%；土地登记费：依据土地面积和费率计算； 办事流程： ，由主管副局长安排经办人审件； 、局长、管委会副主任、市长签字； 和昌地产（集团）拓展工作手册 25 第三部分 拓展相关基础知识 一、规划知识 1. 建筑间距：是指两栋建筑外墙面之间最小垂直距离。 2. 日照系数： 多层条形居住建筑间距： 被遮挡建筑南偏东、南偏西角度 所建地区 南偏东或南偏西 0－ 30˚ 南偏东或南偏西 30˚ 以上 改造区片 ≥ ≥ 新 建区片 ≥ ≥ 高层建筑与居住建筑的间距： 高层建筑与其北侧的居住建筑（朝向为南偏东或南偏西 30˚ 以内）的间距，新建区不小于高层建筑对应被遮挡面宽度的 倍，改造区为 倍；新建区高层建筑与其东、西侧居住建筑（朝向为南偏东或南偏西 30˚ 以上）的间距，不小于高层建筑对应被遮挡面宽度的 倍，改造区为 倍。 高层建筑从遮挡线向被遮挡建筑的空间延伸，不得超过遮挡面宽度的 倍，间距不小于 14 米。 说明：高层建筑是指建筑高宽比大于 且建筑主体高度大于 24 米的各类建筑； 多层建筑是指建筑高 度小于或等于 24 米的各类建筑； 建筑高宽比小于 的高层建筑，其间距计算同多层建筑间距要求。 3. 建筑退线：是指建筑后退城市道路规划红线或建筑基地边界的距离。 4. 建筑退线要求： 建筑主体高度 道路宽度 小于或等于 24 米 大于 24米小于或等于 50米 大于 50米 小于或等于 20米 3 6 10 大于 20 米 5 10 15 5. 道路红线 boundary lines of roads 规划的城市道路路幅的边界线。 和昌地产（集团）拓展工作手册 26 规划的城市道路路幅的边界线反映了道路红线宽度，它的组成包括：通行机动或非机动车和行人交通所需 的道路宽度；敷设地下、地上工程管线和城市公用设施所需增加的宽度；种植行道树所需的宽度。 6. 建筑红线 building line 城市道路两侧控制沿街建筑物或构筑物（如外墙、台阶等）靠临街面的界线。 又称建筑控制线。 7. 建筑密度 building density,building coverage 地块内所有建筑物的基底总面积占用地面积的比例。 建筑密度是反映建筑用地经济性的主要指标之一。 计算公式为：建筑密度 =建筑基地总面积 /建筑用地总面积 8. 绿地率 greening rate 城市一定地区内各类绿化用 地总面积占该地区总面积的比例。 9. 容积率 plot ratio , floor area ratio 一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。 容积率是衡量建筑用地使用强度的一项重要指标。 容积率的值是无量纲的比值，通常以地块面积为 1，地块内建筑物的总建筑面积对地块面积的倍数，即为容积率的值。 容积率以公式表示如下：容积率 =总建筑面积 /建筑用地面积 任何城市建设项目都必须符合城市规划要求。 城市规划指导城市建设，城市建设服从规划管理，这是一条必须坚持的原则，否则就会给城市发展带来 严重后果。 因此，每一项当前建设工程项目都应当向城市规划行政主管部门申请确定规划设计要求，由城市规划行政主管部门提出规划设计要求或者是城市规划行政主管部门先提出规划设计要求建议，由建设单位按城市规划行政主管部门的要求向有关部门征询意见，再经城市规划主管部门正式确定规划设计要求是审查设计方案和核发建设工程规划许可证的重要依据。 同时，确定的规划设计要求亦是建设工程设计人员开展工程设计工作的重要依据之一。 提供规划设计要求，一般应包括以内容： （ 1） 给定与建设项目有关的道路红线； （ 2） 给定与建设项目有关的可以拆除的旧房范围界 限和要求； （ 3） 建设工程的高度要求（或层数要求），长度要求和建筑密度、容积率以及建筑间 和昌地产（集团）拓展工作手册 27 距要求等； （ 4） 城市规划行政主管部门统一要求的坐标、标高和比例尺； （ 5） 涉及到文物保护、消防安全、环境保护、给水排水、电力电讯、天然气管线、人防、卫生防疫、园林绿化、道路交通、防洪、抗震等哪些有关部门，需要征求哪些部门的意见； （ 6） 建筑造型、标准、风格、色彩等方面的规划要求； （ 7） 临街建筑的退让道路红线要求； （ 8） 必须代建的公共服务和公用设施要求，如广场、小游园、底层商店、停车场、过街楼、地下防空设施等； （ 9） 其他要求。 括哪些内容 《城市规划法》第三十一条规定，建设用地单位向城市规划行政主管。