物业管理培训36案例(编辑修改稿)

物业管理培训36案例(编辑修改稿)内容摘要：

第 9 页 共 19 页 1物业公司和业主提出的理由能否成立。 【专案简介】 一天，某商品房住宅的物业公司张贴公告称，“为了安全起见，将要关闭一扇小区大门，请广大业主从另一扇门中出入。 同时将在被关闭的那扇大门附近的空地上开设酒吧，对外营业。 ”实际上，物业公司是将该酒吧承包给小区内的一个业主经营。 对此，小区内的广大业主非常不满，认为出入小区不方便，占 用空地也影响小区环境，纷纷要求重新打开那扇被关闭的大门，停止在小区内经营酒吧。 物业公司对业主解释：关闭一扇大门，是为了减少闲杂人员进入小区，保证小区的安全，物业公司有权这幺做。 酒吧是设置在空地上，不影响业主居民的日常生活。 承包经营酒吧的业主则认为自己作为业主有权使用小区公共用地。 【分析解答】 本案的物业公司和承包经营酒吧的业主对封门设酒吧事件的解释理由不能成立。 按《上海市居住物业管理条例》第十八条的规定，物业管理公司是受小区业主委员会的委托进行管理活动，所以它的权限不能超出被授权的范围。 此纠纷中的物业管 理公司在未经小区业主大会和业主委员会的授权，作出关闭大门和开设酒吧的行为是不适当的，应该加以纠正。 承包酒吧的业主所提出的理由也站不脚。 每个业主对于小区内的公共设施都有合理的使用权，但不能对某一公共用地有专门的使用权，否则就是侵犯了其它业主的使用权。 如果物业公司和承包酒吧的业主不停止他们的错误行为，则业主委员会有权提起民事诉讼，要求物业公司打开那扇门，同时要求撤除设置的酒吧。 如果业主委员会认为该物业公司不胜任工作，可提出解除物业管理委托服务合同。 此外，当业主委员会没有履行职责时，任何业主都有权起诉，以维护 业主的合法权益。 1谁来承担因污水倒灌给业主带来的损失。 【专案简介】 某住宅的公共排水管道出现排水不畅的现象。 接业主报修电话后，物业公司进行了现场勘查，发现堵塞物位于 5楼业主阳台的排水管中。 该业主考虑到自己的房子新装修好，借故阻挠物业公司进来维修。 数天后，因排水管道严重堵塞，污水从 2 楼业主的房间中倒灌出来，给其造成严重损失。 2 楼业主就自己的损失向物业公司索赔。 【分析解答】 《上海市居住物业管理条例》第三十九条明确规定：“住宅的共享部位、共享设备维修 第 10 页 共 19 页 时，相邻业主、使用人应当予以配合。 因相邻业主、使用 人阻挠维修造成其它业主、使用人财产损失的，责任人应当负责赔偿。 ” 本案中，造成 2 楼业主的损失的责任人是 5楼业主，而不是物业公司，因阻挠物业公司进场维修而直接给 2 楼业主造成损失的 5 楼业主，应承担损失的赔偿责任。 1停车库可否用作其它用途。 【专案简介】 某小区有一停车库，物业公司为“创收”，将停车库辟一小间，将其租给该小区内一户业主作为小店的营业用房使用（该户业主在租赁前已取得工商营业执照）。 但该店主并不依法经营，而将该车库“转租”给一外来人员作为其赌博活动的场所。 小区由此搞得乌烟瘴气。 小区业主向物业 公司反映，而物业公司由于每月有 400元“租金”收益而对此睁眼闭眼。 该小区居民联名投诉至房地产行政主管部门。 【分析解答】 根据《上海市居住物业管理条例》第三十条的规定，物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和公共设施，不得改变使用性质。 而停车场库属于公共设施的范畴，因而物业公司无权将其出租给他人挪作他用。 对此，房地产管理部门可依照《上海市居住物业管理条例》五十八条的规定，对物业公司作出处罚。 对于小区业主反映的有外来人口在停车库中聚众赌博、噪声扰民的情况，业主可向当地公安、街道有关部门投诉，要求处理解决。 1损坏房屋承重结构应如何恢复原状。 【专案简介】 业主余某在房屋装修时擅自拆除了承重墙，经群众举报，所在地房地产行政主管部门发了限期整改通知，要求其恢复原状。 余某在规定时间内恢复了承重墙，不料物业公司却告知他承重墙的恢复不符合规定，余某很生气，认为物业公司是在存心整人。 【分析解答】 根据沪房地资（ 20xx） 256号文《关于恢复被损房屋承重结构若干问题的批复》的规定，损坏房屋承重结构恢复原状需符合以下条件：一是不得降低原构件的强度；二是不得低于原构件的用料标准；三是恢复原有构件的形状；四是修复部位的构造 措施要符合有关技术规定。 本案中，余某应按上述规定恢复擅自拆除的承重墙，恢复方案和施工应由具有资质的房 第 11 页 共 19 页 屋修缮设计施工单位实施并验收，物业公司应对修复工程加强监督、巡视；承重墙修复后，房地产管理部门应到实地核实。 怎样处理高层住宅中安装晒衣架的问题。 【专案简介】 某高层住宅小区数名业主因住房朝向不佳等原因，要求安装晒衣架，受到物业公司的劝阻，由此双方发生争议，高层住宅部分业主坚决要求安装晒衣架。 【分析解答】 目前的法规虽然没有严格禁止高层住宅居民安装晒衣架。 但是，由于安装晒衣架会带来高空坠物（如晒 衣架被大风吹落）等不安全因素，同时影响建筑物的外观，对此，物业公司应做好对业主的有关宣传工作，讲明利弊，引导业主在装修时安装室内晒衣架。 物业公司还可根据《住宅使用公约》或《业主公约》的规定对安装晒衣架的行为进行管理。 2怎样解决社区服务和物业管理服务的交叉问题。 【专案简介】 某小区的公房承租人夏某长期以来一直向物业公司交付公房租金，并向居委会交付保安、保洁费。 1999 年 5 月小区成立了业委会，续聘原物业公司提供管理服务。 5 月起，物业公司要求夏某另付物业管理费和保安、保洁费，理由是小区由物业公司提统一服 务。 夏某对此深感不解。 【分析解答】 沪价房（ 1996）第 174号文《上海市商品住宅物业管理服务收费若干问题的解答》规定：公有住房的承租人，按全市统一的公有居住房屋租金标准缴纳房租，不需要另付管理费和电梯、水泵运行费。 如有保洁、保安服务内容的，则另付保洁、保安费。 关于社区服务和物业管理服务的交叉问题，该文规定了“谁收费、谁服务”和“同一收费项目不得重复收费”的原则。 所以，在上述案例中，由于保洁、保安服务仍由居委会提供，所以物业公司不应再向居民收取保洁、保安费。 根据 20xx 年上海市社区工作会议“街道居委会 社区管理、物业公司专业管理、房地产行政主管部门行业管理、业委会自治管理”的精神，物业公司应与居委会协商，逐步把保洁、保安服务纳入物业管理的工作轨道中来。 第 12 页 共 19 页 2业主拒付物业管理相关费用的理由是否成立。 【专案简介】 某小区的业主委员会自 1996年起委托原告 DM物业公司进行物业管理。 99 年 2 月，新的业主委员会将合同延期至 20xx 年 11 月底。 自原告管理以来，被告朱某一直未缴付物业管理费和维修基金，亦拒付大楼电控门安装费，原告在多次催讨无效的情况下，诉请法院判令被告支付物业管理费及滞纳金，支付维修基金和电控门安 装费。 对此，被告朱某辩称，物业管理合同签定时， DM 物业公司的法定代表人章某同时又是业主委员会的主任，故物业管理合同无效；维修基金未发生实际使用，故无权收取；电控门安装后始终开着，未达到安装目的，业主不应付费。 【分析解答】 本案经法院审理后，法院认为，原告的法定代表人担任业主委员会主任时与该业主委员会签订物业管理合同虽然不妥，但在当时并未违反禁止性规定，合同期满后，新选任的业主委员会认可该合同，故认定该合同有效。 原告与被告之间形成了物业管理服务关系，原告有权依照《上海市居住物业管理条例》第五十四条的规定向被 告收取物业管理服务费及相应的滞纳金。 对于房屋维修基金及电控门安装费，应由业主委员会自行主张，原告无权主张这两笔费用。 被告以物业管理不到位。