武汉闽东国际城商铺书(编辑修改稿)

武汉闽东国际城商铺书(编辑修改稿)内容摘要：

主力商铺面积： 1620平方米 销售情况： 销售率 约 80%，其中内街，面积在 15 平方米，总价在 50 万元左右的商铺销售状况较好，而面积在 50平方米，总价在 200多万元的商铺销售状况相对较差。 项目分析： 位于江汉路核心商圈内，开发商大连万达集团实力雄厚，开发经验丰富 ； 尽管定价远远高于周边铺面，但开发商凭借雄厚的实力，依托时代华纳、大洋百货、沃尔玛等大型商家的进驻给业主以极强的信心，同时采用售后代租，确保投资回报率的销售策略，取得了超常的成功。 汉飞青年城 底层商铺 项目名称： 汉飞青年城 地理位置： 解放大道解放公园对面 商铺规模： 12层商铺，建筑面积约 2500平方米 商铺价格： 12 层 整体均价 12000 元 /平方米 ，其中一层均价 18000 元 / 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 平方米，二层均价为 6000元 /平方米 销售策略： 以租代售，租售并举 主力商铺面积： 2001500平方米 销售情况： 完成租赁 50% 项目分析： 项目位于汉口解放大道解放公园对面，距轻轨黄浦路终点站只有 2分钟的路程。 从以上类比性楼盘分析来看， 以上几个楼盘都拥有绝佳的地段，周边消费水平较高，整体来讲都要略优于闽东国际城项目。 商铺分割面积较小、单价合理、总价在 50 万元以内的商铺销售状况较好，如金色华府、万达内街铺面； 而大面积商铺，以 租赁为主，较难实现销售，如汉飞青年城。 销售规模差异较大，有大 型购物中心，也有临街底层商铺；从市场接受度来看，临街底层商铺较受市场欢迎。 商铺销售策略较为单一，除大连万达采用售后代租的销售方式外，其余均以销售为主。 楼盘对比表 项目名称 商铺建面 主力面积 楼层 层高 均价 销售方式 万豪国际 万 4060 3层 万 单卖 大连万达 1 万 16138 1层 3 万 先卖一层 金色华府 万 200300 二层 1F 2F 联卖（已售完） 汉飞青年城 万 5060 四层 只售二楼 根据 以上市场调查分析， 我们对 本项目面临的市场行情有 如下 认识 ： 汉阳钟家村区域是一个传统的商业老区，十多年来，没有新增的商业物业。 汉 阳 钟家村 商业以 中 小型 临街商铺为主， 唯一的大型商业物业 汉阳商场 ， 已日益衰落，大型商业物业 是区域市场空白点。 区域商业市场以租赁市场为主，中、小型商铺面积在 2060㎡以内的铺面租赁情况非常好，供不应求。 周边商业经营范围以中低档消费的日常消费品为主。 租赁价格区间： 汉阳钟家村天桥附近 ，较好的沿街铺面租金在 120 元 /㎡ .月左右 ,而相 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 对较差的沿街铺面租金在 60元 /㎡ /月左右。 区域内大型商业物业有较大的市场空间， 即将推出的铜锣湾广场，新世界中心，将会成为本项目最大的竞争对手。 第四部分 项目分析 项目 商业 及配套 总建筑面积达 42343 ㎡ ，占项目总建筑面积的 %；商业部分比重非常大，商业部分经营销售的好坏将直接影响到项目的成败。 目前易初莲花已承租东区一、二、三层 约 22000 ㎡，剩余商铺总建筑面积约 20000㎡。 剩余商铺的营销策划是本次营销策划的重点， 主要是东区一层约 1567 ㎡，二层约 1845㎡，三层约 1935 ㎡ ，四层约9150㎡；西区一层约 2495㎡，二层约 2495㎡，三层约 833㎡。 商铺 SWOT 分析 ： 优势（ S）： 地段好 ，交通方便。 项目 位于汉阳、汉口、武昌三镇相连的咽喉处，且是汉阳区传统的政治、经济、文化中心，拥有较完善的商业配套，在消费者中有一定的商业影响力。 项目商铺体量较大，形成大规模的购物中心和高档次的市场形象。 易初莲花超市是传统的商业中心，他 的 入驻 解决了主力店招商的问题 ，同时 带来了商气与人气。 主力店的入驻 带来商机， 吸引配套商业 业态。 易初莲花作为大型超 市 ， 拥有 较强的商业辐射力。 会吸引大量的人流，并吸引一些补充型的商业业态。 多功能的产品 定位， 能够形成互补的商业 人流。 本项目是一个集商业大卖场、酒店式公寓、高档住宅、商业步行街、写字楼于一体的多功能型物业，这样的 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 定位能够形成互补的商业人流。 劣势（ W）： 位于汉阳区域内， 相对于汉口商业中心来说 商业 不发达。 剩下的 项目商业规模大， 、 总建筑面积达 2 万平方米， 特别是四楼 9150 ㎡非常 难以消化。 前期商业规划不尽完善。 易初莲花的进驻， 剩余的商铺产品 不 够 完善。 A、 东区 一层 层高 6M， 24 层 层高 ， 24 层 垂直交通 、平面交通。 原 设计 方案不合理。 B、 原 设计 方案 ： 东区 3 层，西区 2 层 不利于分割，只能分割成大型或特大型商铺，不宜于业态的组合，市场接受度低。 C、 原 设计 方案 ： 东区 以观光电梯解决 24 层垂直交通， 难以解决商铺人流的需求，人流不通顺 ， 难以聚集人气 ，不宜于后期的经营管理。 D、 原 设计 方案 ： 西区商业步行街商铺数量少，难以聚集人气，有必要将西区与东区相连通。 E、 原设计方案：没有很好的考虑剩余商铺的供水，供电，空调，消防等配套设施设备。 原设计方案中， 4 号楼群楼部分为剪力墙结构，剪力墙墙体太多，不适合做商铺。 本项目的商业 、住 宅、办公的人流复杂，对管理产生不便。 机会点（ O）： 武汉新区的建设 ，带来良好的发展契机。 汉阳作为武汉新区发展的重中之重， 已经逐渐显示出了强劲发展 势态，而钟家村区域 作为传统的汉阳商业中心，将在大环境的发展新趋势下显示出更大的潜力、迎来更大的 商机。 本 项目 的推出 ，填补区域商业空白 点 ， 市场 空间 较大。 区域内暂无大型的商业物业。 钟家村新兴商圈正在形成，紧邻而建的铜锣湾购物中心 可以 帮助聚积人流及人 气。 汉阳商场日益 老化衰落，本项目将会取代汉阳商场，成为钟家村商圈标志性的商业龙头。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 威胁点（ T）： 铜锣湾购物中心的紧邻而建，形成较强的商业竞争力。 新世界中心距 项目很近， 预计明年 6 月份对外推出，会对 项目形成较大的冲击。 离传统的武广商圈较近， 大量的商业人流分流至汉口传统商业区域。 汉阳中高档消费层习惯到汉口去消费。 第五部分 项目 策划 项目策划就是要打造产品的竞争力，产品竞争力是项目综合质素的重要组成部分，在商铺营销中占有主导地位，只有好的产品才能经得起市场的考验，即使任何一个营销高手，假如面对低劣的产品，也只有望洋兴叹。 我司在对市场行情的分析、目标消费群体分析 基础上 结合项目实际情况，提出我 司对产品 竞争力打造的建议。 一、 目标消费群体分析 商铺的目标消费群有其独特性，它应该分三个层次：投资者、经营者、普通消费者。 商铺营销要取得成功，应该取悦三个不同的群体。 没有普通消费者，就没有人流、人气 、商气；没有人气、商气，就吸引不了经营者，吸引不了经营者就吸引不了投资者，这“三者”之间 紧密 相连。 商铺的项目策划就是要满足“三者”的要求 ：准确的市场定位，商铺功能定位，业态定位吸引普通消费者，带来人气；良好的经营管理与服务，带来商气，吸引经营者经营；火爆经营带来财气，吸引投资者投资。 开发商最关心的是商铺如何能够 全 部实现销售 ，怎样才能让 投资者 爽快地 掏腰 包 ； 投资者 最关心的是能否有一个较高的投资回报，回报是否有保障，能否长久；经营者关心的是有没有高水平的经营管理与服务，能否营造出良好的商业氛围、吸引 人气和 公平合理的竞争环境；消费者关心的是商铺是否有良好的购物环 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 境，是否有足够多的特色商品和服务，能有全新的购物休验。 因此我们的项目策划主要是解决“三者”关心的问题，营销策划主要是解决开发商关心的问题。 二、 商铺定位思路 本项目是一个集商业大卖场、酒店式公寓、高档住宅、商业步行街、写字楼于一体的多功能型物业；是目前汉 阳钟家村区域建筑 规模最大，建筑高度最高，功能最齐全的大型建筑群。 是提升汉阳区域形象，领导汉阳区域消费潮流的 “ 楼王 ” 项目。 商铺部分的定位 不能脱离 项目整体定位 ，是项目整体定位中的一个重要组成部分。 商铺定位总体思路如下： 1. 商铺市场定位为汉阳钟家村商圈的龙头； 2. 商铺的 商业 业态 定位 要与易初莲花形成业态互补 3. 消费 档次要绝对高于易初莲花、汉阳商场、铜锣湾百货 及其他商业业态。 三、 商铺产品定位 根据市场行情分析结合项目的自身情况，项目商铺部分产品定位必须遵循以下几个原则： 裙楼商铺分割，应充分考虑铺面垂直交通的便利性、平面交通的便利性、面 积大小的适应性、可选业态的适应性和意向客户的接受度。 市调数据显示， 90 ㎡以内的投资型铺面市场接受度很高，大型铺面空置率较高；本项目客户会会员中，商铺意向客户 77%是 90 ㎡以内的小商铺，因此本项目商铺应尽量考虑多配置一些小型商铺。 客户会会员商铺需求统计表如下 商铺面积（ ㎡） 意向客户量（个） 同类百分比 50以下 73 % 51－ 70 57 % 71－ 90 55 % 91－ 110 23 % 111－ 130 16 % 131－ 150 4 % 151－ 180 12 % 总计 240 % 在产品定位上，利用面积的合理分割，大、中、小型铺面的搭配比例力求科学合理，从产品分割上就组织好不同业态的合理分布。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 商铺功能定位应当与易初莲花超市形成业态互补，在商业业态档次上要高于易初莲花和汉阳商场的水平。 商业业态定位要着重考虑不同商业业态的互补，相互促进，共同发展，形成和谐的商业生态圈。 根据区域市场调研和行情分析，结合项目自身条件，现就裙楼商铺 产品 定位建议如下： 一楼定位：东区以金融、西式餐饮为主，西区以品牌时尚购物为主。 二楼定 位：品牌时尚购物空中商业步行街；以 30㎡－ 50 ㎡、 50 ㎡－ 70㎡、70 ㎡－ 100 ㎡的投资型商铺为主。 三楼定位：空中商业步行街，以投资型商铺为主；可根据市场情况合理组合。 四楼定位：健身、休闲、文化、娱乐中心；以中高档消费为主，提升本项目的品质。 通过以上产品定位，将 项目商铺部分打造成一个以易初莲花大型商超为依托，以西区商业步行街及二楼空中商业步行街为特色，以四楼娱乐休闲餐饮 为配套的大型多功能商业中心。 四、商铺优化方案建议 根据前面的分析，营销项目组经过对产品的深入研究，结合。