润博财税顾问工作室专题之20xx年税务稽查(编辑修改稿)

润博财税顾问工作室专题之20xx年税务稽查(编辑修改稿)内容摘要：

确认以及成本和费用的扣除，是否符合《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》（国税发 [20xx]83号）的有 关规定。 （ 2）各项应税收入是否真实、完整。 重点是各种经营收入、附营业务收入是否全部按规定入账，有无已实现的收入不确认，长期挂往来账或存在账外收入的情况。 有无故意压低售价转移收入的行为， （ 3）税前扣除项目是否真实、合法。 要结合房地产行业的特点重点检查各项准备金、风险金、业务招待费、广告费、租赁费、工资及相关费用、财产损失、捐赠支出、改扩建及装修工程支出、管理费等项目，以及支付的土地出让金是否按规定合理分摊成本。 （ 4）房地产项目中建造的各类营业性的“会所”是否按规定作为固定资产管理。 （ 5）构成房地产成本的各类费用的支付凭证是否合法、真实、有效。 有无收受虚开、代开、伪造的假发票等不合法的发票入账支付费用。 （ 1）重点检查扣缴义务人是否按规定实施全员、全额代扣代缴义务。 将房地产企业的经营者作为重点检查对象，房地产企业发放的各种名目的奖金、补贴、实物以及其他应税收入是否按规定扣缴个人所得税。 （ 2）扣缴义务人和纳税人签订假合同、假协议，少报应税收入，或者扣缴义务人故意为纳税人隐瞒收入，进行虚假的纳税申报，从而不缴少缴个人所得税的行为。 （ 1）是否按规定申报预缴土地增值税，其会计处理是否正确。 （ 2）增值额的计算是否正确。 （ 3）对普通标准住宅的界定是否符合要求。 （ 1）各类书面凭证是否按规定粘贴印花税。 此资料来自 ，大量的管理资料下载 （ 2）房地产企业房屋销售（预售）合同、建筑安装合同、银行借款合同等是否按规定粘贴印花税。 （ 1）房地产企业开发的商品房在出售前已使用或出租、出借的商品房是否按规定申报缴纳房产税。 （ 2）对自用房产是否缴纳房产税及土地使用税。 （ 3）外资房地产开发企业开发的商品房在出售前用 于出租的，其会计核算是否正确，房产税的计税依据是否正确，是否足额申报缴纳房产税。 八、 生产企业出口货物“免、抵、退” （一）检查对象自营或委托出口货物办理“免、抵、退 税业务的生产企业。 （二）检查年度一般检查生产企业 20xx年度自营或委托出口货物申报办理“免、抵、退”税情况。 有涉及税收违法行为的，应追溯以前年度。 （三）检查内容 “免、抵、退”税，申报的单证是否齐全。 （包括内、外销）规模是否与生产能力相符。 否存在已出口但不申报“免、抵、退”税的情况。 对生产企业超过“免、抵、退”税申报期限的，是否按规定征税。 “进料加工贸易”的生产企业在申报办理“免、抵、退”税时，是否按规定对“进口料件”进行了处理。 是否正确计算“进口料件”中的“免抵退税额抵减额”。 、委托加工货物出口所占比重较大、以及原材料进项发票主要是“四小票”的生产企业，应进一步延伸检查其原材料来源的真实性。 九、高收入个人所得税 (一 )检查对象 、烟草、电信、银行、证券、保险行业 20xx年至 20xx年扣缴个人所得税情况。 电力行业包括供电局、发电企业、电网公司等有关从事电力生产、输送、分配、售电单位；电信行业包括各类电信、移动等公司；烟草行业包括烟草专卖管理部门、烟草公司等；银行业包括各类商业银行、政策性银行、投资银行和资产管理公司等；证券行业包括证券公此资料来自 ，大量的管理资料下载 司、期货公司、证券交易所、证券登记公司等；保险行业包括各类保险公司以及从事保险代理、咨询等保险辅助服务公司等。 2.《国家税务总局关于加强外籍人员个人所得税征管工作的通知》（国税发 [20xx]27号）要求主动申报补缴、代扣代缴以前年度所欠个人所得税的 外籍人员、外商投资企业和外国企业。 北京市、上海市、天津市、广东省、福建省、山东省、浙江省、吉林省、湖北省以及深圳市、厦门市、青岛市、大连市为此次专项检查的重点地区。 对香港、澳门、台湾同胞和华侨的个人所得税缴纳及代扣代缴情况的专项检查工作，参照本方案执行。 （二）检查年度一般检查 20xx年至 20xx年的个人所得税缴纳及代扣代缴情况。 有涉及税收违法行为的，应追溯以前年度。 （三）检查内容 ： （ 1）检查是否依法按全员全额要求进行代扣代缴，核查财务分配情况，检查 工资表外发放的补贴、奖金、津贴、代购保险、实物等收入是否与工资表内收入合并扣缴个人所得税。 （ 2）扣缴个人所得税适用税目、税率是否正确。 （ 3）有无向本单位职工支付劳务费，未扣缴税款或错按劳务报酬所得项目扣缴个人所得税。 （ 4）对保险营销员有关营销费用的扣除，是否严格按照《国家税务总局关于保险营销员取得收入征收个人所得税有关问题的通知》（国税发 [20xx]98号）执行。 对各类保险佣金是否按规定扣缴税款。 （ 5）职工有无通过发票报销部分费用，未扣缴个人所得税。 查内容： （ 1）在外商投资企业和外国企业中任职的外籍人员的个人所得税缴纳及代扣代缴情况。 （ 2）在外商投资企业和外国企业中提供咨询、培训、调试安装、技术指导等劳务，居住超过 183天（无协定的 90天）的外籍人员的个人所得税及代扣代缴 情况。 第二部分 税务稽查案例资料 一、 房地产企业稽查资料 税收稽查风暴：房地产公司爆出偷税大案 此资料来自 ，大量的管理资料下载 房地产行业一向是高额利润行业。 目前发达国家房地产业税收占地方总税收的 10％以上，而在我国，这一比例不到 7％。 我市最近破获数起和房地产业有关的偷税大案，有的偷税金额达到上千万。 “财 富巨人”却成了“纳税矮子”，个中缘由不能不引人深思。 关键数据 来自市地税局的资料表明，从今年地税部门对房地产业开展的专检情况看，虽然社会普遍认为房地产业实现了超额利润，但其纳税情况却不容乐观，存在的涉税违法违章行为较为严重。 一方面，房地产业偷逃税案发率高，被税务部门调查的企业几乎无一例外地存在不同程度的问题。 另一方面，由于房地产企业一旦偷逃税，金额均较大，因此该行业涉税的大要案较多。 今年初至 11月底，地税稽查部门合计查补税费 4111万元，房地产开发企业共 2710万元，占总数的 66％。 其 中，偷逃税金额在千万元以上的有 1件， 10万元到 50万元的有 10件， 1万元－ 10万元有 11件。 一些房地产公司为偷逃税，隐瞒的收入或虚列的成本经常以千万计，有的相当于一家中型企业的年产值。 据了解，房地产企业偷逃税的手段主要是隐瞒收入或通过各种手段肢解截留收入，以及抬高工程造价成本或人工成本，虚列赔偿成本等。 典型案例 境内开发境外销售偷税逾千万 市地税稽查局近日破获了一起境外销售境内不动产的偷税大案，偷税金额达 万元，滞纳金 ，补税罚款超过 20xx万元。 据悉，这也是我 市地税部门有史以来查获的境外销售不动产最大的偷税案。 今年 2月 28日，市地税稽查局收到一封举报信。 信上说，厦门华房地产公司开发的某广场，总计 ，采取境内开发，境外销售方式，五楼以上售价从 630美元－ 1266美元不等，但国内合同仅签 400美元；商场每平方米售价 1196美元－ 1500美元，国内合同仅签 600美元。 经过初步调查，稽查人员发现，该广场大楼落成近七年，总建筑面积达 ，账上销售收入仅为 8000多万元。 为进一步核实情况，根据举报信上的电话，稽查人员与举报人取得了联 系。 几天后，在某茶馆，举报人向稽查人员提供了一张某股东的投资、购房、分配房屋的表格。 表格上有香港永资源有限公司总经理蒋某的签字。 同时，提供了交款凭据，凭据上有厦门华房地产公司法人代表、董事长杨某的太太签收的字样。 此资料来自 ，大量的管理资料下载 一周后，在举报人的帮助下，地税稽查人员与相关公司的有关人员在厦门会面，证实了实际销售价格与房管局登记合同不符这一事实。 通过调查，稽查人员发现，部分股东已将在房管局登记的房屋委托物业公司进行二次交易，最大的股东施某还专门成立了一家物业公司，经营其购得的房屋。 种种迹象表明，该公司确已将商品房在 境外销售完毕，境外销售不动产资料存于境外。 稽查人员到厦门房产与土地资源管理局调取了有关房产销售登记合同。 根据商品房买卖合同登记时间，该公司从 1997年 6月至 20xx年 5月销售某广场房产销售收入金额为 亿元，而公司只申报“预收售房款”收入 7120余万元。 根据税法有关规定，市地税稽查局对该公司的偷税行为做出了相应的处罚，补税、加收滞纳金、罚款共 2327万余元。 目前，案件已进入执行阶段。 上千万赔偿款 13个“假人”瓜分 为抬高项目开发成本，偷逃税款，我市某房地产公司竟想出了伪造赔偿土地款 的法子，但他们的伎俩终没能逃过税务稽查人员的“法眼”。 不久前，市地税稽查局在检查我市某房地产公司时，该公司提供了其拆迁赔偿款的一沓厚厚的资料，内附有赔偿款 1515万元收据、赔偿协议、身份证明等资料。 为博取税务机关的信任，他们还将资料提供给税务师事务所，经事务所审计确认后出具了报告，一切看来天衣无缝。 但地税稽查人员经仔细审核发现，该公司用于赔偿的上千万元款项竟仅有 13人分得，且赔偿数额之阔绰，让人难以置信：一个坟头赔 15 万，一个养猪场赔 200万元„„尽管房地产商辩称是“被村民敲诈”，不得不做出高额 赔偿，但这些疑点还是引起了稽查人员的警觉。 经审查，该房地产项目的赔偿地块位于湖里禾山后坑村，而获赔偿的村民的身份证号却是以 350221开头的，应为同安地区的居民，这是怎么回事。 带着这一疑点，稽查人员来到公安局户籍管理处，一查便水落石出，原来，这 13 个身份证都是伪造的。 经进一步调查，所谓的 1515万元赔偿也是假造的。 此案真相大白后，总计查补企业所得税 350万元，加之罚款滞纳金总计 523万元，为国家挽回税收损失 230万元。 目前，此案还在进一步查处中。 动作 审核工程建造成本 此资料来自 ，大量的管理资料下载 为有效预防房 地产商虚列成本、转移利润现象的发生，业内人士也建议税务机关对工程建造成本明显偏高的房地产企业，采取将商品房开发图纸及预算委托给国家认可的预算审核机构进行评审，作为税务机关核定其合理成本依据的办法，从而一定程度上净化我市的房地产税收秩序。 监管外资房地产企业 记者从市地税局外税分局了解到，外资房地产企业今后每开发一个项目从筹备立项到销售结束，每一个动作都要及时向地税局通报。 我市外资房地产企业的税收管理将更为精细，今后其房地产项目都将建立开发档案。 按市地税局外税分局最近出台的新办法，外资房地产项目 立项后 30天内，就要向主管税务机关报送相关材料。 同时，房地产企业的存款账户、股权变更情况等也都要报送给税务部门。 另外，外资房地产项目进入预售或正式销售阶段后，外税分局将掌握到每一个房地产项目的销售变动情况，并按月补充更新档案。 进入销售尾期，外税分局将加强发票控管和申报跟踪，避免欠税漏税等问题的发生。 追问 物业税，偷税杀手锏。 为改变房地产开发期重税导致房价高企及房地产业大量偷税的现象，国家拟对房地产开征统一规范的物业税（财产税）。 将开发商建房时缴纳的一部分税，改由购房者在购买房屋以后按年 缴。 据估算，如果现在的建设成本为 100元／平方米，把地价和其他费用所占开发成本的比例降到国外的一般水平，将使房屋开发成本降到 58 元／平方米。 然而另有说法是，开征物业税是将原来由开发商承担的税费转嫁给了消费者，增加消费者的住房成本。 现时，消费者购房时的房价下降了，但以后的使用费用却不断上涨，一般的消费者对这笔长期费用根本承担不起。 对此，市地税部门表示，物业税的开征仍未最后定夺。 五招：防范房地产业税收流失 房地产市场与房地产税收的“两张皮”现状，恐怕是任何一个从事税收执法工作的人都不愿意看到的，但 是问题既然存在，人们就应该去认真面对。 那么作为执法部门，税务机关应采取什么样的措施防范房地产业税收流失呢。 在采访中，安徽省地税局稽查局局长李建国认为，防范房地产业税收流失应从以下几方面着手： 加强日常管理 此资料来自 ，大量的管理资料下载 首先，要加强税法宣传，及时将税收政策的调整变化告知房地产企业。 其次，严格税源监控，各基层分局、所之间加强联系，并经常通过街道、居委会和走访群众获得有关资料，避免征管上的盲点。 对房地产业实行项目管理，建立项目档案，将房地产开发项目各环节进行全过程跟踪。 第三，由发证的房产管理部门代扣 代缴税。 税务机关可参照个人储蓄存款利息所得税的征收方式，对于投资房地产经营企业的所得税可由房产管理部门进行代扣代缴。 强化以票管税 以票管税需要整个社会的理解和支持，特别是房地产行业的相关管理部门，应由政府协调，严格按照以票管税的办法执行。 除对房地产业销售发票实行严格的监管之外，应将预收款收据纳入地税部门统一发票管理的范围，保证税款的及时足额入库。 完善税收政策 根据房地产业会计核算的特点，出台针对性和操作性强的房地产企业所得税管理办法。 首先要规定预征办法，建议对房地产开发项目按照经有关部门 审核的预算测算所得税预征数进行预征，对于按配比原则结转成本时，应以收入与支出相配比。