武汉福星惠誉沙湖项目可行性分析报告(编辑修改稿)

武汉福星惠誉沙湖项目可行性分析报告(编辑修改稿)内容摘要：

市场特征分析： （ 1）价格上涨幅度很大，总涨幅在全市各城区中仅次于金银湖，为第二位。 两年来单价上涨近 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内 最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 600元 /平方米，涨幅超过 30%； （ 2）开发重心向纵深方向发展，向江夏郊区和长江三桥方向延伸，不少大盘正处于内部筹备阶段，如保利高科、武昌光谷万科城市花园等。 本片区将来必然成为武汉中档 楼盘竞争的一个热点片区； （ 3）珞瑜路沿线的开发已经到达顶峰，依托珞瑜路周边高校林立，主打 “ 文化 ” 品牌。 借光谷之名，打 “ 科技 ” 品牌。 开发商都积极拓展邮科院、华工科技、关东科技工业园等极具购买能力的目标大客户； （ 4）楼盘品质发生变化，已经由原来的中低档向中高档转移，楼盘价位已经突破 2000元 /平方米； （ 5）开发方式变化伴随开发热点迁移，大盘化、郊区化、亲水性成为最直接的体现。 开发量在10万平方米以上的小区占洪山地区总开发量的 50% ，产业基础雄厚，众多大盘不断推出。 片区竞争等级描述： B 后湖片区 市场特征分析： （ 1）借助市政热点地区支持，价格快速提升，发展势头迅猛； （ 2）中高档商品住宅价格虽然达到较高水平，但楼盘品质明显低于金银湖片区同价位楼盘，同时存在大量经济适用房； （ 3）由于地理位置区域局限，决定后湖片区楼盘主要客户来源为汉口居民； （ 4）楼盘多以 “ 绿色生态 ” 为主题； （ 5）楼盘开发规模普遍较大。 片区竞争等级描述： B （三）其他重点片区分析 水果湖 — 东湖沿线 水果湖 — 东湖沿线是湖北省委所在地，优越的环境景观、地理位置和完善的基础配套使该 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内 最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 片区物业拥有得天独厚的资源。 片区市民拥有稳 定的职业与收入，消费能力旺盛。 这些也是该片区房地产价格偏高但销售较为持稳的根本原因。 由于该片区是成熟的典型城市社区，所以其可供开发的土地相对不足。 而且作为武汉城市名片的东湖，为保证其景观的延续性，规划上已经不批准在湖岸周边进行进一步的房地产开发。 片区后续的增量市场将面临萎缩，对沙湖项目不构成严重威胁。 其客户资源的市场份额将成为附近片区项目争夺的焦点。 汉阳片区 （ 1）汉阳整体楼市的发展明显落后于武昌和汉口，楼盘普遍价格位于 17002200元 /平方米之间； （ 2）传统商业中心地区楼盘优势依然存在，价 位较高，达到 22002500元 /平方米； （ 3）新兴沌口区域依靠良好景观，价格攀升较快，成为汉阳房地产发展新兴热点； （ 4）武汉居民住宅消费地域局限，限制了大部分的汉口及武昌居民前来置业； （ 5）片区住宅亮点不多，有特色和品质感的楼盘欠缺，整体素质低，无论产品还是营销包装都比较粗糙； （ 6）汉阳片区住宅以多层为主，产品品质一般。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内 最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 三、可对比性典型大盘个案分析 作为武汉大盘开发，有一些成功的先例。 尽管一般大盘都在城乡结合部，与本项目区位上有所不同，但依旧有许多可以参考借鉴的地方。 本报告特选取武汉几个具有典 型代表意义的大盘，进行分析。 A、金银湖片区：四季花城 B、南湖片区：丽岛花园 C、沌口开发区：金色港湾 （一）共同特征 项目所处区位是城郊结合部，但交通尚较为方便 名称 四季花城 丽岛花园 金色港湾 方位 临金山大道、张公堤，傍金银湖 临珞狮南路，与南湖相连 临沌阳大道，依三角湖 区位 东西湖区（郊区），距离城区 10分钟车程 洪山技术经济开发园，已经接近城区 武汉经济技术开发区，离城区 20多分钟车程 所在区域在建设之前，都没有成熟的优秀项目，周边楼盘素质与价格较低 名称 四季花城 丽岛花 园 金色港湾 开发前周边相关项目 常青花园 /恋湖家园 一些村民集体住宅 奥林苑，香榭丽舍 当时均价（元 / M） 1100 900 1100 目前多层均价（元 / M） 2800 3500 2300 时间跨度（年） 2— 3 3— 4 2— 3 均具有优良的自然景观资源 规模相对都比较大，营销周期比较长 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内 最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 名称 四季花城 丽岛花园 金色港湾 规模 占地 410亩，总建面 30万平方米 占地 240亩，总建面 20万平方米 800亩， 50万平方 其他经济指标 容积率： 绿化率： 40% 容积率 ： 绿化率： 65% 容积率： 绿化率： 46% 开盘时间 2001年 11月开始内部认购 1999年 9月开盘。 2001年 5月开盘 目前都是所在片区成功楼盘，成为片区领跑者 感性的推广在前期为项目起到重要作用，且推广力度都比较大 名称 四季花城 丽岛花园 金色港湾 定位 欧式小镇 低密度生态社区 武昌首席高尚人文社区 50万平方意大利风情小镇 推广口号 有一个美丽的地方 丽岛花园，生活特区 让生活更现代，停靠一生梦想 项目成功开发，对片区价值的提升有着重要贡献，对其他 项目价格有很大地推动作用； 形象定位都比较鲜明，产品形式较为丰富，都有别墅、小高层、联排与多层 （二）差异点分析 辐射范围各有不同和偏重 名称 四季花城 丽岛花园 金色港湾 辐射区域 汉口主城区， 部分武昌、汉阳 武昌、洪山为主 沌口开发区， 汉阳区 客户描述 小资，白领， 35岁左右 私营业主，科技人才， 45岁左右 企业管理人员，官员 面临的问题各有不相同 名称 四季花城 丽岛花园 金色港湾 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内 最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 主要 问题 销售速度减缓，竞争压力增大 基本销售完毕，没有土地资源 片区消化能力较低，容量有 限 其他 问题 市政基础设施跟不上，营销费用上升 企业品牌未与项目一起提升，区域形象欠佳 价格继续提升空间不大，其他竞争楼盘品质提升很快 四、目标客户研究 （一）基础信息 中等收入者对住房面积要求集中在 100— 130平方米，高收入者需求面积在 150— 180平方米，出现二次置业现象潮流，房改政策的影响力很大； 喜欢实惠的促销政策和产品形式； 住房消费还是目前中等收入者考虑最多的消费形式； 虽然居民对于福星沙湖项目所在区域目前的认知并不是非常高（主要原因是周边市政配套未到位），但是对于未来 本片区的发展，未来的形象是非常认可的。 （二）共性需求特征 认为保持充分沟通非常重要，对项目相关规划、城建方面的信息非常渴望知晓，要解决房地产信息的不对称、开发商资讯问题； 多数人对产品本身的要求大于对服务的要求，这与武汉房地产发展的层次有关； 消费意识在苏醒，要求改变住房素质的呼声很高，消费潜力巨大，有效需求有待释放； 对未来的预期持谨慎乐观态度，相信自己收入会有所增加，这与全国经济发展大势息息相关； 对开发商做品牌的思路表示认同，认为品牌企业的项目卖得贵是理所当然； 认可政府的 规划对城市发展起到非常重要的作用，但对政府实施规划速度持不认同的态度。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内 最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 （三）隐藏和延伸信息 武汉客户需求需要引导，产品、地域区隔不是绝对的。 尽管目前武昌居民是项目的主要客户来源，但汉口会有许多客户会关注或过江置业，年轻人更有跨区置业意识，但同时也受到很多局限，对产品的综合素质开始看重。 消费观念开始逐步清晰，个性化需求明朗趋势加强； 本项目不能专门作为纯高档项目，认为市场容量风险较大，可以作为中高档综合性住宅社区； 口碑宣传在营销中的作用很大，羊群效应明显，武汉人好凑热闹 —— 需要在前期造势方面 多努力； 本项目由于特殊的地理位置，因而作为城市中心、超大规模的高尚社区，其目标客户来源是全武汉市，而并不仅仅局限于武昌。 武昌各区域（水果湖、徐东、积玉桥、老城区、湖北大学等）高收入者是本项目未来客户的基础；汉口高收入者中不满汉口居住现状，要求改善、提升生活素质的人士是本项目获得成功的必备支撑； 各种客户群体在全面了解未来规划以及小区的品质、档次形象后，普遍认为未来 23年后的价格可以达到 3500元 /平方米以上，对未来的信心较足。 五、商业物业调查分析 （一）徐东大街商业物业租金与价格情况 物业名称 （方位） 物业描述 月租金分布（元 / m2） 说明 徐东平价 大型综合百货商场 — 万 一楼 260 年租给麦当劳：一楼租金为元，每三年递增 二楼 200 凯旋门广场 同上 — 万 一楼 140 主要按分区划分租金，调整幅度元左右。 二楼 100 销品茂 大型购物休闲中心，集中式消费场所，万 一楼 240 主要按分区划分租金，调整幅度元左右，品牌优先 二楼 200 凯旋门广场旁门面 小型店面 45—— 55 一般 12—— 15 m2 徐东平价旁临街门面 小型店面 售价 6000—— 6500 2001年期房全部售出 徐东专业建材市场 专业市场 45—— 60 一般 3540平方，后附 30平方的仓库（ 9元 / m2） 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内 最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 （二）商业物业售价分析 根据商业物业租金与价格的相互比例关系，按物业年租金ⅹ =物业售价的常规计算方法，可以得出如下数据： 物业名称（方位） 年租金（元 / m2） 售价（元 / m2） 说明 徐东平价 一楼 3120 39000 把大型商业物业的价格简单平均后，按对片区影响和时间给予加权数：徐东平价（），凯旋门（），销品茂（），计算出大型商业物业的基准参考 价格 二楼 2400 30000 凯旋门广场 一楼 1680 21000 二楼 1200 15000 销品茂 一楼 2880 36000 二楼 2400 30000 凯旋门广场旁门面 540—— 660 6750— 8250 由于店面计价标准不同，且销售时间各有不同，简单取其中值平均计算沿街店铺销售价格 徐东平价旁商品房临街门面 7000— 8000 徐东建材市场 540—— 720 6750— 9000 （三）本项目地块商业价值分析 开发商 业物业对于提升项目内居民的生活素质，丰富物业品种，规避投资风险是不无裨益的。 由于本项目规模较大，自身的消费需求很大，且未来交通较为便利，同时沙湖经过治理、开发，未来也将成为徐东 —— 中南商圈内消费者休闲的好去处，因此本。