武汉海昌之星房地产项目f地块可行性研究报告(编辑修改稿)

武汉海昌之星房地产项目f地块可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

） % 花园洋房（户） % 小高层（户） 高层（户） % 居住人数（人） 第二章 项目投资环境与市场研究 一、市场需求分析 武汉房地产业发展现状 武汉市近十年来保持了两位数的经济增长速度，随着居民生活水平的提高以及城市化进程的进一步加快，武汉市民对住房的需求一直呈上升趋势。 从而导致 武汉 市 的房价从 1998 年来一直都在 不断上 涨。 目前武汉市中心城区商品房均价已接近 10000 元 /平方米。 在城市建设方面， “1+8” 城市圈的获批，九路一桥的通车，地铁建设的提速等都让我们看到更为广阔而辉煌的明天。 武汉 房地产市场也一定 会走出一条健康有序可持续发展 的道路。 项目的区域优势 武汉市东西湖 金银湖地区凭借它得天独厚的地理位置、丰富的土地资源以及优美的自然环境等优势在过去的三年内房地产开发量稳居武汉市前列，其价格指数也一直呈持续的上升状态，这种发展趋势和房地产变化格局使众多的知名发展商云集金银湖。 来自海内外知名发展商，凭借雄厚的资金实力和先进的开发理念，在金银湖这块宝地上将建筑、环境与人作了有机和谐的统一，营造出了一个个高尚人文的社区，风格各异的园林景观、建筑布局和立面造型，无论从视觉还是心理上均给人绝佳的美感，诚信的工作态度和完善的物业管理使业主有良好 的精神享受。 目前，政府对整个金银湖片区的定位是适宜居住和创业的生态家园，除去正在开发的房地产用地，金银湖生态园的储备用地面积 1500多亩，规划用地 3000 多亩。 金银湖已经成为大盘云集的汉口 “ 后院 ” ，随着万科、顺驰等各大开发商挺进金银湖，金银湖地块中的各 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 16 种配套设施也正在日趋完善，开始呈现出一番城市居住新城的新局面。 从整个武汉市的情况来看，金银湖地区凭借土地资源丰富，自然条件优越等优势，近年来发展速度最快、最令人瞩目，成为武汉市最大也是最具有影响力的房地产开发热点地区。 二、区域内楼盘特征分析 区域产 品类型丰富，以混合型社区规划为主 本区域产品类型丰富，多层、小高、联体、独栋皆有。 各个楼盘规划基本都以混合型社区规划为主，其中产品类型多为多层和联体别墅。 金银湖板块内其土地资源供应量充足，其楼盘规模普遍较大，容积率较低，社区环境与市中心楼盘相比，楼盘品质和社区环境要高出较多。 该区域内楼盘在规划产品类型上以多层和联体别墅为主要建筑形态，辅之小高层和高层来满足观景的要求。 区域内楼盘主要借助于金银湖自然景观资源，来打造中高品质社区。 因此，在产品规划中多规划有花园洋房和联体别墅，来提高楼盘品质和档次。 本区域 还有少量独栋别墅产品规划，主要分布在金银湖沿岸地带，占据着一线湖景优势。 区域内项目销售价格存在较大差异 区域楼盘销售价格由于其楼盘所在地理位置、自然景观资源、开发商品牌实力以及社区规划品质档次的不同，造成各个楼盘销售价格之间存在着较大的落差。 区域客户主要以中等收入阶层为主 区域内初期住宅产品以经济适用房为主，通过低价位、低品质住宅产品在较短时间内实现居住人口的导入。 其初期的购买者以集团购 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 17 买为主，随着武汉住房分配制度的改革，个人购买者的比重逐步提高。 同时，金银湖片区的扎堆开发，板块价值提高，目前个 人购房率超过90%。 客户群以中等收入阶层为主。 客户群中也包含部分高收入阶层，自己拥有私家车等交通工具。 区域客户主要来源于汉口 由于汉口地区购房者对跨江购房存在较大的心理障碍，而在对江岸、江汉、硚口、东西湖 4 个汉口购房区域的选择时，选择东西湖区域的比例仅次于选择汉口中心区的比例，这主要得益于金银湖板块 5年开发的积累，以及金银湖周边宜人的自然环境。 区域未来发展趋势 武汉市东西湖 金银湖区域房地产板块特征明显 主要为临湖开发的环湖生态居住区。 如 环绕金银湖开发的碧海花园、恋湖家园、黄金海岸、顺驰泊林、万科西 半岛及泰跃金河等项目构成环湖生态居住区。 以及以 鑫海花城 和 沿海赛洛城为代表的黄狮海生态居住区。 政府对金银湖发展规划为三个阶段，即开发阶段、配套阶段、完全城市化阶段。 目前，金银湖板块已处于第二阶段，政府从以往专注于招商引资转向狠抓配套，而配套的首要问题则是交通。 金山大道的刷黑拓宽、沿张公堤建设的中环北线，横跨中环北线的常青立交、古田一路立交与古田二路立交等道路基础设施均在紧张建设中。 轻轨线北端终点站设在鑫海花城附近，同时地铁二号线的出口从常青花园延伸至马池路，使金银湖板块能够拥有两条轨道交通线。 随着交通、商 业、教育、医疗等配套设施的逐渐完善，金银湖管委会预计在 3 年内使金银湖的入住率达到常青花园的水平。 产业支撑，为区域市场聚集人气 武烟集团新址入驻金银湖，有望带动整个产业链，有利于增强板 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 18 块内的人气，以及原区域游离的人员就业。 政府与香港投资商洽谈某医疗器械的项目，准备引入金银湖制药工业园。 加勒比黄金海岸是政府大力引进的水上旅游项目，以促进旅游促进板块腾飞。 商业、旅游、药业工业、总部经济是金银湖区域的支撑产业。 强大的产业支撑为区域房地产发展聚集人气。 三、 片区重点楼盘 （一）万科 西半岛 ■ 主要资料 开发商： 武汉市万科房地产有限公司 建筑规划： pekka salminen architects 景观设计：新加坡 dpc landscape design 地理位置：东西湖区环湖路以东、金银湖以西 物业公司：武汉市万科物业管理有限公司 项目类型：多层、别墅、小高层 建筑用地： 303 亩 起 价 ： 4800 元 /平方米 ■ 产品 面积： 80－ 140 ㎡ 户型：二房二厅、三房二厅、四房二厅 165 ㎡左右的复式 热卖户型：三房二厅 ■ 卖点 ① 精装修，轻松省事。 ② 建筑材料优良。 ③ 国际标准化设计。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 19 ④ 万科多年的设计经验，给予设计效 果的保证。 ⑤ 售后服务保证。 ■ 广告导语 选择一座岛，选择一种生活 ■ 点评 万科 西半岛是我们在金银湖片区调研接触的所有项目中综合竞争力最强的一个典型项目。 它借助地块多面临湖，地块内有众多大小水系与湖面连通、渗透，地块内的小气候与整个大湖面息息相关，地块中部有一南北走向湖汊与外湖相通，将整个地块分割为两个 “ 半岛 ” ，湖岸曲折蜿蜓，自然景观优美。 将三面临湖、双半岛、 “ 内湖 ”恢弘规划，形成的独特的景观优势， “ 领岛 ” 金银湖；诚邀世界知名景观设计公司担纲设计，倾力打造地中海风情建筑。 （二）金银湖畔 粹嶺 ■ 主要资 料 开发商：武汉长江科技经济开发有限公司 投资商：湖北九鼎置业有限公司 景观设计：香港派裴建筑设计咨询有限责任公司 地理位置：东西湖区环湖路中段 代理公司： 观筑地产 项目类型：联排、叠加官邸 占地面积： 平方米 建筑面积： 61464 平方米 均 价： 10500 元 /平方米 容积率： 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 20 绿化率： % 楼层状况 ： 3 层， 5 层 /共 38 栋 销售进度： 一期已全部售馨，二期项目即将开盘。 停车位： 352 ■ 卖点 ① 第一个纯别墅杉水社区 ② 低密度 townhouse 与 cbd 楼价重 组的崭新产品 ③ 罕见的红杉树为生活注入了无穷情趣 ④ 文化石的优质特性烘托主人极简单主义。 ⑤ 环保建筑 ⑥ 分散景致让散步成为一种乐趣 ⑦ 与白鹭零距离接触 ■ 广告导语 住在城里 住在别墅里 ■ 点评 金银湖畔 粹嶺纯别墅社区仅规划有联排别墅、叠加观邸两种产品，一条 s 形的景观轴线将社区分成两部分，东边为联排别墅区域，西边为叠加观邸。 规划设计发扬人本主义精神，以阳光、自然、健康为主题，将理想与生命关爱融合。 水乳交融的灵动地带，清新健康的居住空间，在不经意间回归自然，进入理想中的 “ 彼岸世界 ”。 在设计过程中，该项目反复推 敲产品每个细节，设计师大胆的运用了大面宽、短进深、台地 +坡地、车库 +储藏室、一户三个私家花园、每个房间带室外空间、创意夹层、复式主卧、儿童房带书房等别巨匠心设计理念。 金银湖畔 粹嶺运用人工的手法充分演绎自然主义的美学 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 21 （三）顺驰 泊林 ■ 基本资料 开发单位：武汉能达实业发展有限公司 物业公司：顺驰物业 项目类型：花园洋房、情景洋房、联排别墅 项目地址：东西湖金银湖畔 占地面积： 307 亩 建筑面积： 20 余万平方米 户型： 2*2/3*2/4*2/联排别墅 总户数： 1277 停车位： 1277 绿化率 ： 大于 38% 楼层状况： 5 层、 7 层 均价： 4600 元 /平方米 销售进度： 60% ■ 卖点 外湖： 2000 亩烟波浩淼金银湖； 内水： 40%水化率眩彩溪谷园林 ■ 广告导语 cld 水岸贵族领地 •畔溪升级版 ■ 点评 顺驰泊林，以德国的现代简约为设计蓝本，规划有低层，多层，小高层等多种建筑形态，集公寓、洋房、别墅等多种住宅建筑，同时建有绿色果岭、延湖美学长廊、楔形建筑空间、退台式主题建筑、畔溪十二御景及高档假期会所、异国风情商业街等等，旨在营造极具人 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 22 文气息的湖畔生活格调。 （四）碧海花园 半岛嘉年华 ■ 基本资料 开发单位：武汉宏宇实业集团有限责任公司 代理公司：武汉帝森百羿 物业公司： 武汉格林物业管理有限公司 建筑商： 武汉市东盛环境艺术设计工程有限公司 项目地址。