武汉市土地收购建设项目土地估价技术报告地产价格(编辑修改稿)

武汉市土地收购建设项目土地估价技术报告地产价格(编辑修改稿)内容摘要：

干道和高大建筑物实施了亮化改造，以 “ 平方公里示范区域 ”和社区建设 “883行动计划 ”达标社区为重点。 中山公园、西北湖绿化广场等一批公益性场地的改造和开放，为人们提供了旅游、休闲和娱乐的天地。 市区区域环境噪声平均值 ，交通线路噪声平均值。 该区域环境质量属武汉市轻度污染区，主要污染物为汽车尾气、空气粉尘和噪声，环境条件一般。 （三）个别因素 估价对象位于 江汉 区 **路 ***号。 武汉市土地整理储备供应中心拟 武汉 **资产评估咨询有限公司 12 将其交易。 土地使用权类型为出让。 据武土条字 [2020]第 号《规划设计（土地使用）条件》记载： 规划用地总面积 :14538平方米 (以实测为准 )；其中：代拆规划道路面积： 3510 平方米 (以实测为准 )，代拆公共绿化面积： 322平方米 (以实测为准 )，规划净用地面积： 10706平方米（以实测为准）；规划用地性质 :公共设施用地 ,土地分类：商服用地；用地位置 : 新华路 294 号 （详见规划用地范围线）；建筑面积：总建筑面积控制在 53530平方米以内；容积率：控制在 以内；建 筑密度 :不大于 35%；建筑高度 :结合具体方案确定；绿地率 :不小于 30%。 此次评估设定用途为商业用地。 委估地块东连 ***，南抵 **北路，西临 **路 ,北止市 *****二厂。 属于武汉市城区商业 Ⅲ 级地段。 该地块地处 江汉 区 **路 ***号，临近交通主干道 **路，有数条公交线路通往市内，交通配套设施完善。 估价对象所在区域有 **公园、 **医院、 **路长途汽车客运站、 **路体育馆、建设银行、民生银行等生活配套设施。 待估宗地形状为规则多边形，对土地利用较为有利。 地块面积对土地利用无不良影响。 该地块地势平坦，地质条件（抗震能 力）一般。 估价对象供、排水状况较好，实际开发程度已达宗地红线外“五通”（即通路、通电、供水、排水、通讯）及宗地红线内“场地平整”。 武汉 **资产评估咨询有限公司 13 第三部分 土地估价 一、估价原则 本次地价评估遵循以下原则： ： (1)替代原则 根据经济学上的替代原理，同类同质的商品应具有同样的价格。 同样，同类同质的土地，由于市场竞争，也应具有相似的价格。 因此，选用市场比较法进行估价时，应在同一市场供需圈内，调查近期发生交易的与委估对象地块有替代关系且影响因素一致的地块，通过比较修正，最后确定土地价格。 (2)需求与供给原则 当土地需求大于供给时，土地价格就会上升，当土地需求小于供给时，土地价格就会下降。 因此在具体评估时，一定要结合土地供给有限性和位置固定性等特点，具体分析土地需求与供给的关系，才能正确地测算出土地的价格。 (3)变动原则 一般商品的价格 ,是伴随着构成价格的因素的变化面发生变动的 .土地价格也有同样情形 ,它是各种地形成因素相互作用的结果 ,而这些价格形成因素经常处于变动之中 ,所以土地价格是在这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的 .因此 ,在土地估价时 ,必须分析该土地的效用、稀缺性、个别性及有效需求 以及使这些因素发生变动的一般因素、区域因素及个别因素。 由于这些因素都在变动之中，因此应把握各因素之间的因果关系及其变动规律，以便根据目前的地价水平预测未来的土地价格。 (4)预期收益原则 对于土地价格的评估，重要的并非过去，而是未来。 过去收益的 武汉 **资产评估咨询有限公司 14 重要意义，在于为推测未来的收益变化提供依据。 因此，商品的价格是由该商品未来预期总收益来决定的。 土地也是如此，它的价格也受预期收益形成因素的变动所左右。 所以，估价时应了解委估对象过去的收益状况，并对土地市场现状、发展趋势等对土地市场的影响进行细致的分析和预测，准确预测委 估对象现在以至将来能带来的收益。 (5)最有效使用原则 地价是以最有效使用土地为前提的。 尽管土地具有用途的多样性，但由于不同的利用方式和利用强度对其权利人带来的利益是不同的。 所以，作为以追求最大利益为目的的市场主体的土地权利人，都会根据最大获利原则来选择土地利用方式和利用强度。 在此次评估中，委估对象地块的利用方式和利用强度是在遵循城市规划的前提下依据最有效使用原则确定的。 (6)协调原则 土地总是处于一定的自然和社会环境之中，土地与周围环境的关系，直接影响到该地块的利用效益或效用，进而影响该地块的价格。 因此 ，在土地估价时，一定要认真分析土地与周围环境的关系，判断其是否协调，并确定其协调程度。 (7)多种评估方法相结合的原则 随着土地估价业的发展，国际上有几种通用的估价方法，如收益还原法、市场比较法、成本法、剩余法等。 由于各种方法的估价结果存在一定的偏差 ,在进行地价评估时，就要根据委估对象的实际情况，充分考虑用地类型和所掌握的资料，选择最适宜的两种估价方法进行评估，力求得到客观、公正、科学、合理的土地价格。 二、估价方法与估价过程 根据《城镇土地估价规程》（以下简称《规程》），通行的地价评估方法有市场比较法、收 益还原法、剩余法（假设开发法）、成本 武汉 **资产评估咨询有限公司 15 逼近法、基准地价系数修正法等。 估价方法的选择应按照地价评估的技术规程，根据当地地产市场发育情况并结合估价对象的具体特点及估价目的等条件，选择适当的估价方法。 委估对象的用途为住宅用地，根据估价对象的特点及评估人员收集的资料，在考虑以上估价原则的基础上，本次评估拟采用基准地价系数修正法、剩余法进行评估，其主要依据 一是待估宗地处于武汉市基准地价覆盖范围内，且该区域有较完整的基准地价修正体系，因此可采用基准地价系数修正法进行估价；二是待估宗地规划为商业用地，其所在区域市场上同类用途，性质和结构的商品房交易案例较多，易确定开发完成后的楼价，故宜采用剩余法进行估价。 综上分析，此次评估主要选用基准地价系数修正法和剩余法两种方法进行评估。 （一）基准地价系数修正法 基准地价是某一时点上，在城镇各土地级别或均质区域内，在平均容积率水平下和一定开发程度下的同一用途（商业、住宅、工业等）的法定最高出让年限的完整的国有土地使用权的平 均价格。 武汉市市区级别基准地价的基准日： 2001 年 1月 1 日。 土地利用状况：商业用地设定平均容积率为 、住宅用地设定平均容积率为。 土地开发程度： 宗地红线外“五通”（即通路、通电、通水、排水、通讯）及宗地内“场地平整”。 土地使用年期：为各用途法定最高出让年期，商业 40年，住宅 70 年，工业 50 年。 土地权利状况：其实质是熟地状态下的国有土地使用权平均价格。 基准地价系数修正法是通过对待估宗地地价影响因素的分析，利用宗地地价修正系数，对同一级别土地基准地价进行修正，估算待估宗地地价。 其基本公式如下： Pi=P（ 1177。 K）Π S 武汉 **资产评估咨询有限公司 16 式中： Pi — 待估宗地地价 P — 待估宗地对应的基准地价 K — 待估宗地所有地价区位影响因素总修正值 Π S — 待估宗地个别因素修正系数的乘积 其中： Ki — 第 i 个待估宗地区位因素修正系数 根据武汉市的价格标准，待估宗地位于市区商业用地Ⅲ级范围，该级别基准地价为 3330 元 /平方米。 按照Ⅲ级商业用地地价影响因素指标说明表和修正系数表，确定待估地块的地价修正系数如下表。 Ⅲ级商业用地 宗地地价区位因素修正系数指标对照表 因素 因子 优 较优 一般 较劣 劣 繁华程度 距市级商服中心距离(米 ) ≤ 200 （ 200,400） (400,1000) (1000,1500) 1500 距区级商服中心距离(米 ) ≤ 400 (400,700] (700,1200] (1200,1600] 1600 距小区级商服中心距离。