武汉天立摩根中心项目可行性研究报告(编辑修改稿)

武汉天立摩根中心项目可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

楼投资主流，而随着1+8 城市圈的不断完善，武汉周边三线城市的投资者也开始不断涌入武汉，武汉消费需求市场得以全面激活。 如世贸大厦， 6800 元 /㎡的销售均价吸引了大批北京、 上海 、温州等发达城市的投资者前来投资，还有孝感、 荆州 、宜昌等地的投资者，几乎全部为外来资金购买。 从租赁市场来看，一方面很多开发商将商务写字楼由销售或租售并举转向持有经营，作为长线投资，预示了市场的良性发展；另一方面，大量外来财团及外国领事机构不断涌入武汉，也为高端商务写字楼市场的发展带来了很强的消费力，如 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 19 新世界国贸大厦就有很多世界 500 强企业、外国驻武汉领事馆、国内知名企业等入驻，使其档次形象得到了极大的提升，从而带动整 个商务区的租赁市场发展。 小结 ： 随着 “ 中部崛起 ” 以及 “8+1” 城市圈发展政策的提出，武汉的城市圈格局正在经历着前所未有的变化。 城市经济潜力的释放将促使城市在多方面的加速发展。 写字楼市场能量的释放一方面标志着城市经济活力的爆发，作为中部崛起中的重要支点城市，武汉的写字楼市场成熟度距离沿海周边城市还有一定距离，可挖掘的价值、可发展的空间还很大。 第三章 项目周边物业市场调查分析 项目周遍多种物业形态并存，以下依次对金融街及其辐射区域写字楼、酒店、小户型、商业和住宅等市场状况加以分析。 一、写字楼类 供给分析 1）供应结构 高档写字楼占金融街现有写字楼比重 56%，随着民生银行大厦等项目的上市，高档写字楼比重将超过 80%。 金融街高档写字楼聚集效应进一步突出，同时各高档写字楼之间的竞争也将更加激烈。 金融街写字楼一览表 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 20 档次 名称 总建筑面积 合计面积 高档 瑞通广场 （已投入建成） 建银大厦 新世界国贸大厦 民生银行大厦 15 26 （即将建成的） 武汉广播电视中心 11 城开写字楼 10 （潜在地块） 华氏写字楼 10 香港路口地块 6 武汉英德项目 中档 商业银行大厦 信合大厦 招银大厦 中信实业银行大厦 低档 房地产交易大厦 远洋大厦 3 新光大厦 合计（本项目没计算在内） 2）售价、租金和物业管理费 通过调查，我们发现金融街写字楼售价、租金和物业管理费有以下现象： 档次 高档 中档 低档 售价 /元 /㎡ 8000— 12000 5500— 7500 5000— 5500 租金 /元 /㎡ /月 大于 70 40— 70 小于 40 物业管理费 /元 /㎡ /月 20 12— 13 6 3）不同档次对应基本指标 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 21 通过调查，我们发现不同档次对应了如下指标 档次 高档 中档 低档 备注 规模 /万㎡ 大于 7 —— 小于 4 楼层 /㎡ 大于 28 层 28—— 32 小于 25 层 为避免突破建筑高度限制，多为 28— 32 层 裙楼 /㎡ 大于 6 层 3—— 5 3 层 显示档次 层高 /㎡ — — 小于 净高 /㎡ — — 小于 标 准 层 面积 /㎡ 约 1500 1100— 1200 小于 1000 最 小 分 档面积 /㎡ 100— 130 65—— 70 90—— 100 最小分档面积过大，抬高总价，限制了投资 车位数 专门的立体停车库，平均 1 个车位/300— 500 ㎡ 以地面停车位为主，地下停车库辅助，平均 1 个车位/400— 700 ㎡ 以地面停车位为主，地下停车库辅助，平均 1 个车位/400— 700 ㎡ 车位普遍不足 4）设计装修配套配置 档次 高档 中档 低档 外立面 现代、昭示性强、新颖 现代、昭示性好 昭示性弱 会所 2000 平方米以上 1000 无 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 22 商务中心 配套完善 较好 一般 会议中心 齐备同声传译及多媒体会议 无 无 电梯 群控进口高速电梯 候梯时间 50 秒内 群控进口高速电梯 候梯时间大于 50 秒 合资电梯 候梯时间大于 50 秒 空调 可分户计量的中央空调 中央空调 分体式空调 卫生间 分户有卫生间 公共 1 个卫生间 分户有卫生间 分户有卫生间 装修标准 高档 中档 中档 智能化管理 5A 级高综合布线 有 无 网络 宽频信息点接口多 有 有 市场需求分析 1） 金融街写字楼消 费群体的需求倾向 实力机构多选择档次较高、物管较完善的办公物业，中小机构为提高自身公司形象，选择档次相对低、但功能适用的办公物业。 未来一段时期内，中小型发展企业及个人投资行为将会是有所提升 ； 适用、居中 (100200 平方米 )的办公面积被普遍看好。 对产品的需求特征越来越集中在配套、管理、价位等方面。 2）市场空间分析 武汉是中国加入 WTO 之后最早开放的 5 个城市之一。 2020 年，金融业和保险业将会对外资全面放开，一些国际化大企业进入 武汉会首选金融街。 随着这些企业的进入，为这些企业提供服务的下游企业也将逐 渐增多， 如 会计事务所、中介服 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 23 务公司、服务机构、包括银行派出机构等 也将入住金融街。 这些 外来企业 也 将 逐步影响本地企业 入住。 因此，今后金融街的企业数量会激增，商务氛围会更浓，吸引力也将更强。 从客户构成看，金融街地区有稳定的传统行业的基础，传统企业对写字楼的需求较为稳定，由上述分析可以看出，未来金融街的写字楼市场空间很大。 小结 高档写字楼在未来 3 年内将面临残酷的市场竞争，而中档物业凭借其极高的入住率和较小的竞争压力，将拥有很大的市场开发空间。 因此，我们认为， 拥有中档写字楼的硬件标准，具有高档写字楼的软件服务 ，同时在现有市场的基础上有所创新的个性化写字楼，将获得成功。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 24 二、酒店类 区域市场环境及竞争 1）区域流动性人群以商务人群为主 多因为区域内入驻企业相关业务流动的商务客群。 因入驻企业关系，客群多为商贸等传统行业雇员。 消费能力相对较强，对便捷性和商务性要求较高。 2）区域内酒店结构以高端为主 本区域内五星级酒店客房数和四星级酒店客房数分别高达 787 间、 390 间，所占比例之和高达 79％。 市场的高度集中必然导致了竞争的加剧。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 25 3）区域内高等级酒店运作相对成熟，低等 级酒店相对匮乏 区域内高等级酒店以外资品牌为主，实力和运作都十分强劲；但低等级酒店都为历史沉积物业，服务和设施都不能满足现阶段市场需求。 小结 商务为本区域及流动客群的主旋律，所以酒店定位的主力服务对象为该区相关的商务客群。 基于纯市场分析，我们得出： 高星级酒店为最匹配立地区域档次，回报最为丰厚，市场运作最为成熟的酒店。 强调服务性的经济型酒店为区域的空白机会点，是投资收益比最高的产品。 三、小户型类 小户型 供求特征 小户型 供求情况一览表 产品类型 地段区域 客群来源 装修情况 销售情况 购买动机 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 26 精装修小户型住宅 城市商业中心地段，生活配套极为便利 项目所在区域周边居民，周边工作人员 精装修 销售普遍良好，受到市场的充分认可 40%投资， 60%自住 毛坯小户型住宅 城市中心地段，生活配套较为便利 区域周边办公人员，周边居民 基本为 毛坯 销售情况一般，市场认可度一般 30%投资， 70%自住 商务公寓 商务氛围浓厚，交通便利 商务办公人员和周边居民 部 分 提 供装修 销售情况较好 宜居宜商，投资和自住相当，占 50% 酒店式 公寓 交通便利，人车流集中区域，生活较为便利 商务人员，投资客群 精装修 销售情况一般，市场认可度一般 投资和自住比例相当，各占 50% 产权式 酒店 城市中心或次中心地段，商务氛围浓厚 投资客群 精装修 销售情况良好，市场认可度较高 纯投资客户 100% 区域小户型市场发展趋势判断 商务公寓、产权式酒店和酒店式公寓，均是定位于商务人员和投资客群的投资型产品，其产品的受众客群大量的分布于建设大道金融一条街，区域内浓厚的商务环境氛围和便利的交通能够成就投资型产品的长足发展。 商务公寓、产权式酒店和酒店式公寓在目前市场中均占有一定量的份额，但供应量相对较少，作为新型的投资型产品 ，其产品价值已得到了市场的充分认可。 产品类型 项目名称 开盘时间 均价（元 /㎡） 产品总量 /套 销售情况 商务公寓 华美国际 4850 210 68% 阳光新天地 5200 264 5 个月售罄 产权式酒店 阳光新天地 5800 336 开盘两个月售罄 酒店式公寓 圣淘沙 6000 806 销售达到 % 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 27 小结 商务公寓、产权式酒店和酒店式公寓将成为区域内小户型市场的主要发展方向。 四、商业类（群商） 区域商业特征分析 1）区域主要为政府促成，内部功能单一 整体区域（建设大道）形成发展为政府引导促成，非市场自发行。