房地产估价师案例指错总结表(20xx09)(蓝皮皮总结

房地产估价师案例指错总结表(20xx09)(蓝皮皮总结内容摘要：

收益期限确定正确 ，但未说明理由或者理由不充分的。 比如要说明建筑物剩余经济寿命长于土地使用权剩余年限。 225. 报告前后使用的收益期限不相同。 226. 收益年限超过土地使用权法定年限或剩余使用年限。 公式运用与计算 227. 计算公式选用正确，但无计算过程或者计算过程不清晰。 过程数字精 确度不够或者不合理。 228. 未列出收益法公式 ，算一处错。 未说明选用公式的理由，公式有字母解释，要看字母代表的含义是否正确。 229. 列出收益法公式但未说明理由的 ，算一处错。 即选用公式应说明理由。 230. 最后确定 收益价 格 时，要说明出让合同约定土地出让期限届满需要无偿收回国有建设用地使用权时，对收回的建筑物不予补偿的前提。 231. 在计算折现到估价时点时，所选用的折现率不能用报酬率代替，即折现率不等于报酬率。 232. 其它指错 233. 要注意估价对象的界定范围，不要将不是估价对象的面积计入估价对象中，比如回迁房及公建配套部分的续建成本不能纳入为开发 完成后价值。 234. 要注意，计算中缺少其它工程费、后续开发期间税费的计算，或者说要进行不用计算的说明。 235. 各项费率的取值要有依据说明。 236. 注意不要将土地增值税等不该纳入的款项纳入进来。 237. 折现率、折现年限取值要正确。 238. 在出租情形下，两税一费与 房产税计税基数是有效毛收入 （不是有效毛租金收入） ， 应含押金或租赁保证金利息收入。 成本法 总 指错 239. 成本应为社会平均成本，即客观成本。 没有选择估价时点的客观成本，采用实际成本，算错。 240. 注意各种物业和价格构成，如商品房、农地片用、房屋征收 241. 注意保险估价不计地价，评估抵押价值时的土地 价值考虑是否正确，看是直接还是间接损失，如不可修复，应有说明，保险法的计算基数应是建筑物现值。 242. 基数是否正确， 05 年投资利息的基数错误，未计土地取得成本，管理费用基数要计算土地取得成本。 243. 注意计税方式是否正确，如房产税要减去原值的 1030%,个人按市场价格出租居民用房4%,营业税 3%. 土地取得成本 ， 土地取得税费 ， 其它费用 ， 勘察设计和前期工程费 244. 土地取得成本中未说明土地取得方式。 245. 土地取得成本成本内容构成不合理。 246. 土地取得成本成本取值依据不充分。 247. 土地取得成本土地取得成本市场状况调整理由不充分。 248. 土地 取得税费确定不正确。 249. 要注意：不同类型的房地产成本构成，如商品房价格构成、农地征用价格构成、拆迁房屋价格构成、划拨土地使用权价格构成、出让土地使用权价格构成。 250. 费用构成内容不完全或者不合理。 费率确定不合理，确定依据不充分。 开发成本 251. 建安工程费取值无依据 ，或者依据不充分。 第 9 页 共 57 页 建筑安装工程费 252. 建安工程费取值与估价对象状况 （类型、规模、结构、档次等）不符。 253. 建安工程费确定中选取可比实例调整不合理。 开发成本 基础设施建设费 254. 基础设施建设费 255. 费用构成内容不完整或者不合理。 256. 费率确定不合理，或者依据不充分。 开发成本 公共配套设施建设费 257. 公共配套设施建设费。 258. 费用构成内容不完整或不合理。 259. 费率确定不合理、依据不充分。 其它工程费 260. 其它工程费（理论教材 278 页） 期间税费 261. 税费构成内容不完整或者不合理。 税费率确定不合理，或依据不充分。 管理费用 262. 管理费用费率取值不合理 ，计算基数不正确，取值理由不充分。 销售费用 263. 销售费用费率取值不合理 ，计算基数不正确，取值理由不充分。 投资利息 264. 投资利息利率选择不正确。 计息基数选择不正确，缺项或者多项。 265. 投资利息开发周期 、计算期限确定不合理。 266. 投资利 息的计息项目有 4 项，土地取得费用、开发成本、管理费用、销售费用，不能多也不能少， 最常见的是销售税费也计算了利息。 267. 计息期确定错误。 268. 利率确定错误。 销售税费 269. 销售税费税金构成内容不完整或者不正确，计算基数应该是重新购建价格。 270. 税率不符合规定。 271. 销售税费的依据是销售收入不是成本，税费的构成是否正确，是否计算完整，如 03 年未考虑销售费用。 272. 销售税费的计算基数和税率的采用可能出现错误，销售税费的依据是销售收入而不是成本，各税种计税方式必须明确，税费通常为“两税一费”，不包括所得税和土地增值税等。 开发利润 273. 开发利润率内涵不清楚。 利润率取值理由不充分 ，缺乏依据。 274. 利润率取值与估价对象类弄 、开发周期长短不适应。 275. 利润率与利润计算基数不对应，区分直接成本利润率、投资利润率、成本利润率、销售利润率的计算基数。 折旧 276. 维护使用状况没描述 ，直接给出了成新率，算错，或者取值缺少说明或理由。 277. 维护使用状况描述不全面 、不准确，成新率确定依据不充分。 278. 折旧年限计算是否正确， 03年折旧年限错误。 279. 物质折旧、功能折旧和外部折旧说明不全面、成新率、折旧额确定不合理。 280. 确定建筑物折旧时应充分考虑土地使用期限对建筑物经济寿命的影响 ， 未考虑或考虑不正确。 281. 《物权法》 149条：“ 住宅建设用地 使用权期限届满的，自动续期”。 建筑物经济寿命晚于土地使用期限而结束的住宅用地，按照建筑物经济寿命计算建筑物折旧。 282. 对于非住宅用地，建筑物经济寿命晚于土地使用期限结束的，合同约定土地届满需要无偿收回土地时，对收回的建筑物按期残余价值给予补偿，按建筑物经济寿命计算折旧。 合同约定不补偿的，按建筑物经济寿命减去晚于土地使用期限的那部分寿命后计算建筑物折旧，即截止到土地结束。 283. 长寿命的折旧要减去短寿命的重置价格。 284. 建筑物折旧的计算公式、项目、耐用年限等可能出现错 误。 公式运用与计算 285. 没有列出计算公式的或者公式选用错误 ，算一处错。 286. 计算公式选用正确 ，但无计算过程或者计算过程不清晰。 287. 选用公式中字母含义说明不准确或者未说明。 288. 计算过程中数字精确度 （公式中的取值）不够或者不合理。 第 10 页 共 57 页 289. 分宗土地转让要考虑可转让土地面积的比例。 290. 对有偿出让土地使用权转让价格的评估，当估价对象的剩余土地使用年限短于法定最高出让年限时，没有对结果进行年期修正。 291. 残值率与《房地产估价规范》中的规定不一致。 正确的是钢混 和简易结构 为 0，砖混 2%，砖木一等 6%,砖木二等 4%,砖木三等 3%。 292. 成新率的确 定缺少依据或《房地产估价规范》不一致或计算错误。 正确的是十九八完好房， 七六成基本完好，五四一般损坏，三二一严重损坏。 其它指错 293. 对于工业地产，成新率的确定要说明过程和理由，如是否考虑了腐蚀影响等。 294. 如果地价采用“基准地价系数修正法”时，基准地价公布之日与估价时点有“时差”，而未进行时差对价格影响的修正。 295. 重置价格公布之日与估价时点有时差，而未进行进差对价格影响的修正。 296. 当市场状况不稳定，示对市场状况对价格影响进行修正。 假设 开发法 （现金 流量 折现法） 开发经营方案 297. 察看要扣除的项目是否齐全， 05 年未扣除销售费用、开发利润、购买待开发房地产应负担的税费。 05年开发利润计算错误，为计算购买估价对象的投资利润。 06年总地价扣除项目不应有销售利润。 298. 未描述开发经营方案。 299. 其示来的用途应该合法和符合最高最佳使用原则。 300. 最佳开发利用方式的确定、分析是否充分。 或者没有确定最佳开发利用方式，或最佳开发利用方式缺乏依据（需要依据规划限制条件和可行性分析来确定最佳开发利用方式）。 301. 开发经营方案不具体，如建设内容与规模，可销售或者经营内容与规模。 302. 应说明三种估价前提，自愿转让前提、被迫转让前提 ，未说明算一处错。 303. 抵押目 的的估价和人民法院委托的拍卖估价，一般应采用“被迫转让前提”。 304. 在传统方法中，估价对象开发完成后价值是在估价时点市场状况，未来房地产状况下价值。 305. 在现金流量折现法中，估价对象开发完成后价值是在估价时点之后未来某时点市场状况下，未来房地产状况下价值。 306. 开发期取值要有充分依据，说明理由。 307. 贷款利率一般用复利利率。 开发完成后价值 308. 采用成本法等错误方法求取，算一处错。 309. 采用市场法求取，价格依据（可比实例、市场状况）不充分且分析不透彻。 310. 未进行市场趋势变化分析，或者变化趋势分析依据不充分、不合理。 311. 计算公式出 现漏项或增项错误，正确公式为：待开发房地产价值 =开发完成后房地产价值待开发房地产取得税费 后续开发成本 后续管理费用 后续销售费用 后续投资利息 后续销售税费 后续开发利润。 312. 要注意公式与估价对象的类型（生地、毛地、熟地、在建工程、旧房地产）相对应。 313. 推测未来楼价方法划误。 正确的是对于出售的房地产，可采取市场法和长期趋势法，对于出租或自营的房地产，采用收益法。 取得税费 314. 税费构成内容不完整或者不正确。 税费比率不符合规定 开发成本 315. 建安工程费取值无依据（现行定额、取费标准、市场价格等）或者依据不充分。 316. 建安工程费取值与估价对象状部（类型、规模、结构、档次等）不符。 317. 开发成本其它成本构成内容不完整，取值依据不充分。 管理费用 318. 管理费用构成不合理，计算基数取值不合理，费率取值理由不充分。 销售费用 319. 销售费用构成不合理，费率选取不合理或理由不充分，费用计算不正确 销售税费 320. 销售税费构成内容不完整或者不正确，税率、费率不符合规定。 321. 销售税费是否缺了印花税、交易手续费等内容。 第 11 页 共 57 页 折现率 322. 折现率构成不完整或者错误。 折现率取值依据不充分 公式运用与计算 323. 未列出假设开发法计算公式，算一处错。 324. 计算公 式选用正确，有计算过程，且计算过程清晰正确。 325. 选用公式中字母含义说明不准确或者未说明。 326. 计算过程中数字精确度不够或者不合理。 327. 现金流量折现法中计算了投资利息和开发利润，算错。 正确的应该是投资利息和开发利润都含在折现过程中。 328. 现金流量折现法中计算可能出现的问题：开发资金投入的时间和比例，各成本构成项目的计算时点与估价时点的关系。 329. 折现 率 取值不合理 ，不可与报酬率混淆。 或者没有说明确定理由。 330. 开发经营期（开发建设期，含前期和建造期、经营期）的确定缺乏依据。 331. 计算过程中采用的参数，成本、管理费率、销售税率、销售费用 率、利润率等缺乏客观性或依据。 传统方法 投资利息 332. 投资利息利率选择不正确，计算期限确定不合理，算两处错。 333. 销售税费和开发利润不能计算利息， 后续应得利润 334. 后续应得利润，利润率内涵不清楚，取值理由不充分。 335. 利润率取值与估价对象类型、开发周期长短不适应，算错。 基准 地价 修正法 基准地价选取 336. 基准地价内涵未说明，地价取值依据不充分。 如要说明土地使用年限是法定最高年限还是无限年。 337. 建安费、基建费、非营业性公建费等工程费取值应该说明是估价时点费用水平。 338. 开发周期取值要说明理由。 339. 在采用基准地价修正法计算 时，城市基准地价可能有多个，要选用离估价时点最近的基准地价进行计算，对于过去时点的回顾性估价，要注意选择在估价时点时适用的基准地价，而不能选用估价作业日期时适用的基准地价。 宗地修正内容介绍 340. 宗地修正内容依据不充分，不完整，不明确 宗地因素条件说明 341. 宗地因素条件状况界定不准确，修正因素针对性不强，修正因素不完整 宗地修正系数 342. 宗地修正系数选取不符合规定要求或者理由不充分。 343. 宗地修正系数修正过程计算错误 期日修正 344. 期日修正系数确定依据不充分，计算过程错误 容积率修正 345. 容积率修正系数确定依据 不充分，过程计算错误 年期修正 346. 年期修正，土地剩余使用年限确定依据不充分。 347. 年期修正，资本化率确定理由不充分。 348. 年期修正过程计算错误 公式运用与计算 349. 没有列出计算公式，算一处错。 350. 计算公式选用正确，但无计算过程或者计算过程不清晰。 351. 选用公式中字母含义说明不准确或者未说明。 352. 计算过程中数字精确度不够或者不合理 抵押。