西安经济技术开发区城市运营

西安经济技术开发区城市运营内容摘要：

在营销 人力资源配置 上作了两个方面的调整：一是针对其市场运作的薄弱环节，在总部增加了 1 名市场推广人员和 1 名营销后勤事务人员，分别负责宣传、促销和计 划、配送等职责，提高了营销总部对销售一线的支持能力；二是针对重点区域的营销主管下面增设了 3 名常驻业务推广代表，同时细分了市场管理区域，强化对市场的精耕细作。 这两个调整的原则是人员费用增加不大、营销队伍精简，不会给该企业带来管理上的难度。 在人员管理方面，首先对所有的营销推广主管进行了集中培训，明确了目前营销体系调整的重点，同时指出了他们过去工作方式的弊端，提出了新的工作要求：规范工作内容和流程。 然后建立、整合了2 套管理体系：目标体系和绩效体系，提炼、优化了 3 个营销业务流程：客户开发流程、客户拜访流程、信息传 递流程，从而使整个营销推广过程的效率得到了保证。 西安汇川置业有限公司 02986558161 19 19 b) 目标客户定位 ——— 西安经济技术开发区成立于 1993 年， 2020 年 2 月被国务院批准为国家级开发区。 ——— 地方财政经常性盈余。 西安市城市中心北移至在经济技术开发区。 ——— 具有符合条件的ＧＤＰ规模。 ——— 具有符合条件的人口规模。 ——— 地方政府有进行城市运营的愿望。 西安汇川置业有限公司 02986558161 20 20 十、 城市运营的管理 a) 公司应有的社会定位 公司 社会定位为： 根据政府城建规 划 和自身的资本实力，多渠道、多形式筹措城建资金，管好、用好城建资金，盘活城建资产。 负责重大城 建项目建设资金的筹措和投入，以资本、资产的市场化运作，产业化经营活动，建立和完善城市建设资金投融资体制，更好地发挥政府在资本运作和资产经营活动中的导向和调控作用，促进资本、资产跨地区、跨行业、跨部门、跨所有制的流动，提升资本运作和资产经营的层次、能级和效益；促进城市建设资金的合理配置和滚动增值，为加快城市化进程服务。 城市运营商的历史责任感又远远高于房产开发商，它成为政府与市场之间不可或缺的纽带， 具体 表现 在 ：第一，在开发目标上，将自我的本位与社会本位相结合，也就是说拥有社会责任感。 第二，在开发方式上，将省内 开发与外援开发相结合，不仅考虑自己的项目，而且考虑城市的发展。 第三，在开发定位上，将项目定位与城市区域功能定位相结合，做到优势互补。 城市运营商的项目运作方式有以下几种模式：做城市公建设施开发（围绕城市基础设施进行开发，结合政府的要求，然后带动着周边地区，包括商业街、包括艺术中心等开发）；参与新城规划，并积极进行项目的实施；借用城运会等大型活动主题完善周边配套，提升土地及项目价值。 作为土地运营商应该具有较强的项目整合能力，应该具有城市的 西安汇川置业有限公司 02986558161 21 21 眼光，区域的眼光，全球的眼光，未来的眼光以及强烈的社会责任感。 在尊重土地 ，尊重自然，尊重文化的前提下，承接经济与人文，城市与建筑。 他们是房地产行业中最具有活力的先行者，开拓者和思想者。 b) 人才的结构建议 人力资源的配置要有优势，从团队、从 CEO，从运作理念都要做到高深、高超，体现高规格、高标准、高起点、高水平、高要求。 知识经济时代，发展要靠人才。 发展 过程中要 公司重视人力资源的储备和建设。 多方吸收行业 精英，在企业文化建设方面，采用人性化管理、鼓励创新和个性发挥，着力打造一支国际化、现代化的企业精英团队。 c) 组织及治理结构的创新 公司按 现代企业制度 运营和管理，使 企业真正成为面向国 际、国内市场的法人实体和市场竞争主体。 体 现产权清晰、权责明确、政企分开、管理科学等 现 代企业制度的四个基本特征。 公司制是建立现代企业制度的一种典型的组织形式，但不是唯一的形式。 公司 按照现代企业制度的要求，通过规范的公司改革， 最终 建立适应社会化生产和市场要求的、符合国际惯例的、具有强大实力和发展活力的现代企业 ，并使公司从城市运营和资本运营等多方面获得受益。 公司 应具备的科学化、规范化的 现代 企业组织制度和管理制度。 科学化、规范化的企业组织制度包括股东会、董事会和监事会。 股东 会是由全体出资人 (即公司股东 )组成的公 司最高权力机构；董事会是 由股东会选举产生的代表全体股东利益的公司常设权力机构，向 西安汇川置业有限公司 02986558161 22 22 股东会负责；监事会是由股东会选举产生的代表股东利益并对董事会及其成员以及高层经营管理人员进行监督的机构。 科学化、规范化的企业管理制度包括企业的计划管理、生产管理、质量管理，财务管理、人事管理等方面的规章制度，是保证现代企业正常运营的重要手段。 构造企业法人合理机构，就是要在改组现有国营、集体企业的过程中，建立科学化、规范化的组织制度和管理制度，使企业既能够高效运转，又能够适应社会主义市场经济的运行机制。 d) 学习与培训的方法 针 对不同阶段员工设计不同的培训内容 ， 在员工职业生涯发展的各个阶段，都有相应的培训。 首先是 “ 新员工培训 ” ，这将帮助个人很快熟悉并适应新环境。 通过这个培训，了解公司的文化，确立自己的发展目标，清楚业绩考核办法，让员工明白该如何规划自己的职业生涯。 当员工通过公司内部招聘成为一线的经理，加入到公司内部管理工作中来。 这个阶段的课程主要包括沟通、谈判以及基本的管理培训。 员工进一步升迁为部门负责人后，需要参加什么培训就主要由他本人决定了。 为了帮助年轻的经理人员成长， 进行 一个系统的培训方案。 这是一个超常规发展的计划， 帮助较高层的经理人员从全局把握职位要求，改善工作方式。 员工进入 公司 ，一般要经历四个自我成长的阶段。 第一个阶段是自我约束阶段，不做不该做的事，强化职业道德；然后进入自我管理 西安汇川置业有限公司 02986558161 23 23 阶段，做好应该做的事 —— 本职工作，加强专业技能；进入第三阶段，自我激励，不仅做好自己的工作，而且要思考如何为团队做出更大的贡献，思考的立足点需要从自己转移到整个团队；最后是自我学习阶段，学海无涯，随时随地都能找到学习的机会。 用培训固化公司的制度和价值观。 公司的培训：一是注重人格的培养。 名刀是由名匠不断锻炼而成的，同样，人格培养 ，也要经过千锤百炼。 二是注重员工的精神教育和人才培养。 对员工精神和常识上的教导，是身为经营者的责任。 力主培养员工的向心力，让员工了解公司的创业动机、传统、使命和目标。 三是要培养员工的专业知识和正确的价值判断。 没有足够的专业知识，不能满足工作上的需要，但如果员工没有正确的判断事物的价值，也等于乌合之众。 四是训练员工的细心。 细心体贴，看起来似乎是不足以挂齿的小节，其实是非常紧要的关键，往往足以影响大局。 五是培养员工的竞争意识。 无论政治或商业，都因比较而产生督促自己的力量，一定要有竞争意识，才能彻底地发挥潜力。 西安汇川置业有限公司 02986558161 24 24 十一、 股东的形成 a) 股东结构 战略性法人股的持股条件除能向合作企业提供约定的注册资本外同时能够提供相应的资源或其它支持。 例如正在寻求国内大规模扩张的房地产公司，在全国有业务的大型建筑公司，大型公关公司，大型投资公司，股份的募集早期主要由西安汇川置业有限公司法人金国安所率团队与投资集团共同发起。 b) 股东吸收的方法与途径 股东具体募集的方向面向海内外，如海外主要以美国、香港、日本、新加坡为主，而国内主要以深圳、北京的企业为主要募集对象。 募股材料要做成中英文两种版本。 必要时请专业募股公司参与，募股的资产可 以现金，不动产物权及其它优良资产，如汽车、写字楼使用权等，以及有明显价值的无形资产。 西安汇川置业有限公司 02986558161 25 25 十二、 城市运营商的几个发展阶段概述 a) 初期 A、模式，早期启动运作（第一年）主要段磨练和培训团队，适当的开展业务。 B、模式，早期运作启动（第一年）主要配合西安市经济技术开发区获取项目及开发项目。 b) 中期 C、模式，中期运作（第二年 ~第三年）在保证有较好的现金流量及现金收益外，主要通过资产置换，股权置换兼并重组，占有获取大量优质资产，进行大规模的资本运作，为未来直接上市或借壳上市打下基础。 D、模式，中期运作（第二年 ~第 三年）主要在于盘活、变现大量的资产而获取收益。 c) 后期 A、 后期运作（第三年 ~第五年）重点与香港、美国、日本等地的投资商建立联系，拓展获取海外资金的渠道，并可推出一部分子公司或二级公司进行海内外上市，募集大批资金，进行更高规格的运作。 西安汇川置业有限公司 02986558161 26 26 十三、 由西安汇川置业有限公司组建的城市运营公司能够成功快速启动的理由与原因 西安汇川置业有限公司是具有城市运营策划及操控经验的能力与社会资源，这种能力显然不会因重组等原因而丧失，只能会更加强大。 这类公司的组织架构，人员招聘以及培训，西安汇川置业有限公司具有完备的经验 与能力，只要启动资金到位，将会在三个朋之内基本完成，半年内即可启动作业。 西安汇川置业有限公司甚至可以边组建边启动相应工作。 珠三角（主要指深圳、广州）地区大部分投资公司，房地产开发公司，在当地已很难要长时期得项目，尤其是大项目，他们都急需找这类题材合作。 国际上大型资本及投资基金，他们同样希望找到投资回报率高，运作规范，政府相关法律文件完备项目，而这恰是西安汇川置业有限公司与西安经济技术开发区联手的强项，因此，双方较容易形成合作。 由于一个设计优秀，管理规范的城市运营公司很容易显示出公司的 巨大投资收益前景，将会吸引有战略眼光的公司关注这类公司，募集股本金也相对容易。 目前随着中国城市开发热的进一步升温，各地方政府都在千方百计的寻求有效的招商引资，这显然是城市运营商开展业务的好机 西安汇川置业有限公司 02986558161 27 27 会。 随着珠三角、长三角、京津唐区域发展以及西部开发的升级升温，相当一批相关城市具有迫切的发展希望，以及被促动发展的格局，城市运营的市场火热度至少将 15 年的高增长期。 任何城市运营项目中其初期、早期、都将会有一批投资少见效快的项目，这显然为城市运营商的直接投资带来绝佳的机会。 由于项目的合作都是合 作各方共同、充分协商一致的结果，而这批发起人中将会不同行业的精英，如策划大师、资本运营高手、管理专家、公关天才、金融家等一个相当合理、优美组合的团队，因此预估大家磨合，合作将会较快到位。 1当西安汇川置业有限公司初步搭建起运作框架及基本启动资金到位后，由于其强大的赢利能力及良性快速的发展态势，将是后一步的。 股东扩大、资金融进、资产整合，资本运营的速度大大加强，因此这也将极大的促进公司的快速发展。