梁山县房地产市场基础调查报告房市分析(编辑修改稿)

梁山县房地产市场基础调查报告房市分析(编辑修改稿)内容摘要：

轴，东西干线 —— 人民北路为东西轴。 “三心”即凤、龟二山以西与西环路之间规划为城市的行政文化中心，以现在的水泊西路、水泊东路所辖范围形成城市的商业金融中心，以现在的杏园小区为中心在东部形成城市副中心。 “四口”即现在的东、南、西、北四个出入口。 4）城市建设方针 —— “优化老城、完善东部、向西推进”： “优化老城”即老城区要按照“退二进三”的原则，逐步迁出第二产业，大 力发展第三产业，使之尽快形成城市的商业金融中心； 中管网房地产频道 作为国内最大 、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 “完善东部”即在杏园小区的雏形上抓紧建设配套设施，使之形成有吸引力的住宅区域。 “向西推进”即启动城市的行政文化中心建设，扩大城市建设规模，形成环境优雅的行政文化中心。 城市建设需要一个漫长而渐进的过程，更需要强大的经济实力做为基础，从梁山县的现实情况来看，就目前的城区现状和、地形限制尤其是经济状况等各方面的制约下，在相当长的一个时期内，梁山县城的城市建设仍将是以“优化老城”为主的旧城改造。 5）工业布局： 尽快在青年路以北开发建设东北工业区，通过基础设施 的建设，打造一处现代化、生态化的大型工业园区，以此带动城市北部的发展。 6）其他相关规划： 目前梁山县集中供暖范围较小，尚无管道燃气，所以城市发展规划中在热力燃气方面做出了在城区要逐步拆除小锅炉，充分实现集中供热和结合西气东输工程集中解决气源问题的规划。 在景观风貌方面由于梁山的文化底蕴就是水浒文化，所以城市规划规定“梁山的建筑也好、小品也好，必须有水浒文化的质朴、粗旷、大气，必须有水浒文化的符号”。 中管网房地产频道 作为国内最大 、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 四、房地产市场现状： 概况： 另梁山县统计局统计信息， 2020 年梁山县房地产开发商品房建设投资额为 1486 万元，全部为住宅投资，房屋施工面积 36620 ㎡，其中新开工面积 25100 ㎡，竣工面积 19420 ㎡，商品房销售建筑面积 18820 ㎡。 据从梁山房管局交易中心了解信息， 2020 年全年梁山商品房交易量为 200 余套（含二手房），今年年初至今，新建商品房交易量 400 余套，二手房交易量近 100 套左右，通过我司市场部对梁山房产市场的实地调研，这一数据与事实基本相符。 住宅市场： 梁山房地产住宅市场特征总体可以概括为：供应量小，开发运作水平低，总体需求旺盛但购买能力普遍较低。 1）产品供给： 单就数据而言，梁山商品 住宅的交易量是极低的，固然这一方面是受到了需求市场的制约，但是另一方面也是由于梁山的房地产市场正处于形成前期，商品住宅的总体供应量也同样较低所造成的，据我司市场部对城区的地毯式普查，今年梁山城区的商品住宅包括单位集资建房对外销售部分也就在 6 万㎡近 500 套左右。 从市场表现来看，总体销售率在 90%左右，供求表现较为乐观。 中管网房地产频道 作为国内最大 、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 从单位去化角度，各项目剩余房源主要集中于两类：一是高楼层尤其是顶层房源；二是低楼层的过大面积房源。 结合我司市场部对部分客户及普通居民的抽样访问，造成这一现象的主要原因为：梁山传统的住宅楼包括部 分新建住宅楼为平顶设计，所以除了高楼层上楼累的固有抗性外，顶层的主要销售抗性来自于对隔热及防水的顾虑。 低楼层的过大面积房源因为总价较高而不受欢迎。 从供应模式来看，除了正规商品房外主要有单位集资建房剩余房源的出售以及集体土地合作建房对外出售两种形式。 不过政府部门的有关信息表明土地的招、拍、挂以及严格开发管理已成必然趋势。 2)项目共性： 从产品本身来看，目前供应产品大多普通平庸，开发运作水平和产品整体品质较低，缺乏提升产品附加值的项目元素。 如立面多采用涂料，无高品质建材，缺乏线条变化，档次较低，均采用 预制楼板，无采用现浇楼板的项目。 除水泊花园外，多为一、两栋楼的小规模项目，无社区感，缺乏相应配套和物业管理。 水泊花园规划也是呆板的兵营式布局，缺乏主题和内涵等等。 从营销角度来看，多为坐等客户上门的被动销售，业务执行生硬简单，无明确的产品定位和推广定位，营销水平低劣。 3）客源构成及市场需求： 中管网房地产频道 作为国内最大 、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 从项目调查和客户走访的结果来看，目前各项目的购买群体较为分散，几乎涵盖了机关干部、企事业单位中高层员工、乡镇干部、私营业主、传统居民等各中、高收入群体，且各项目情况基本类似，均无特别突出的明显群体界定，这也是大多数地 方房地产市场在形成初期所特有的市场表现。 通过我司市场部对对政府机关干部、事业单位员工、企业单位员工、私营业主和普通居民各 20 人的分组随机抽样访调查结果表明： 目前市场总体需求较为旺盛，其中大部分的受访者表示会选择商品房，这一比例在效益较好的机关单位、企业以及近郊村镇居民当中相对较低，在传统城镇居民和私营业主中的比例较高。 除了购买商品房和二手房外，受访者表示主要有单位集资和购地自建两种增加住房的途径，但同时大部分也表示，单位集资建房价格也不会太低还会受许多限制，购地自建 从可行性、居住品质及成本 等方面都有诸多 制约，因 此也不排除考虑商品房的 可能。 居民购房模式选择8%55%14%23%自建 商品房 二手房 集资建房居民购房需求17%24%43%16%一年之内 一至二年 较长期 无 中管网房地产频道 作为国内最大 、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 从区域选择来看，受访者对中心城区内的方位选择无较大倾向性但对中心城区内外的认知差异较大。 从价格认知角度来看，受访者对总价的关注要高于产品单价，心理总价多集中于 10～ 12 万元区段内，需求面积多集中于 90～ 120 ㎡区段内，以三房户型为主。 从配套设施的角度，受现有开发水平的制约，受访者对物业管理及提升产品附加值的配套设施的认知程度较低，多停留在现有水平以及保安保居民面积认知11%24%31%19%15%。