桐乡商业地产项目市场研究报告商业地产(编辑修改稿)

桐乡商业地产项目市场研究报告商业地产(编辑修改稿)内容摘要：

大型装饰 建材五金市场 ) 凤鸣装饰城 副食品市场 合计 总经营面积 30 万㎡ 3 万㎡ 8 万㎡ 万㎡ 3 万㎡ 万㎡ 单间主力面积 18 ㎡ 外 20 ㎡ 内 40 ㎡ 30 ㎡ 18 ㎡ 80 ㎡ 注：※ 副食品市场 的单体主力面积部分为门面和仓库集合在一起 ※ 南方家园商城 (大型装饰建材五金市场 )体量为一期 ，规划建设的二期还有 3万㎡体量。 ※ 以上数据为初步统计后大致准确数据，仅供决策参考之用。 经营者情况 （ 1）区域来源 调查显示在各专业主题商业市场 ， 桐乡本地经营户在数量上占较大比例约 30％，其他 70％为全国 各地商家。 其中濮院镇羊毛衫市常以江苏吴江、温州、台州为主；崇服皮草大世界来以河北 ,东北等北方皮毛生产地为主；南方家园商城 (装饰建材五金市场 )以宁波、台州为主。 （ 2）经营者实力 外地商家不但在数量上占优势，且他们普遍规模大、实力强，经营方式多以批发为 中国最大管理资源中心 主。 而本地商家稳中求益 ， 且投资项目较多，故一般规模不大。 （ 3）对投资商铺的认识 ※ 本地经营户投资意识比较强，容易接受新事物，但多数稳中求益，故没有一定的升值潜力是不会购买的 ； ※ 外地经营户尤其周边县市如 :杭州、温州、无锡、吴江等地，投资意识也较强，又因其较 强的经济实力和融资能力也为投资商铺提供了可能和保证。 经营档次及主力经营品种、消费档次 在各专业主题商业市场中。 濮院镇羊毛衫市场为全国性的大型批销基地，产品全，价格广。 详情请见下表： 项目名称 经营产品种类 主力品种 产品档次 濮院镇羊毛衫市场 高中低各种档次的羊毛衫、毛纱，辅料等 羊毛衫 一、五区档次较差 四区档次一般 三区档次较高 二区档次最高 崇福镇皮草大世界 经营中高档皮具、皮毛饰品、皮毛工艺品、皮毛服装等 皮草服装、皮具 中上 南方家园商城 (大型装饰建材五金市场 ) 陶瓷卫浴，木业， 灯饰灯具，电器电料、木业板材，油漆，板材石材等 陶瓷卫浴，灯饰灯具 较高 副食品市场 副食品、水果、粮油等 副食品 一般 经营现状 羊毛衫市场： 建于 1988 年，目前该市场现今分为十个羊毛衫交易区 原毛区、毛纱区、辅料区、货运中心、卸运中心、科技开发中心，总建筑面积达 57 万平方米，其中羊毛衫制作交易区约 30 万平方米。 市场的通讯、交通、金融、食宿、娱乐设施齐备、全国 30 多个省、市、自治区成千上万的客商来此生产经营，市场汇集料全国各地生产的多种系列羊毛衫、羊绒衫和各类针织服装、产品销往全国各地，经营 状况一直很好， 中国最大管理资源中心 每年的 6 月 8 月是该市场的淡季，绝大多数门面停业进行装修。 注： 该市场的经营户都认为这里的经营状况不错，虽然现在租金有点偏高，但部分好的店铺还是供不应求，譬如二区精品一条街，该区店铺租价已高达6000 元 /㎡ /年。 有些街道如一区桂林街和五区部分位置较差街道年租金只有350 元 /㎡ ，但还是少有人问津。 据我们市场调查虽然现在是淡季，有部分店铺因时而变，已改卖夏季服饰，仍然有不错的人气。 羊毛衫交易市场现今只有五个交易市场，其中二区、三区档次较高，多为国内中高档羊毛衫销售，其他区档次一般 ，多为低档产品或自制自销。 六区现为东兴商厦写字楼，七区、八区辅料区，九区十区为毛纱区和羊毛衫制作，环境较差。 皮草大世界： 市场占地面积 250 亩，是一个依托崇福地区厚实的皮毛加工产业基础建办的具有较强特色的工贸一体型重点专业性市场。 现已建有商铺位 350 多个，发展扩大可容 1000 多个铺位，并兼有占地面积 180 亩的皮毛加工生产基地。 市场功能为国内外各类毛皮、裘皮制品、服饰及其裘皮服装的销售和生产加工制作。 国内外众多的皮毛客商云集于此，商铺暴满，生意红火，数十家企业已入驻皮毛加工生产园区。 目前门面供不应求 ,甚至有 两家合做一个门面。 目前是该市场的淡季 ,911月份是该市场红火的季节。 注 : 乌镇一日游将不再仅游乌镇一地。 即将开业的崇福皮草大世界也将纳入旅游路线，且此地皮草服装的零售价仅为市场价格的四五成 ,其经营状况将会更好。 南方家园商城 (大型装饰建材五金市场 )：该市场于 2020 年 4 月份建成交付，于 2020年 11 月 6 日正式开业。 共 800 多个商铺，现只有 30 多个商铺无商家进驻，其余均已招商成功。 据在此经营者反映这里的经营状况不错，随着近年来桐乡房地产市场的发展，装饰建材五金的需求也随之增长，其中以桐乡市区居多， 乌镇、濮院次之。 注： 市场设计较为人性化，商铺共有三层：一层为商铺，二层可为展示、仓储，三层可办公、休息两兼顾 市场配套设施较为完善：设有客房、餐饮以及娱乐设施齐全的海阔天空娱乐城。 中国最大管理资源中心 副食品市场： 该市场起建于 2002 年，经营状况一年不如一年，部分业态已撤走，如：蔬菜交易区，水果交易区也逐渐减少，现今已成为名副其实的副食品市场，业态以副食品为主，水果、粮油土特产为辅。 副食品市场多以批发为主，故其经营状况还很良好，客户以周边乡镇的个体经营者为主，其批发量都比较大。 终端消 费者情况 各专业商业主题市场由于规模、档次不一，其终端消费客群也存在一定差异，详情请见下表。 项目名称 区域来源及消费方式 消费能力 消费偏好分析 濮院镇羊毛衫市场 全国 30 多个省、市、自治区， 批发为主 较强 各个产品档次和价格层次均有 崇福镇皮草大世界 全国各省市，其中有一定的为来桐乡旅游的游客 批发零售兼有。 较强 产品档次中上 南方家园商城 (大型装饰建材五金市场 ) 市区居多，少量临近乡镇、批发和零售并重 市 较强 注重品质，价格也要适中 副食品市场 周边乡镇，零售为主 市区临近乡镇居 多，零售为主 一般 档次一般，注重价格便宜 场地租金水平 各市场中场地租金由于位置、楼层的不同而有所差别，另外门面与仓库也有不同。 濮院镇羊毛衫市场 在 350－ 6000 元 /㎡ /年之间； 崇福镇皮草市场在 2000－ 4500 元 /㎡ /年之间； 崇福镇皮草大世界在 450－ 1400 元 /㎡ /年之间； 南方家园商城 (大型装饰建材五金市场 )租金范围在 180－ 360 元 /㎡ /年之间； 副食品市场 市场则在 120－ 220 元 /㎡ /年之间。 桐乡市在经营专业主题商业市场场地租金统计表 中国最大管理资源中心 数据来源：各市场实地市调统计 项目名称 租金水平（元 /㎡ /年） 濮院镇羊毛衫市场 二区精品街 6000 左右 三区天津街 5000 左右 四区位置较好店铺 2200 左右 一、五区较好店铺 1600 左右 二区其他街 45005800 三区其他街 33004500 四区位置一般店铺 8001500 一、五区一般店铺 3501200 一区二区间的双燕路 3500 三区四区间的西风路 3000 无仓库 崇福镇皮草市场 : 皮草市场 : 沿街 4000－ 4500 位置较好（两头） 38004500 皮草大世界 : 1F :1400 2F:1250 皮草市场 : 位置中间的以及部分染色区 20003500 皮草大世界 : 1F 位置一般 :6001200 2F 位置一般 :4501000 无仓库 凤鸣装饰材料市场 沿街 3800 内铺 3000 无仓库 南方家园商城( 大型装饰建材五金市场 ) 沿街 300－ 360 内铺 180－ 280 仓库 84 副食品市场 沿街 220 左右 内铺 120180 仓库 6080 注：受市场淡旺季交替的影响，租金会出现一定的波动， 以上价格为正常租赁价格 中国最大管理资源中心 桐乡专业主题市场店铺租金折线图 （元 / 平方米 / 年）6000520050003900220011001600750350030004250410029001400900125070038003000330230 2201500500100015002000250030003500400045005000550060006500羊毛衫市场二区精品街羊毛衫市场二区其他街羊毛衫市场三区天津街羊毛衫市场三区其他街羊毛衫市场四区好铺羊毛衫市场四区一般铺羊毛衫市场一、五区好铺羊毛衫市场一、五区一般铺羊毛衫市场双燕路羊毛衫市场西风路皮草市场沿街皮草市场内铺两头皮草市场内铺中间皮草大世界1F好 铺皮草大世界1F一 般铺皮草大世界2F好 铺皮草大世界2F一 般铺凤鸣装饰材料市场沿街凤鸣装饰材料市场内铺南方家园外铺南方家园内铺副食品市场沿街副食品市场内铺 从租金市场看，除 濮院镇羊毛衫市场、崇福镇皮草市场由于为全国性的特大型交易市场，经营时间较长，营业状况好，故租金较高外，其他专业商业市场每月的租金大部分在 10－ 30 元 ，比较符合地县级城市的一般商业租金水平 30～ 50 元。 市场表现综述和 发展空间、趋势分析 濮院羊毛衫交易市场： 经过 20 多年的精心建设经营，该市场已成为全国最大的羊毛衫交易中心，市场环境成熟，专业度高。 并且，依托该市场，周边发展出了大量的规模加工企业。 整个区域成 为了从原料交易、设计加工、批零销售一体化的全国性贸易基地。 客户遍及海内外。 因此，在未来短期内，该专业主题市场将围绕原有交易市场而发展，发展空间有限。 崇福皮草交易市场： 崇福皮草交易市场已皮毛半成品交易为主，皮毛交易远负盛名，同样为全国性交易基地，有稳定的客户资源。 同时依托海宁的皮革生产优势，逐步向皮毛皮革的原料交易、成品销售一体的方向发展。 围绕该市场，周边的加工、生产企业众多，依托该市场而发展，同时为该市场提供了更多的产品资源。 中国最大管理资源中心 建材市场： 目前桐乡的建材、装饰材料销售集中在崇福的桐乡市建筑装饰材料市场、 城西南的凤鸣装饰城、城东的南方商城内。 其中崇福的桐乡市建筑装饰材料市场规模较小，经营状况不佳，多为低档材料经营及作坊型加工制作，只能为周边镇乡居民提供简单服务。 而位于西南老 320 国道边的凤鸣装饰材料市场经过多年的经营发展，以装饰材料销售为主，品牌众多，专业度高，经营状况为桐乡最好。 南方商城为后起之秀，目前商家基本进驻，内部环境较好，周边交通便利，但发展需待时日。 考虑到桐乡市场需求的空间有限，装饰建材市场基本饱和。 值得注意的是目前桐乡缺少家具专业市场，家具销售零散，无规模，专业家具主题市场应该有较大的发展空间。 小商品批发市场： 桐乡市无大规模的小商品批发市场，现从事小商品批发生意的商户多在副食品批发市场和桐乡集贸市场内进行经营，数量少，经营规模小，零散杂乱。 鉴于桐乡的地理位置，同时浙北缺乏具有规模和品牌的小商品交易中心，市场有释放的空间。 三、房地产市场研究 桐乡房地产市场概况 桐乡房地产市场也是随着全国性的房地产开发热潮一路走来的。 1999 年以前桐乡市区商品房价格不超过 1200 元 / m2，而 2001 年市商品房价格在 1600—1900 元 / m2，经过 3 年来的发展，来自上海、杭州、台州等的外地开发商和策划 公司已经全面进入桐乡市场，目前桐乡市在售众多楼盘的均价都已经接近 3000 元 / m2。 房地产发展水平大幅度提高。 2020 年桐乡房地产市场运行数据 数据来源：桐乡统计局 数据项目 数值 同比 房地产投资额 亿 % 房地产施工面积 万 m2 % 住宅施工面积 万 m2 % 中国最大管理资源中心 竣工面积。