房地产成本控制精要(编辑修改稿)

房地产成本控制精要(编辑修改稿)内容摘要：

第 12 页 共 27 页 此资料来自 施工环节成本控制要点应用指南 施工环节的成本控制主要应注意两大方面，一个是因 各种变更带来的费用，另一个是材料、工程款的支付。 由于市场变化与市场 把握的原因，施 工阶段不可避免由于各种情况而要对施工计划和内容进行改动，而在变更时明确目的和遵循 程序都是必须的。 这一阶段进行成本控制时要注意各部门的及时沟通和良好合作。 控制要点 控制什么 怎么控制 谁来控制 参考文件 设计变更环节 （ 1）变更评估 项目前期规划、定位要全面、准确，尽量避免在施工中的重大设计调整。 加强施工前的审核工作。 全面考虑工程造价，对可能发生变更的地方有预见性，并予以事先约定。 各部门全面评估变更带来的各种变化，为审批提供参考依据。 审算部负责计算变更费用（含可能引起的 索赔）。 甲方项目代表执行修改的工期评估。 审算部成本管理员负责计算变更后的成本现状。 详见《工程变更管理办法》 —— “工程变更的控制办法”。 （ 2）变更的审核签认 根据变更原因将设计变更分成四类，不同类别按相应的审核签认流程进行。 经办部门。 详见《工程现场签证管理 规范》第二条、第十三条。 第四项 第 13 页 共 27 页 此资料来自 设计变更通知单。 发生变更项目的负责人 详见《工程现场签证管理 规范》第 5 到第 8 条。 变更 必须有设计单位、设计部、工程部、监理单位和施工单位共同签字后，才能有效。 经办部门 详见《工程现场签 证管理规范》第九到第十二条。 （ 3）变更的审批 主管总经理审批后方可进行变更。 主管总经理 详见《工程现场签证管理 规范》第十三条。 施工现场签证 （ 1）签证的必要性 现场签证的确认应严格按照合同中所约定的条款执行。 经办部门（设计部或工程部） （ 2）签证的时限 现场签证确需发生，应坚持当时发生当时签证的原则。 详见《工程现场签证管理规范》第十条。 控制要点 控制什么 怎么控制 谁来控制 参考文件 （续） 施工现场签证 （ 1）签证的工程量 认真核对签证的工程量准确。 签证的内 容、原因、工程量应清楚准确、无涂改、编号准、全，并有监理工程师的签字确认。 经办部门（设计部或工程部） 详见《工程变更管理办法》 —— “工程变更的控制办法”。 （ 2）签证的审批 施工洽商通知单 发生变更项目的负责人 详见《工程现场签证管理 规范》第 5 到第 8 条。 第 14 页 共 27 页 此资料来自 必须遵循“先洽后干”的原则。 在确认签证前，应按相应审批程序报审，通过后方可正式签证。 主管总经理 详见《工程现场签证管理 规范》第十四条。 （ 3）签证的反馈 对工程变更应定期进行分类汇总统计分析，并根据统计资料对控制工程变更提出改 进意见。 资料工程师 详见《工程现场签证管理 规范》第十八、十九条。 审图 （ 1）扩初图会审 （ 2）施工图会审 （ 3）分项、分部图会审 （ 4）各专业技术图纸会审 图纸多层次会审会签及审批制度。 各专业互审互签制度。 力争在开工前把图纸中的问题修改完。 甲方技术负责人 详见《施工环节成本控制 要点》三、“审图” 总分包配合费 （ 1）分包方式 （ 2）分包内容 （ 3）分包的责任界定 通过投标确定配合费。 应避免在施工过程中修改分包方式、分包内容、范围而增加工程成本。 甲方代表 详见《施工环节成本控制要点》四、“总分包配合费” 材料供应 （ 1）选型 （ 2）材料供应方式 （ 3）材料计划 （ 4）预留时间 施工所用的各项材料的选型应在材料招标前确定。 设计部 主要解决的是材料供应对施工环节成本的影响，详见《施工环节成本控制要点》五、“材料供应” 先确定材料供应方式，通过招标确定相关费用。 审算部组织 工程部参加 限时编制材料计划。 材料计划签认。 甲方代表 要考虑可能出现的问题，留出相应的时间。 经办部门 第 15 页 共 27 页 此资料来自 工程款的支付 （ 5）付款进度 （ 6） 工程进度 按合同约定执行付款。 按进度付款。 多层次多角度审核工程进度。  甲方代表与监理工程师审核完成的形象部位 预算人员审核工程价值量 详见《付款审批程序规范》附件 2：“工程款付款流程” （ 1）付款的审批 根据情况由不同级别人员最终审批。 主管副总或总经理 第 16 页 共 27 页 此资料来自 材料及设备采购环节成本控制要点应用指南 材料及设备采购环节成本控制的核心要素是计划 和信息，通过明确而科学的流程，就可以最大限度的减少在该环节出现损失的概率，达到 成本控制的目的。 控制要点 控制什么 怎么控制 谁来控制 参考文件 材料进场计划 采购招投标及订立合同时间 暂缺 工程部 招投标规范中未提及 生产周期 与工程进度相配合 具体参照标准暂缺 运输周期 具体与采购点远近相对应 安装、验收周期 与工程进度相配合 交叉作业时间 与工序安排相联系 材料的性能价格比 市场信息 日常搜集市场信息，建立材料市场信息库。 审算部 技术参数 材料设备的技术参数由设计部确定或封样。 设计部 招投标 必须招投标的材料设备要制定招投标计划。 不需招投标的材料设备，采用三家 以上厂家报价选择。 审算部 详见《招投标管理规范》第六、七条和《设备材料采购规范》第四条 材料款支付 材料款支付方式 材料款支付进度 保修款 预付款限额控制 首次验收后付款总额进度控制。 经办部门（工程部或设计部） 详见《付款审批程序规范》附件 3“甲供材料付款流程”和附件 7“采 第五项。