某项目公寓操作模式报告公寓住宅(编辑修改稿)

某项目公寓操作模式报告公寓住宅(编辑修改稿)内容摘要：

管理公司或投资者的要求，导致 本项目提升品质、促进销售的目标最终难以实现。 7 散售＋包租 散售＋包租即在与经营管理 公司达成明确意向后，将本项目散售给投资客，并与投资客通过协议约定：投资客购买后必须交出经营权，由专业酒店式公寓管理公司进行统一经营；在若干年内，投资客可以获得承诺的投资回报。 散售＋包租模式的优点： 1) 既可以满足经营管理公司面对一个委托人的要求，又可以实现项目盈利目标。 2) 小业主即投资客通过包租的模式将在若干年内获得几乎没有风险的高额回报，这将非常有利于本项目公寓的销售。 散售＋包租模式的缺点： 1) 在承诺回报的若干年内，公司将承担因为宏观经济、市场情况出现变化或者公寓出租经营不善而导致亏损的风险，这就需要对宏观经 济和市场的走势做出正确的判断，并对经营管理公司 的品牌和经验有较高的要求。 我部认为， AAA 全球首位的品牌和 40多年的经 验足以使我们对其的经营能力和客户资源有充分的信心。 2) 小业主即投资客作为产权所有者，对其所购买的公寓有支配权，要使本模式顺利实施，必须对小业主即投资客的权利和义务进行明确、全面的约定。 3) 为增强小业主即投资客的信心， 有必要在销售时辅助以担保的形式 ，这将增加公司的成本。 目前担保形式在上海一些售后包租项目如世福汇也被采用。 4) 2001 年颁布的《商品房销售管理办法》第十一条规定：“ 房地产开发企业不得采取返 本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。 房地产开发企业 不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销 售 未竣工商品房。 ”因此本销售模式存在着政策风险，但可以通过在预售时 由公司成立的资 8 产管理公司 与投资客签订包租协议的办法规避。 整售＋包租 我部在参加 12月 20日举行的首都房地产沙龙时了解到北京国际信托投资有限公司可采取通过发行信托计划整购的方式开展业务，目前其在天津已经购买了一个带租约的商业项目，该项目与欧尚签订了 20年＋ 20 年 的租赁协议。 据了解，信托公司通过发行信托计划进行整购有两种操作方式，一是真实交易，即 信托公司购买后开发商不用承诺在一定期限后回购；一是不真实交易，即开发商与信托公司在签订购买合同时约定，在信托公司购买项目一定期限后，开发商承诺以一定的价格回购。 我部认为，本项目公寓可采取包租＋整售的销售模式，将其带着与酒店式公寓管理集团的管理合约向信托公司整售，可以承诺在一定年限后回购。 与散售＋包租的模式相比，包租＋整售的模式可以避免销售风险，同时实现提前结利；而且在这种方式下，是信托公司而非房地产开发商向投资者承诺回报，这在一定程度上也降低了政策风险。 该模式的具体操作方式见下文“关于销售模式的建议”部分。 （三）建议 关于引进经营管理公司的建议 基于以上分析，我部认为， 无论是否整售，本项目公寓均应引进国际知名品牌的公寓／酒店经营管理公司。 对于目前三家经营管理公司的选择，我 部建议： （ 1） AAA 第一， AAA 作为全球之首的公寓管理集团，相对于其它管理公司有不可比拟的优势。 比如，据目前掌握的情况，与 BBB 相比， AAA的客户资源相对更加高端和稳定，所经营项目的平均入住率相对更高（ AAA 的平均入住率在 80%95%之间，北京 BBB 公寓的平均入住率为 70%），这将非常有利于投资机构或信托公司做出 9 整购本项目的决策。 第二， AAA暂拟在本项目公寓引入 AAA Corporate Housing或 AAA Apartments这两个高端品牌，这符合本项目的整体定位。 因此对其的引入，既可使本项目因拥有北京唯一的全球酒店式公寓管理第一品牌而大大提升项目品质、强化卖点、树立品牌，也可以使公司接触到国际最先进的公寓经营管理经验而长期受益。 第三，在前期接触中， AAA的合作态度 比较积极，对本项目公寓的意向明确正式和明确，对我部提出的配合要求反馈较快，提供的资料也比较规范和齐全，因此我部认为 引入其的可能性相对较大，速度也可能相对 更快。 第四， 尽早引入 AAA，可使产品设计尽快得到指导，从而节省设计的时间。 因此， 除非与 BBB 能够在短期内达成明确的整购意向，否则 AAA 应是本项目公寓引入的首选。 （ 2） CCC CCC 也是全球最大的酒店管理集团之一，同时其在项目的品牌将与本项目可能使用的品牌互为补充；通过前期接触，我部认为其合作态度也比较积极；但是， CCC 可能在本项目公寓使用的 品牌是其最低端的品牌 ，实质上是经济型酒店，在盈利上可能会弱 于 AAA，在 定位上与本项目整体定位也有一定的冲突；此外，其要求散售不能超过 的条件使 得散售＋包租的模式难以实施。 因此， 建议将 CCC 作为备选。 （ 3） BBB 如果整售意向能够达成， BBB 无疑是首选；如果整售意向达成的可能性较小，可寻求委托其经营管理，也建议作为。