某知名地产上海市中凯集团南汇繁荣花园项目市调报告房市分析(编辑修改稿)

某知名地产上海市中凯集团南汇繁荣花园项目市调报告房市分析(编辑修改稿)内容摘要：

，宏观调控下的住宅市场逐渐表现出了年度成交均价上涨受抑、涨幅减小的态势。 06 年 112 月的住宅成交均价最高点出现在 6 月，为 9230 元 /平方米；年底的均价比年初时的全年最低价高出了 36 个百分点，全年住宅市场成交均价表现出波动上扬的走势。 中凯 集团 南汇繁荣花园 项目 上海易居房地产研究院 上海广延路 140 号 邮编： 200072 电话： 56388686 169。 2020 年上海易居房地产研究院版权所有 第 9页 竞争市场分析 区域 供应分析 区域 土地供应情况 南汇 的土地供应以中低价配套商品房为主， 自 06 年开始经营性土地的供应开始增加，截至至 07 年 10 月经营性土地的供应达到 469084 平米。 数据来源：上海易居研究院 住宅 供求 情况 南 汇区 05年 06年累计供应量 692 万平方米，成交量 283 万平方米，供求比为 1： ，供应远大于成交。 从供求情况来看，区域商品房成交量变动幅度不大，基本保持在每季度 40万平方米，成交相对平稳；市场基本处于供大于求的状态中，季度供求比保持在 1： 左右，区域商品房市场呈供远大于求态势。 数据来源：上海易居研究院 2020 2020 年南汇区经营性用地出让情况35316918678469084010000020000030000040000050000060000070000080000090000010000002020 2020 2020 至今经营性用地 （㎡）南汇区0 5 年 0 6 年商品房供求关系分布图0 5 年一季度 0 5 年二季度 0 5 年三季度 0 5 年四季度 0 6 年一季度 0 6 年二季度 0 6 年三季度 0 6 年四季度万平方米供应量 成交量 供求比 中凯 集团 南汇繁荣花园 项目 上海易居房地产研究院 上海广延路 140 号 邮编： 200072 电话： 56388686 169。 2020 年上海易居房地产研究院版权所有 第 10 页 项目周边未来三年的供应量  待开发土地－后续土地供应量超过 220 万平米，建筑类型以小高层、高层为主。 周康 板块 待开发土地列表 地块 地址 建筑面积 （平方米） 建筑类型 预计 上市时间 周浦镇老镇区 7号地块 项目 东至咸塘港；南至笔化路；西至康沈路；北至陆家浜路 97179 多层、小高层 2020 圣鑫苑 4 号地块 东至浦安路；南至川周路；西至周东路；北至沿船港 301808 多层、小高层 2020 周浦镇 35 街坊8/5 丘地块一期 项目 横桥路 136 弄 11 支弄 40600 5栋多层。 10栋小高层 2020 东方晶华园 东至康沈路；南周浦路；西至中圆新村；北至漕溪公寓 56000 多层、小高层 2020 周浦镇老镇区 29号地块一期 南汇区周浦镇 118468 规划不详 2020 周 浦镇 23 号地块 东至普安路；西依周东路；南靠周邓路；北傍关岳路 636400 小高层、高层 2020 明天华城项目 东至康沈公路；西依沪南公路，南靠周祝公路；北依繁荣路 748600 多层、小高层、高层 2020 数据来源：上海易居研究院 中凯 集团 南汇繁荣花园 项目 上海易居房地产研究院 上海广延路 140 号 邮编： 200072 电话： 56388686 169。 2020 年上海易居房地产研究院版权所有 第 11 页  在售 项目 后续 供应 0810 年后续供应约 198 万方，建筑类型以多层、小高层为主。 周康 板块 在售项目后续供应列表 物业名称 在售面积（平方米） 未推出面积（平方米） 康桥半岛 8200 16200 中科大学村 20631 90000 中邦城市 128589 582000 绿洲康城二期 156082 543918 绿地东上海 18945 490000 美林小城 323517 26483 天台星城 50235 109765 龙威茗庭 43595 7900 汇丽苑 21460 98540 康庭苑 37252 5053 宁怡苑 68405 11000 数据来源：上海易居研究院 结论： 预计未来 23年后，随着配套的逐渐成熟，周康板块将进入真正的开发高潮，市场竞争将日趋激烈 中凯 集团 南汇繁荣花园 项目 上海易居房地产研究院 上海广延路 140 号 邮编： 200072 电话： 56388686 169。 2020 年上海易居房地产研究院版权所有 第 12 页 需求 分析 周康版块 楼盘的销售速度 区域品质较好的楼盘价格 提升幅度较大，中邦城市的均价提升幅度最大，目前均价已达10862 元 /平米。 周康板块公寓 价格及去化分析 表 所属梯队 楼盘名称 目前均价 （元 /平米） 去化速度 平米 套 /月 第一梯队 中邦城市 10862 5537 44 绿洲康城 10116 4137 35 绿地东上海 8812 2962 27 第二梯队 美林小城 5820 5145 51 天台星城 6643 1185 11 龙威茗庭 6805 2050 18 第三梯队 汇丽苑五期 4708 1127 14 宁怡苑 5237 2819 25 数据来源：上海易居研究院 目标客户 周康板块住宅市场的客源以本地住户为主；亦有部分周边村、镇的改善型客户迁入板块内；预计未来至 2020年人口导入 将达到 约 21 万（不包括四高小区人口）。 加上对市区购房者的吸引，未来人口对房产的需求旺盛，人口导入成为拉升板块的重要 因素。  本地客源非常集中，周、康两镇各具特色 周 浦 旧城改造 正在 的持续进行，当地居民改善 住宅的 需求 非常旺盛。 周浦镇作为具有素有“小上海”称号的老镇，现代化的商业配套也很齐全，导致相当具有“恋土情节”的被动迁居民原拆原回、就近臵业。 而康桥则是南汇开发最早的镇，在大力进行镇区改造的同时，逐步被打造成了 低密度高档居住区 ，受浦东新区大力开发的辐射影响，康桥生活区也日益，本地客源关注比例无周浦的高。  世博动迁居民购房首选 又受浦东工作白领青睐 世博会动迁迫使浦东三林板块的大量居民重新臵业，作为上海动迁三大区域，即江桥，顾村和周浦之一的周浦镇吸引了三林地区的大量刚性需求。 而康桥公寓市场则吸引的主要是浦东及邻近区域 工作的非本土白领，邻近公司方便、对南汇康桥无认知抗性、资金相对比较宽裕，可承受月还 5000元 /平方米左右的贷款，折合 10 年期，总共可贷 45 万，则该客群可承受总价在 65 万左右。 近几年该区域住宅项目的大量开 中凯 集团 南汇繁荣花园 项目 上海易居房地产研究院 上海广延路 140 号 邮编： 200072 电话： 56388686 169。 2020 年上海易居房地产研究院版权所有 第 13 页 发并建成， 各类配套诸如 申花足球学校、上海剑桥学院等 学校 的建成和投入使用，使得区域内的配套日渐成熟和完善 ，对于此类客群的吸引力进一步激增。 数据来源：上海易居研究院 客源构成 本地住户 周边改善型 园区导入  园区导入客源 ， 约 占10%。 周边村、镇改善型客户，约占 20%。 区内本地自住客户，约占 70%。 中凯 集团 南汇繁荣花园 项目 上海易居房地产研究院 上海广延路 140 号 邮编： 200072 电话： 56388686 169。 2020 年上海易居房地产研究院版权所有 第 14 页 周康板块0 5 0 7 年住宅成交均价走势图01000200030004000500060007000800005年第一季度05年第二季度05年第三季度05年第四季度06年第一季度06年第二季度06年第三季度06年第四季度07年第一季度07年第二季度07年第三季度元/ 平方米 价格 分析 价格 走势 从 2020年的情况看，周康公寓市场成交均价又基本回暖，并且震荡上涨，对于 5月新政的出台，对整 体市场价格的增长应当构不成抑制，至 6 月，成交均价达到 5396 元 /平方米，已经和去年调控前基本持平，目前的成交均价基本保持在 7075 元 /平方米。 数据来源：上海易居研究院 中凯 集团 南汇繁荣花园 项目 上海易居房地产研究院 上海广延路 140 号 邮编： 200072 电话： 56388686 169。 2020 年上海易居房地产研究院版权所有。