北京市房地产-北京市房地产评估案例(编辑修改稿)

北京市房地产-北京市房地产评估案例(编辑修改稿)内容摘要：

总用地 93544 一、居住用地 18730 20 高层住宅用地 11050 首层架空绿化 低层住宅用地 7680 公建用地 1850 道路用地 14032 15 公共绿地 60803 65 二、其他用地 9176 表 3－ 2 项目主要技术经济指标 项目 数量 单位 总户数 784 户 居住人口 2744 人 总建筑面积 156200 M2 108503 M2 19148 M2 3350 M2 25200 M2 车位数 720 个 人口密度 293 人 /公顷 绿化率 65 ％ 容积率 最佳开发建设方案设计 建议分期滚动开发，首期开发别墅及整个住宅区的配套规划建设，通过别墅的市场推广来打造项目的品牌，提升项目的品位，从而带动其后的高层销售。 计划整个地块的开发建设周期为 30 个月，销售周期为 24 个月。 其中可行性研究及规划报批等前期准备阶段为 6个月，宗地竞买后 18个月时推出首期别墅，高层住宅分两期推出，计划至 42个月时完成全部销售。 与此对应的项目投资与融资计划如下表 3－ 3所示 . 表 3－ 3 项目投资与融资计划表 序号 项目 建设经营期 合计 1～ 6 7～ 12 13～ 18 19～ 24 25～ 30 31～ 36 37～ 42 1 投资总额 建设投资 土地成本 前期工程费 建安成本费 基础设施费 公建配套费 不可预见费 管理费 销售费用 利息费用 流动资金 2 资金筹措 自有资金 借款 销售收入再投入 说明：因利息费用取决于投标公司的融资结构，而融资结构的优劣又取决于公司在资本市场的能力高低。 该宗地地价需在成交后 5 日内一次缴清，故对竞投人的资金压力很大。 可以考虑竞得土地后全部建设缺口资金从银行借贷。 因为项目的融资结构不明，且项目全部投资的财务评价又与融资结构无关，故此表中的利息费用计算和资金筹措计划都暂没计算。 宗地地价测算 地价之外的成本测算 参考目前建筑市场及房地产开发市场的基本行情，估算出该宗地开发项目的总成 本费用为。 具体测算详见附表 1。 销售收入测算 参考目前香蜜湖地段的住宅市场行情，高层为 11000元 / m2，低层为 220xx元 / m2, 停车位（为便于计算，全部按销售考虑）为 250000 元 /个，则测算出总销售收入为 万元。 具体测算详见附表 1。 地价成本测算 根据目前国内房地产市场投资回报基本现状，并综合考虑深圳房地产市场的竞争程度，取定开发商投资该宗地的可承受回报率极限为 15％，正常期望投资回报率为 20％，市场投资回报率的上限为 25％。 则该宗地的地价范围为 74291～ 87416 万元，正常市场期望地价为 80913万元。 扣除宗地转让契税 3％，则得该宗地的竞投报价范围为 72749～ 84970万元，正常市场水平竞投报价为 78557万元。 具体测算详见附表 1。 由于香蜜湖 B303－ 0041 宗地的最终中标地价尚处于预测阶段，因此选取该地块的市场期望价作为计算基础，来测算该宗地的投资价值。 项目盈利能力分析 税金计算（见表 5－ 1） 因为首期发售计划在宗地接手后第 18个月时，故前一年半内 无销售收入。 而土地增值税是按照纳税人转让房地产所取得的增值额和税法规定的 4 级超额累进税率来计算征收的，增值额是纳税人转让房地产所取得的收入减除税法规定扣除项目金额后的余额。 根据房地产行业的一般收益水平，土地增值税应缴额基本在销售收入的 1％左右。 损益表（见表 5－ 2） 由损益表可以看出，公司在第一年内利润为负，这主要是因为支付巨额地价所致。 第二、三年内尽管有利润，但仍不足以弥补第一年的亏算。 直到最后一年才发生所得税的缴交。 宗地现金流量表与动态盈利分析（见表 5－ 3） 由现金 流量表和动态盈利分析可以看出，项目的累计净现金流和累计折现现金流由负变正均要发生在最后一个年度。 但项目的内部。