某房地产项目标准开发流程规定(编辑修改稿)

某房地产项目标准开发流程规定(编辑修改稿)内容摘要：

投标文件的编制 、内容、递交和接收 工作内容： （一）招标文件编制 投标人应根据招标文件和招标工程图纸以及工程技术规 范要求，结合踏勘施工现场和招标答疑会所了解的情况 ，编制投标文件和工程预算。 投标文件编制完成后应仔 细校核，按招标文件的规定打印、装订、密封和标志， 并满足招标文件要求的份数。 采用标准保密化评审技术 标的（暗标）严格按武建招办字 [2002]18 号文件规定 执行。 （二）投标文件的内容 投标函； 施工组织设计 或者施工方案； 投标报价； 招标文件要求提供的其他材料。 （三）投标文件的递交和接收 投标文件的递交 投标人应在招标文件要求提交投标文件的截止时间前 ，将投标文件密封送达投标地点。 在投标截止时限以 前，投标人可以对所递交的投标文件进行补充、修改 或撤回，补充、修改的内容为投标文件的组成部分。 并须按招标文件的规定进行编制、密封和标志。 投标文件的接收 在投标截止时间前，招标人应做好投标 文件的接收工 作。 在接收中应注意核对投标文件是否按招标文件的 规定进行密封和标志，并做好接收时间的记录，未按 时或提前送达的，招标人应当拒收。 组织评标委员会 工作内容： （一）招标人于开标前（上午召开的评标会应提前 18 小时以上 ，下午召开的评标会应提前 4 小时以上 5 小时以内）在招 投标监督管理机构的监督下，通过武汉市建设工程交易 中心计算机系统按规定随机抽取评委（详见武建交字 [2001]7 号文），并提供以下资料： 《武汉市建设工程交易中心抽取评标评委申请表》； 代理银行代收专柜开具的以建设面积为计算基数的 一 费制 收费项目的缴款凭据。 （二）由武汉市建设工程交易中心指定专人通知评委参加评标； （三）武汉市建设工程交易中心负责将已抽取评委的详细资料及 通知结果打印密封（密封套破损无效），分别交由招标人 和招投标监督管理机构签收保存。 开 标 工作内容 ： （一）招标人介绍投标单位和招投标监督管理部门人员； （二）当众检验投标文件是否符合规定，按 规定启封投标书； （三）唱报投标标价、工期、质量、主要材料用量以及需要特 别说明的内容； （四）设有标底的公布标底； （五）招标人填写开标汇总表，并由投标人签字认可。 （六）招投标监督管理机构进行监督管理 定 标 工作内容： 按照中华人民共和国建设部令 [第 89 号 ]令《房屋建筑和市政基础设施工程施工招标投标管理办法》和武建招办字〔 2001〕 18 号文件《武汉市建设工程项目招标评标定标暂行规定》进行。 招标人应当在投标有效期截止时限 30 日前确定中标人。 投标有效期应当在招标 文件中载明。 核准招投标情况报告、中标通知书的签发及中标人的公示公告 工作内容： 招标人应当自确定中标人之日起 15 日内，向招标投标监督管理机构提交招标投标情况的书面报告。 在向招标投标监督管理机构提交招投标情况书面报告核准时，应提交下列资料： 由各收费单位确认的《武汉市建设管理收费认定表》； 由代理银行代收专柜开具的以中标价为计算基数的 一费 制 收费项目的缴款凭据。 同时，向武汉市建设工程交易中心提交拟发布的中标通知书，并填写《中标公告公示、发布登记表》，按规定在武 汉市建设工程交易中心媒介上公示、公告中标结果。 招标投标监督管理机构自收到书面报告之日起 5 日内未通知招标人在招标投标活动中有违法行为的，招标人可以向中标人发出中标通知书，并将中标结果通知所有未中标的投标人。 签订工程承发包合同 招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起 30 日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同；招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。 订立书面合同后 7 日内，中标人应当将合同送管理机构备案。 招标条件： 1）勘察、设计招标，应当取得该项目的建设用地规划 许可证，并办理建设用地手续和立项审批手续； 2）建设工程全过程监理招标，应当完成立项审批手续；建设工程施工阶段监理招标，应当完成勘察和设计工作； 3）施工招标，应当完成立项审批手续，建设资金已经落实，按规定应当实行建设监理的工程已签订建设监理合同； 4）材料、设备招标，应当完成设计工作，材料设备的技术性能已经确定，所需资金已经落实； 5）法律、法规、规章规定的其他条件。 公开招标工程应实行资格预审，邀请招标工程可实行资格预审， 也可实行资格后审，但资格预审和资格后审不能同时进行。 施工招标项目需要划分标段和确定工期 的，招标人应当合理划分标段、确定工期，并在招标文件中载明。 应积极推行总承包负责制，不得将一个单位工程主楼、附楼、分部工程分开招标，严禁招标人肢解工程或中标人将中标工程违法转包、分包，如分部工程专业性较强需要另行选择承包人的，必须进入有形建筑市场通过招标投标方式确定。 任何为招标项目的前期准备或者监理工作提供设计、咨询服务的法人及其附属机构（单位），均不得参加该招标项目的投标。 招标方式：开发建设工程招标投标可以采取公开招标、邀请招标和协商议标等几种方式： (1)公开招标 由招标单位通过报刊、广播、电视等转 播媒介发布招标通告，公开请承包者参加投标竞争。 凡具备规定条件的单位都可自愿参加投标。 在众多的投标单位中选择报价合理、工期较短、信誉良好的承包商。 这种公开招标方式，由于参加投标的单位较多，所以审查投标资格及其标书的工作量较大，招标费用开支较多。 根据市建委《关于建设工程项目施工招标投标人资格审查有关规定（试行）的通知》，实行公开招标工程应实行投标人资格预审， 当资格预审的潜在投标人过多时，由招标人通过随机方法从中选择投标人，且数量不得少于 7 家。 公开招标一般适用于工程规模较大、技术复杂、报价水平不易掌握的大中型工程建设建设项目，以及采购数量多，金额大的物资设备、材料的供应。 (2)邀请招标 招标单位不公开发布招标通告，而是根据工程特点向经预先选择的承包商发出招标通知书或邀请函，然后根据各单位回函答复情况，确定投标对象，请他们参加招标项目的投标竞争。 邀请参加投标单位的个数，世界各国都有规定，我省在有关规定中，明确要求不少于三家。 邀请招标方式由于对邀请对象的技术、经验和信誉方面比较了解和信任，所以组织工作比较简单。 不仅可以节省招标费用、缩短招标 工作的周期，也可以提高投标中标率。 邀请招标属于有限竞争性招标，这种招标方式限制了竞争范围，有可能失去优秀的投标者。 根据市建委《关于建设工程项目施工招标投标人资格审查有关规定（试行）的通知》，实行邀请招标工程可实行投标人资格预审，也可以实行投标人资格后审。 (3)协商议标 由建设单位直接选择投标单位，就工程的工期和造价等条件，双方直接商谈中标条件和要求。 参加议标的单位应不少于两家。 议标适用于招标工作开展有困难的地区。 工程规模不大、专业性较强或特殊要求多，面对造价要求并不十分苛刻的工程项目。 双方在招 标投标过程中费用支出最少，招标工作的周期也最短。 议标缺乏竞争性，在造价上一般都偏高。 招标投标基本程序 招标工作由开发公司主持，没有组织招标和编制标底能力的开发公 司，可委托工程咨询公司等招标服务公司代理。 但这类服务机构必须具备一定技术资质，具有法人地位，经招标投标管理部门审查批准的企事业单位。 (1)工作程序 审查招标单位的资格； 报批招标申请书； 编制招标文件，编制标底并送审，指定评标、定标方法； 发布招标公告或招标邀请书； 审查投标单位资格； 分发招标文件及有关技术资料、图纸等，组织 投标单位现场勘察和招标文件答疑； 编制和寄送投标文件； 开标，公开标底，审查投标书和保函； 评标、定标、决定中标单位； 发出中标通知书，招标单位与中标单位签订承包合同。 招标申请书应当包括以下主要内容：项目名称、情况、概算；开发公司负责组织招标的人员的姓名、年龄、业务简历、职务、职称；资金来源及落实情况；图纸、场地等情况是否具备招标条件；招标方式。 (2)应注意的问题 工程建设招标投标必须编制完整的招标文件和投标标书。 招标文件和投标标书一经发出，除另有规定外，一般不得变更。 招标必须依据有关规 定编制标底，并送政府主管招标投标的部门或其 委托单位审查批准。 编制标底人员的资格，须审核批准。 此外，一个招标工程，只能编制一个标底。 为了保证招标的公正性，应当以招标单位为主，约请有关部门及专家成立评标领导小组，进行评标、决标。 对于大中型建设项目，招标单位还可以邀请经验丰富、有较高技术和经济评估水平的专家组成评标委员会，对各投标方案作出评价。 在此基础上，推荐一、二个投标企业，供评标领导小组审定，确定中标单位。 如果决标结果有损于国家利益时，政府主管招标投标的部门，有权予以否决。 投标单位在提交投标标书的同时 ，必须提交由其开户银行出具的投标保证金证书。 投标单位中标后，如果拒绝承担中标的工程任务，招标单位有权向为其出具保函的单位索取投标保证金。 签订承发包合同时，必须严格履行标书的各项条件，不得修改和变更；双方应互换各自开户银行出具的履约保证金证书。 保证金额在合同期满后应当退回。 招标单位和中标单位签订合同后毁约，对方有权持履约保证金证书向其担保银行索兑保证金。 由于违约给对方造成的损失如超过履约保证金的，还应补偿履约保证金的不足部门。 应提交的招标资料目录 1）招标代理合同及招标代理机构资质证书复印件 (如有代理 ) 2）招标备案登记表 3）经批准的邀请招标报告 (如系邀请招标 ) 4）招标公告或投标邀请书 5）投标报名名单 (公开招标 ) 6）资格预审文件 7）资格预审评审报告 8）招标文件 9）购买招标文件登记表 10）答疑会纪要 (或答疑资料 )及签收回执 11）标底 (工程预算书 )及武汉市建设工程项目造价咨询核准证 (女 ll有标底 ) 12）评委名单 13）招标人评委委托书 : 14）开标会签到表 15）唱标记录一览表 16）投标函及投标函附表 17）评委评分表 18）评分汇总表 19）评标报告 20）招标投标情况书面报告 21）中标通知书及中标公示证明 22）办理建管手续联系单 23）合同备案表 24）武汉市行政事业性收费、基金缴款通知书及收据 25）武汉市建设管理收费认定表（共 2 份） 26）安全和文明施工开工验收合格证 招标投标的管理 1）施工企业资质管理 建筑施工企业可分为工程施工总承包企业，施工承包企业和专项分包企业三类。 按企业的建设业绩、人员素质、管理水平、资金数量、技术装备等，将工程总承包企业资质登记为为一、二级；施工承包企业资质登记分为一至四级。 各资质登记标准及承包工程范围由建设部统一制定、发布。 目前，施工企业 资质登记标准按 1989 年建设部《施工企业资质等级标准》执行。 企业资质等级实行分级审批。 一级企业由建设部审批，二至四级根据隶属关系由国务院有关部门和省、自治区、直辖市建设行政主管部门审批，经审查合格的企业由自治管理部门颁发《建筑业企业自治证书》 (1)施工企业资质的动态管理 企业资质动态管理是指由于情况变化，当构成及影响企业资质的条件已经高于或低于原定资质标准时，由资质管理部门对其资质等级或承包工程范围作相应调整的管理。 动态管理通过资质年度检查和其它形式的监督检查进行。 对企业资质的升级、降级实行公告制度。 实行动态管理，主要是为了突出在市场竞争机制中内在素质和用户评价对其资质的决定作用。 通过对企业的资质审查确定资质等级，由资质等级确定企业承接施工任务的范围与规模；通过对企业经营果冻及工作业绩的考核来重新评定资质等级。 这种双向的动态的资质管理就是我国对施工企业进行行业管理的主要手段和发展方向。 (2)工程总承包企业的管理 随着加工管理体制改革的不断深入，出现了以实现工。