xx房策策划-上海朱家角西镇商业项目规划建议-41doc-20xx年

xx房策策划-上海朱家角西镇商业项目规划建议-41doc-20xx年内容摘要：

4% 历史遗迹 1 家 25% 文化展示 1 家 25% 其他 2 50% 从新天地的 总体 定位来看，意图打造具有强烈 海派 文化特征的 城 市 中心 风景 商业 休憩区。 其开发模式是 以 石库门历史文化为产品 基 架，以 餐饮、购物、休闲、娱乐为 产品表相 ，以 国际 时尚 潮流 、 现代 生活 艺术为 产品 内核 ，形成了一个极具看点的 文化 型 现代 国际 时尚休闲区。 可以说，除了 其 本身的区位优势外， 新天地 清晰的产品定位（ 嫁接 石库门 历史 文化）、合理的商业构架（ 高端品牌集群和休闲娱乐型消费 ） 以 及 新颖的 运作 形式（文化 娱乐 与商业 购物 相融） 、使之在成功创造 了一种新的休闲商业模式后，跃身成为了上海的城市名片之一。 ◎ 西镇商业业态建议 A．结论 基础 从周庄、新天地两个典型案例的分析可以看出，传统旅游商业与现代休闲商业在业态表现上是全然不同的。 前者因依托于旅游地资源，其主力业态基本围绕传统文化特色、地方饮食休闲两大主题内容而展开；而现代休闲商业 则 主要 依托于现代人对生活 时尚、 休闲娱乐的心理需求，通过刺激 该类需求形成 消费 热点。 两者相比， 现代休闲商业 的业态 更偏重于当今生活艺术、国际时尚潮流， 其 表现 形式也 相对 更为激跃。 而本案地处朱家角古镇，商业 部分 定位为 传统旅游商业 与现代休闲商业的有机结合 ， 项目的总体构想是意图打造一个具有上海都市特色的，丰富多彩的商业、酒店、娱乐、文化的混合型商业休闲空间。 其次 ，从项目的阶段定位及目标客群来看，第一阶段将强调项目特性及不可替代性，首先吸引这个城市的外国人及时尚前沿人士；第二阶段是使之成为 健娱服务类 20 20% 娱乐 9 家 45% 康体 6 家 30% 服务（住宿、咨询 ） 3 家 15% 其他 2 家 10% 总数量 100 100% 上海最具有文化特色的都市流行符号，吸引上海以及在上海生活的人；第三阶段将使西镇成为一个国际交流和聚会的地点， 继 而成为上海的一张城市名片。 因此，我们认为，本项目的商业业态应更侧重于现代休闲商业 模式中的休闲娱乐功能 ，并在传统旅游 购物 中汲取 大量 中国 文化 元素 ， 形成 以 文化消费、休闲消费的两大消费模式 互为犄角 的 整体 商业 构架 （即做到传统旅游商业与现代休闲商业的有机结合） ，以 此来 支撑 本项目的 总体 定位。 B． 西镇项目 商业 业态 总体 构想 西镇 商业业态 构想 商业类别 经营范围 主题餐厅类 特色 餐厅、音乐餐厅、 各国及中式传统 风味小吃等 休闲饮品类 咖啡、甜品、 中式 茶 楼 等 旅游购物类 旅游用品、 中国 文化消费品 康体娱乐类 康体健身类、各类休闲娱乐酒吧 文化展示类 江南古镇 民居展示、朱家角古镇历史轨迹、许愿祠 、 传统 工艺 作 坊 服务配套类 住宿、 日用超市、 旅游咨询、 个人银行 C． 分类业态 内容构想 ① 主题餐 饮 类 该部分将以 美食街的形式 ，通过 各国 主题 餐厅以及具有娱乐表演功能的音乐餐吧来聚拢人气，形成国际时尚气息，是项目夜 间生活 的序曲。 另一方面，将沿袭传统旅游的饮食文化精萃，并将现代都市休闲饮食文化予以融合，形成以休闲为特色的餐饮服务，以满足游客的多元化需求。 类别 经营范围 特色餐厅 意大利餐厅、法国餐厅、巴西烧烤、日本料理、韩国料理、药膳料理、 啤酒餐厅、海鲜 餐 厅、 中式餐厅 （ 或 上海 本帮 菜） 、西式餐厅（可自助） 音乐餐厅 （ PUB 餐厅） 台湾 爵士乐餐厅、 泰 国 歌舞餐厅 、摇滚餐厅酒廊 风味小吃 港式（台湾）茶餐厅、意式匹萨店、新加坡小吃、 传统 中式小吃（老字号） 、本地小吃 ② 休闲饮品类 该部分 业态将融汇于商业购物街内，作为游客休憩、停留的休闲区域 ，它进一步丰富了消费元素，同时也使得商业街的空间 趣味性更强。 类别 经营范围 咖啡店 美式休闲咖啡（如星巴克等）、手工现磨咖啡店 甜品店 各式甜品店（台湾、香港品牌连锁店）、冰淇淋店（ 品牌店 ） 中式茶楼 茶坊 茶馆（可 附加 苏州评弹、越剧、川剧坐唱等 形式以及传统流动商贩 ） ③ 旅游购物类 我们认为，本项目 商业 购物部分 的核心 在于 中国 文化 元素 在商业中的体现 ，这也是本项目地处古镇旅游地的客观条件之一。 因此，我们将通过大量以体现中国传统文化为核心的商业零售来迎合文化消费的主题， 具体 业态建议如下： 类别 经营范围 旅游用品 鞋帽、箱包、 眼镜、摄影器材、防晒护肤品 纪念品 旅游纪念品，如地方特产、 珍珠饰品等 婚纱用品 中式、西式婚纱成品，礼仪用品 巧克力 手工巧克力专卖 丝绸制品 蚕丝、丝绸用品 、刺绣工艺品 茶具茶叶 中国茶文化、茶具展示、茶叶商品 古董字画 各类古董字画 文房四宝 笔、墨、纸、 砚， 中国传统文化商品 传统乐器 琴、筝、笛、箫、琵琶、二胡等传统乐器 中国瓷器、玉器 中国瓷器、玉器，图章篆刻 中式服装定制 旗袍、唐装、绣花鞋等传统中式服饰 ，布类及成品展示 民间剪纸 民间剪纸类工艺品 传统工艺制品 传统竹制、陶制、木制等成品 ④ 康体娱乐类 在商业街的休闲娱乐部分，我们考虑将康体商业与娱乐商业两者结合。 一方面顾及了朱家角旅游度假地的康体养生功能，另一方面也使 大城市中的多元化娱乐休闲功能得到最大的释放，这里将成为 西镇夜生活中 一道最靓丽的风景线。 类别 经营范围 康体健身 洗浴桑拿 中心 、足浴 指压 、 各式 SPA护理、 美发美甲、 健身馆 娱乐休闲 各类酒吧（含清吧、 PUB吧、 迪 吧、 K歌吧等） ⑤ 文化展示类 项目要 打文化牌，就需要 有 文化集结的精神性场所。 我们认为，除了带有中国文化特征的商业行为，更需要有类似江南古镇居民展示馆、朱家角历史博物馆、 许愿祠等地方性精神文化场所的出现，这将为本项目在文化塑造 上 加分。 同时， 为了让游客零距离融入中国传统文化， 我们将通过 汇聚 了 中国民间技艺、传统作坊工艺以及当地民俗特色等一系列带有强烈文化特征为一体的 传统工艺 作坊街，来进一步勾勒出本项目文化消费的主题。 对于国内外游客，它们将是种猎奇，对于本地游客，它们则是种 趣味 和过去的印象。 文化展示 类别 内容 民风民俗 江南古镇民居展示馆、朱家角古镇历史轨迹、许愿祠 手工 作 坊 类别 内容 中华酒坊 传统酿酒 工艺 、作坊展示 琉璃工坊 琉璃手工制品、作坊展示 陶 艺 工坊 各类陶制品、紫砂工艺品， 作坊展示 瓷艺工坊 瓷器成品，瓷塑瓷描， 作 坊 展示 牛角 工坊 各类 牛角制品，作坊展示 竹编 工坊 各类竹制工艺品， 作坊展示 民间剪纸 手工坊 剪纸类工艺品 木雕 工坊 各类木制工艺品， 作坊展示 铁艺 工坊 各类铁制用品、工艺品 石 刻作坊 各类石雕，奇石展示 中 式 家具 作坊 中式家具展示 （大件） 中华汉方 传统中药，坐诊服务 中式服装定制 旗袍、唐装、绣花鞋等传统中式服饰 丝绸制品 蚕丝、丝绸用品、刺绣工艺品 ，织 锦 工艺展示 手工巧克力 各式巧克力的制作工艺 ⑥ 服务配套类 类别 经营范围 配套 青年旅社、小型超市、烟草店、杂货店 服 务 旅游咨询、 管理 、 投诉中心、 个人银行 ◎ 西镇项目 商业 业态配比建议 A． 国际及国内商业区配比经验 ① 国际经验 就 目前国际通行的商业区结构和业态分布为，购物占 3035%， 餐饮企业占 2025%，休闲、娱乐、酒店、服务等占 3040%。 这与所在 城市的人口，消费能力和消费水平，恩格尔系数，城市的辐射能力，交通的通达性等各种指标 都有着一定的关系 ， 而 每一项指标都会影响业态和业种的配比比例。 ② 我国经验 根据中国步行商业街工作委员会对全国二十多条著名商业街的调查，从国际国内著名商业街的商业结构和业态分布 来看，店铺比例大致为购物占 50%左右，餐饮业占 20%左右，休闲、娱乐、酒店、服务等占 30%左右。 从趋势来看，城市中心区和城市区域中心的商业步行街， 购物比例呈下降趋势，旅游、餐饮、娱乐、休闲比例呈上升趋势。 B． 国内外 参考 案例 ① 东京 根据胡宝哲博士在东京地区所做的调查，银座商业中心总占地面积为 ，南北长 1200米，东西宽 500600 米。 银座商业区内不同业态分布比例如下： 类别 数量 比例 零售商店 876 家 % 餐厅、茶馆、咖啡厅 534 家 % 画廊、展览馆、博物 馆等文化设施 454 家 % 酒吧、歌舞厅 82 家 % 合计 2046 家 100% ② 北京 北京 金泉广场商业步行街位于亚运村核心位置，总体商业面积约 ，由南北两条商业街组成，设有四个主力店（夜总会、洗浴、卡拉 OK、迪厅）。 商业业态设置为包含餐饮、服务、娱乐、购物等多种业态的特色复合型商业街。 其营业面积比例的设置大致 如下： 类别 比例 餐饮 50% 服务 20% 娱乐 20% 购物 10% 总计 100% ③ 上海 根据麦肯锡公司的调查，上海的南京路、淮海路 、徐家汇、南京西路等上海市四大商业街区商业功能结构收入比较 如下： 类别 南京路 淮海路 徐家汇 南京西路 零售 62% 60% 81% 32% 餐饮、娱乐、酒店、服务 11% 23% 12% 66% 其他 27% 17% 7% 2% 合计 100% 100% 100% 100% C． 西镇项目 业态 配比建议 从目前国际商业区结构分布经验来看， 其 整体 购物比例正呈现下降趋势，而 文化 休闲 以及 娱乐 功能 的比例则 趋于 上升态势。 这 与现代人的 收入 比 以及逐渐由生而转向活的消费观念 等客观原因 息息相关。 从国内商业区的结构 变化 情况来看，除了一些建成较早 且已定型 的商业街外，近代商业的结构也正 趋向 国际化 模式。 其中，传统 文化 消费 成为了 撬动旅游 商业 利润 的强力杠杆，而集购物、休闲、娱乐为一体的复合型城市商业也逐渐替代了 以往 单纯购物的城市商业模式。 基于 本项目 地处古镇旅游地，且 为一个 混合型商业 娱乐 休闲空间。 我们认为，其 总体 业态配比 中 应更强调在餐饮、娱乐、休闲 部分 所占有的比例， 而 在常规的购物消费业态中，应紧扣 文化消费的 旅游商业 核心， 通过这两种 核心 业态的 生命力及 聚 核能 力 ， 来构筑 出 本项目的 整体 商业骨架。 从以上观点出发， 在参 照了商业业态后， 我们拟订了西镇项目商业部分的配比，具体构思如下： 西镇商业业态配比建议 类别 比例 面积（ ㎡ ） 主题餐厅类 25% 7725 休闲饮品类 5% 1545 旅游购物类 20% 6180 康体娱乐类 20% 6180 文化展示类 25% 7725 服务配套类 5% 1545 合计 100% 30900 ◎ 西镇项目 各业态所需面积 及 数量 配比 建议 A． 主题餐厅类（总面积控制： 7725㎡ ） 类别 经营范围 单体面积 （ ㎡ ） 数量 所占总面积 （ ㎡ ） 所占 总比例 特 色餐厅 意大利餐厅、法国餐厅、巴西烧烤、日本料理、韩国料理、药膳料理、啤酒餐厅、海鲜餐厅、中式餐厅（或上海本帮菜）、西式餐厅（可自助） 300400 810 家 3500 % 音乐餐厅（ PUB 餐厅） 台湾爵士乐餐厅、泰国歌舞餐厅、摇滚餐厅酒廊 600800 34 家 2700 % 风味小吃 港式（台湾）茶餐厅、意式匹萨店、新加坡小吃、传统中式小吃（老字号）、本地小吃 150300 45 家 1500 % 总计 1519 家 7700 % B． 休闲饮品类（总面积控制： 1545㎡ ） 类别 经营范围 单体使用面积 （ ㎡ ） 数量 所占总面积 （ ㎡ ） 所占 总比例 咖啡店 美式休闲咖啡（如星巴克等）、手工现磨咖啡店 100150 23 家 400 % 甜品店 各式甜品店（台湾、香港品牌连锁店）、 冰淇淋店（品牌店） 6080 34 家 300 % 中式茶楼 茶坊茶馆（可附加 苏州评弹、越剧、川剧坐唱等形式以及传统流动商贩） 200300 23 家 850 55% 总计 710 家 1550 % C． 旅游购物 类 （总面积控制： 6180㎡ ） 类别 经营范围 单体。