新城发展中心大厦物业管理方案

新城发展中心大厦物业管理方案内容摘要：

管部门监督 政府相关部门监督 业主、发展商监督 瀚宇物业管理公司及ISO900 体系监督 南京瀚宇物业管理服务有限公司 新城发展中心大厦物业管理方案 14 二、工作计划 瀚宇物业公司根据工作进度安排，分别制定前期筹备、入驻接管工作计划，并依照物业管理方案的设计，制定大厦正常运作期的工作计划。 前期筹备工作计划（前期介入工作计划表） 序号 工作计划 计划要点 实施时间 备注 1 拟定物业管理方案 针对 大厦特点制定 待定 2 拟定财务测算 针对 大厦特点制定 待定 3 签订物业 管理委托合同 与业主单位商定 待定 4 组建大厦服务中心 确定物业管理办公场所 中标之日起 办理服务中心有关手续 人 员调配、培训 服务中心办公设备完善 5 前期筹备及 前期物业管理 施工期、设备安装调试其物业管理事项 至接管验收日 参与设备运行，熟悉各类设施设备，提供专业意见 制定接管计划 收集各类工程资料 拟定交接方案 物业管理供货商评审、确立 6 导入某物业管理 公司物业管理模式 导入公司物业管理理念 服务中心成立 即日起 导入公司各项规章制度 7 物业接管验收 竣工验收、接管验收 按施工进度 接管验收工作计划（接管验收及 进驻 工作计划表） 序号 工作计划 计划要点 实施时间 备注 1 接管验收实施 建筑本 体和设备资料的接收、建档 ****年 *月 *日 具 体 时 间 按工作 进 度 安 排 调 整 大厦设施设备交接、验收、试运行 问题备忘 档案的建立、分类、管理 清洁开荒 2 进驻及装修管理 完善进驻计划 ****年 *月 同上 模拟实操 备齐进驻资料 进驻仪式及办理进驻手续 装修审批及监管 3 首次征求 征求 大厦 合理化建议 进驻后 30 日内 4 业主单位意见 上门调查和回访 业主单位意见 分析调查结果，改进物业管理方案 建立完善的 标识系统 制作各类设施设备标识 ****年 *月 *日 南京瀚宇物业管理服务有限公司 新城发展中心大厦物业管理方案 15 正常运作期工作计划（正常运作期工作计划表） 序号 工作计划 计划要点 实施时间 备注 1 员工常规培训 重点强调安全防范、政治思想和业务技能的培训 ****年 *月 *日 2 配套服务项目启动 有偿服务、无偿服务项目及便民措施的运作 3 物业管理报告 向发展商详细汇报工作进程及状况 每季度一次 4 财务分析报告 如实向业主单位反映物业管理费用使用情况 每季度一次 5 完善管理体系 导入 ISO9000 质量体系并定期内部评审 完善管理处信息局域网，修订管理办法 ****年 *月 *日 6 创建工作 示范大厦创建基础工作 ****年 *月 *日 工作计划流程图 三、物资装备计划 （详见开办费费用测算） 筹建管理机构 年月日 落实办公、住宿条件；执行物资装备计划 组建员工队伍 （考核、培训） 签订委托合同 年月日 管理机构 全面进驻接管 年月日 实施综合接管验收 清洁开荒 档案资料收集、 归档管理 楼宇设备交接、验收（试运行 ） 入驻 年月日 全面开展物业管理工作（按合同执行） 员工常规培训 创建物业管理示范大厦、文明大厦工作 ISO9000 导入 物业管理方案实施 南京瀚宇物业管理服务有限公司 新城发展中心大厦物业管理方案 16 第 四 章 管理人员配备、培训与管理 一、管理人员配备 大厦整体管理方案确定之后，管理团队的配备和素质就是决定性的因素。 拟安排高级项目经理担任大厦服务中心负责人，前期介入期间另委派由公司管理、技术骨干组成前期工作小组赴现场配合。 在正式接管后，形成以项目经理目标管理责任制为基 础的，物业、经营、质量、工程、财务等专业人员密切配合的管理团队。 服务中心人员配置 （ 57 人） 各部门人员素质要求 部 门 岗 位 素 质 要 求 办公室 项目经理 1人 本科、 4 年从业经验，物业管理企业经理上岗证，有较强的组织、协调和决策 能力 客户服务中心 事务主管 1人 大专以上， 3 年工作经验，持物业管理企业部门经理上岗证，熟悉各部门运作 流程，组织、协调、沟通能力强 管理员 4人 大专以上， 3 年工作经验，持业务管理企业 上岗证，熟悉各部门运作流程，组织、协调、沟通能力强 护管部 护管主管 1人 3年以上商业安保管理经验，熟悉消防管理，作风正派，责任心强，退伍军人优先。 护管员 24人 高中， 18— 35岁，身高 米以上，体重 55— 70 公斤，身体健康，品德优良， 思想作风过硬，相貌端正，工作责任心强。 项目经理 1 人 客户服务中心 7 人 主管（经理助理兼） 1 人 管理员 3 人 前台接待 3 人 护管部 26 人 主管 1 人 护管员 21 人 监控员 4 人 工程部 9 人 工程主管 1 人 维修班 4 人 配电工 4 人 环境部 14 主管 1 人 保洁员 12 人 绿化工 1 人 南京瀚宇物业管理服务有限公司 新城发展中心大厦物业管理方案 17 工程部 主管 1人 大专，党员，中级以上职称， 5 年经验，持物业管理上岗证，高压配电作业证。 可独立完成项目规划、设计、改造、维修、技术指导等工作。 维修工 4人 中技， 3 年经验，相关专业上岗证，专业素质高，身体素质好，能吃苦耐劳， 动手及协调能力强。 配电 4人 高中，持低压值班电工证， 环境部 环境主管1人 高中， 5 年经验，对环境卫生、景观绿化有一定的管理经验。 绿化工 1人 初中， 2年经验，身体健康，吃苦耐劳，有从业经验 保洁员 12人 初中以上， 2年经验，身体健康，吃苦耐劳，相貌端正 合计 57人 二、管理人员培训 持续有效的员工培训是人力资源开发最重要的基础工作，是企业保持竞争力的最重要手段。 服务中心大多数的 管理障碍，可以通过有效培训加以改革，基层员工在某些工作上的不足，特别是服务观念上的差距，也可以通过培训得到解决。 员工培训是企业管理升级的重要环节。 瀚宇物业公司高度重视员工培训工作，把员工培训作为人力资源开发的基础工作，每年安排周密的员工培训，考核计划。 培训体系 培训体系图 体系描述 贯彻员工培训原则，坚持培训体系不漏项，切实达到培训效果；在服务中心管理骨干中，安排有培训经验的专业人员负责培训工作；通过培训制度和运作机制的确定，使员工培训成为服务中心整体工作的必备环节，避免流于形式； 注重课程开发和教材选定，解决培训深度和特色问题；加强流程中的培训绩效评估和培训需求分析两个薄弱环节。 培训原则 培训绩效评估 培训绩效评估 培训绩效评估 培训绩效评估 培训绩效评估 1 4 2 3 5 6 培训绩效评估 南京瀚宇物业管理服务有限公司 新城发展中心大厦物业管理方案 18 因需施教、培考结合、观念超前、注重实效 培训目标 品德优良、观念到位、胜任岗位 培训内容 1〉观念培训（针对全体人员） 服务观念、竞争观念、质量观念、创新观念、效率观念、成本观念、安全观念以及瀚宇企业文化体系。 2〉管理培训（针对各级骨干） 员工激励、客户沟通技巧、法律法规、成本核算、计算机应用、质量体系、环境美学、突发事件处理、管理理论。 3〉岗位技术培训（针对操作层） 基本技能、物 业管理基本概念和主要内容、设备维护和使用、客户管理、办公自动化管理、消防及治安管理、房地产基础。 4〉基础培训（针对新入职员工） 行为规范、物业管理概论、员工守则、职业道德教育、管理制度、岗位职责、企业管理目标等 年度培训计划 瀚宇物业公司拟将首年度员工培训分为两个阶段，第一阶段入驻前期培训，采用集中、封闭、强化培训，重点为基础培训和观念培训，配合两轮培训考核；第二家段为入驻后培训，采用定期、实操、教练式培训，激发潜能，启导信心，配合业务考核与业绩评估，巩固培训效果。 大厦物业服务中心对员工培训年度课时要 求为：人均授勋 130 课时以上，护管员受训 260 课时。 培训类别 培训内容 培训对象 培训方式 学时 基础培训 管辖物业基本情况、管理重点 新员工 授课 4 公司概况、理念、组织机构 新员工 讲座 4 管理制度及行为规范 新员工 授课 4 岗位职责 全体员工 自学 4 现场勘察 相关人员 研讨 32 服务观念及沟通技巧 新员工 授课、示范 4 物业管理法规及条例 新员工 授课、自学 10 突发事件处理 新员工 授课、 示范 4 消防治安教育 新员工 录像 3 系统培训 ISO 9000 质量管理体系 全体员工 外培、讲课 10 物业管理概论 全体员工 授课 30 管理收支概算 管理人员 研讨 3 成本控制 全体员工 讲座 4 南京瀚宇物业管理服务有限公司 新城发展中心大厦物业管理方案 19 房地产开发与物业管理 管理人员 研讨 4 计算机应用 全体员工 授课、实操 20 专业培训 高层楼宇主要设备管理 全体员工 授课 8 应急事件处理 全体员工 授课 10 给排水系统运行、保养及装修 相关人员 实操、外培 20 供电系统运行、保养及装修 相关人员 实操、外培 20 空调系统运行、保养及装修 相关人员 实操、外培 20 楼宇设备自动化系统 相关人员 实操、外培 20 楼宇综合布线系统 相关人员 授课 20 电梯运行与保养及维修 相关人员 授课 20 房屋维修管理 相关人员 授课 6 保安员专业技能 保安员 授课、演练 10 消防设备、设施管理 相关人员 授课 20 资质培训 物业管理岗位培训（取得证书 ） 管理人员 外送培训 培训方式 培训效果 严格要求、规范管理、选好人、培育人把好进人关，选择热爱物业管理、重事业、能吃苦的人员，不符合行业要求或基本素质不够的，坚决不进。 在公司里，经营和管理骨干是人才，为推进公司整体运作而在平凡岗位上踏实工作的员工也人才。 物业管理首先要管好人，其次才能管好事。 做事先做人，正人先正己。 重学历而不惟学历，德才兼备要首先看德，倡导敬业、服务、创新的企业精神，对员工的行为规范、仪表仪容在《员工手册》中做出了明确的规定，并通过良好考核办法，不 断强调员工的进取心、创造性，注重积极协调和主动投入的工作态度。 注重员工培训的连续性和有效性。 公司要求员工深刻理解在职教育和终身教育的重要内涵，明确培训需求，主动充电。 公司还要求物业服务中心项目经理从上任之日起，就要注意培养自己的接班人，在这种培养过培训方式 内部岗位培训 外送专业培训 在职自学培训 短期研修、专职进修、参观学习、行业沙龙、论文交流等 鼓励员工通过电大、夜大和自学等方式充电 入职强化培训，常规集中授课、技能培训、参观考察、专题研讨，案例分析、实操演练等 南京瀚宇物业管理服务有限公司 新城发展中心大厦物业管理方案 20 程中，推进了工作，增强了团队实力，同时也提高了自己。 坚持物业管理骨干自行培养为主，对外招聘为辅，按比例 7： 3 的原则运作。 我们提出关心员工、培养员工重于创造利润的观念，其含义在于提高内部员工满意率，建立一支训练有素、能征善战的优秀团队，实现企业的发展目标。 竞争上岗、优胜劣汰、用。