房地产策划沈阳浑南项目经营策划报告

房地产策划沈阳浑南项目经营策划报告内容摘要：

%。 从 6— 10 月份连续的数据统计分析来看，沈阳市场上销售表现最好的是 90— 120 平米的户型 ，主要是该面积段的供应略小于销售。 其次是 90平米以下和 120— 144平米的产品。 而随着供应结构逐渐调整，大于 90 平米的产品供应量 将逐渐减少，供需比将逐渐降低。 预计 未来大于 90平米的产品 尤其是 120平米以上的户型 预计会出现逐渐旺销的局面。 6 月份： 受宏观调控政策影响，沈阳市的销售有了明显的反应， 2020年 6月， 沈阳市 套型面积在6080 平方米的销售 面积所占比重最大，为 %；套型面积在 90 平方米以下的销售面积比例可达 %，比上月有大幅度的提升。 从 6 月份 沈阳市 商品住宅上市情况来看（按面积段），套型面积在 100120 平方米所占比例最大，为 %。 90 平方米以下所占比例为 %， 144平方米以上所占比例为 %。 7 月份： 从 沈阳市 7月份不同套型商品住宅上市情况看，套型面积在 6080平方米的商品住宅上市面积所占比重最大，为 %，较 6月份有一定的减少；套型面积在 90平方米以下的商品住宅上市面积比例为 %。 从 7 月份 沈阳市 不同套型商品住宅销售情况来看，套型面积在 100－ 120 平方米的商品住宅销售比重最大，为 %； 90平方米以下的商品住宅销售比重为 %； 144 平方米以上的商品住宅销售比重为 ％，较 6月份有明显的减少。 从 7月份 沈阳市 不同套型商品住宅供销结构对比图看， 沈阳市 100平方米以下的中小户型商品住宅呈现出供大于求的局面，而 100 平方米以上的商品住宅则出现了供不应求的局面，供需出现了一定的矛盾。 这主要是由于“国六条”出台后， 沈阳市 积极的调整了新开发商品住宅的供应结构，使得中小 户型的商品住宅供应数量增加，但购房者对商品住宅购买倾向的调整相对滞后，目前的购房者中仍有较多的中高收入人群，他们主要的购买对象依然是中大户型，因此积极的引导普通工薪阶层购买中小户型、中低价位的商品住宅才是解决供需矛盾的有效手段。 8 月份 ： 从 沈阳市 不同套型商品住宅上市情况看， 8 月份， 沈阳市 套型面积在 60－ 90 平方米的商品住宅上市面积所占比重最大，为 %；套型面积在 90平方米以下的商品住宅上市面积比例为 %，比重比上个月有所减少；套型面积在 144 平方米以上的商品住宅上市比重为 ％。 沈阳市 的商品住宅供应结构仍需进一步调整。 从 8月份 沈阳市 不同套型商品住宅销售情况来看，套型面积在 90－ 120平方米的商品住宅销售比重最大，为 %； 90 平方米以下的商品住宅销售比重为 %； 144平方米以上的商品住宅销售比重为 ％，较上个月有所减少。 从 8月份 沈阳市 不同套型商品住宅供销结构对比图看， 60平方米以下、 90－ 120平方米、120－ 144平方米三个面积区间的商品住宅供销结构较好，基本保持供求平衡；而 60－ 90平方米以及 144平方米以上的商品住宅则出现了比较明显的供大于求的情况 ，由于国家宏观调控的影响， 沈阳市 近 3 个月 90 平方米以下的商品住宅供应量增大，相对而言，中小户型购房者的购房需求还没有完全释放出来，导致了目前中小户型的商品住宅供应量略大于需求，144平方米以上的商品住宅则是由于需求较少而出现了一定的积压。 9 月份 ： 从不同套型商品住宅上市情况看， 9 月份， 沈阳市 套型面积在 60－ 90 平方米的商品住宅上市面积所占比重最大，为 ％，与上个月相比有所减少； 60平方米以下、 120－ 144平方米两个套型面积区间的商品住宅的供应比重均比上个月有所增加。 沈阳市 套型面积在90 平方米 以下的商品住宅上市面积为 万平方米，占本月全部上市商品住宅面积的％，与上个月基本持平；套型面积在 144平方米以上的商品住宅上市比重为 ％，本月大户型的供应比例明显减少。 从 9月份 沈阳市 不同套型商品住宅销售情况来看，套型面积在 90－ 120平方米的商品住宅销售面积最大，共成交 ，其所占比重为全部销售量的 ％，与上个月相比略有提高； 90平方米以下的商品住宅销售比重为 ％； 144平方米以上的商品住宅销售比重为 ％，较上个月有所减少。 从近两个月的情况看， 沈阳市 不同套型商品住宅的销售比重基本保持比较稳定的态势，以 90－ 120平方米的商品住宅所占比重最大，基本保持在各个月度总销售量的 40％左右； 60－ 90平方米的商品住宅次之，所占比重在 25－ 30％之间； 60平方米以下和 144平方米以上两个套型面积的商品住宅销售比重较小，均在 10％以内。 从 9月份 沈阳市 不同套型商品住宅供销结构对比图看，除 90－ 120平方米的商品住宅出现了明显的供不应求情况，其它各个面积区间的商品住宅供给均略大于需求。 随着百姓购房时代的来临，本次秋季房交会上 沈阳市 中小户型商品住宅的销售情况要远 远好于前几个月，尤其是 60－ 90平方米的商品住宅，本月接近供求平衡的态势。 尽管“国六条”对各个城市90 平方米以下的商品住宅的上市比例提出了要求，但从 沈阳市 实际成交情况看， 90－ 120平方米的中等户型的商品住宅仍最受购房者的欢迎，百姓对 90平方米以下的中小户型商品住宅的需求还不是十分强烈， 沈阳市 对商品住宅供应结构的调整还需循序渐进。 9月份 沈阳市 商品住宅的户均成交面积为 ，较上个月减少了 ，这是今年 沈阳市 商品住宅的户均成交面积首次低于 90平方米。 本月 沈阳市 商品住宅的户均供应面积为 ，与户均需求面积基本保持一致。 10 月份 ： 从不同套型商品住宅上市情况看， 10月份， 沈阳市 套型面积在 60－ 90平方米的商品住宅上市面积所占比重最大，为 ％，比上个月增加 ％； 120－ 144平方米和 144平方米以上的商品住宅上市面积减少幅度较大，比重分别比上个月减少了 ％和 ％。 从供应结构看， 沈阳市 继续贯彻执行“国六条”增大 90 平方米以下中小户型商品住宅供应比重的政策，本月 沈阳市 90平方米以下商品住宅供应比重为 ％。 从 10月份 沈阳市 不同套型商品住宅销售情 况来看，套型面积 60－ 90平方米和 90－ 120平方米的商品住宅销售面积均较大，分别销售了 ，占全部商品住宅销售面积的 ％和 ％； 90 平方米以下的商品住宅销售比重为 ％，较上个月增加了 ％； 144 平方米以上的商品住宅销售比重为 ％，较上个月小幅增加。 由于商品住宅供应结构的不断调整， 沈阳市 中小户型的住房需求得以进一步释放，偏大户型商品住宅的销售比重逐步减少，本月 90－ 120平方米的商品住宅销售比重较上个月下降了 ％。 由于本月商品住 宅的供应面积较少，因此各个面积区间均出现了不同程度的供不应求的现象。 10 月份， 沈阳市 不同套型商品住宅供销比与面积区间成反比例态势，面积越大的商品住宅，其供销比越小， 144 平方米以上的商品住宅的供销比仅为 ： 1。 尽管本月 沈阳市 大户型商品住宅出现了明显的供小于求的现象，但从 沈阳市 商品住宅累计可售的情况看，144平方米以上大户型商品住宅的供应仍比较充分，销售压力依然较大。 10月份， 沈阳市 商品住宅的户均成交面积为 ，较上个月增长了 米，继 9 月份 沈阳市 商品住宅户均成交面积低于 90平方米 后，本月持续了户均成交面积较小的态势。 10 月份， 沈阳市 商品住宅的户均供应面积为 平方米，稍低于户均成交面积。 随着“国六条”宏观调控作用的逐步显现，商品住宅户均供 应面积将进一步缩小，政府应进一步加强对市民理性消费的引导。 2020 年 10 月沈阳市不同套型商品住宅供销结构对比图  购买者结构分析 —— 外来购房者比重 超过两成 7月份 — 10月份，在沈阳市商品住宅的购买者中，外省市或者本省非沈阳的客户比重始终在 20%以上，分别为 %、 %、 %、 %。 2020 年 10 月份沈阳市商品住宅购买结构图 2. 销售价格稳中小幅上升 10 月份，我市商品住宅销售均价为 3276 元 /平方米，其中市区（含于洪区、东陵区、浑南新区）商品住宅销售均价为 3423元 /平方米，分别比上年同期上涨了 ％和 ％，比上个月微幅上涨了 ％和 ％。 1－ 10月，我市商品住宅的累计成交均价为 3206元/平方米，较 2020年小幅上涨了 ％。 3. 均价分布 情况 —— 主城区与辅城区价格差距逐渐拉大 沈阳市商品住宅的均价以沈河区最高，其次为和平区 ，这两个区的均家已经突破 5000元，与东陵、于洪 、大东、浑南新区等城区的均价差在 1500— 1800元左右。 2020 年 10 月沈阳市各区商品房成交均价对比图 2020 年 沈阳市内各区商品住宅成交均价月度走势图 4. 沈阳整体处于价平量增的阶段 按照房地产市场的量价周期理论，一个房地产市场往往会经历“量平价平 —— 量增价平—— 量平价增 —— 量跌价平 —— 量平价跌”的过程，而我们判断沈阳正处于“量增价平”向“量平价增”的转折期，正是应该立即进入的战略黄金期。 之所以有这样判断，主要有以下几点原因： 首先，沈阳随着经济快速发展，以及旧城改造、城市基础建设的大规模展开， 有力的刺激了房地产市场的大发展，过去几年已经出现了一个明显的由“量平价平”向“量增价平”的转折， 2020年到 2020年沈阳的商品住宅成交量由 351万平米猛增到 860万平米，尤其是2020年相对于 2020年增幅达 63%。 而沈阳市近年商品住宅均价总体呈小幅上升走势。 其中2020年商品住宅成交均价是 2969元 /㎡， 2020年（ 110月份）商品住宅成交均价 3206元 /㎡， 较 2020年小幅上涨了 ％。 184 168 1842924897158212 1 . 0 0 %8 . 7 0 % 9 . 5 0 %5 9 . 0 0 %6 8 . 0 0 %4 6 . 0 0 %5 1 . 0 0 %01002003004005006007008009002020 2020 2020 2020 2020 2020 20200 . 0 0 %1 0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %3 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %5 0 . 0 0 %6 0 . 0 0 %7 0 . 0 0 %8 0 . 0 0 %商品住宅销售面积 增幅 从上面的分析数据可以看出，沈阳近年商品住宅市场的成交均价呈现稳步上升的趋势，增长幅度平缓， 但成交量 明显上升， 这说明沈阳的商品住宅市场 呈现出典型的价平量增阶段。 其次，沈阳目前的消费结构仍然以一次置业者为主，二次及二次以上置业者为辅，这是典型的刚起步的房地产市场特征。 这几年沈阳的住宅总量里， 小户型 占 主导地位 ， 今年上半年已售的住房平均每套建筑面积是 95平方米左右。 而 据建设部统计，全国 40个大中城市，上半年交易面积套均是 115 平方米， 沈阳 比它低了 20个平方米， 20 个城市套均面积是 120平方米， 沈阳 比 它 少了是 25平方米。 这主要是因为前几年沈阳房地产市场中，以拆迁带来的刚性需求以及由于购买力提升带来的面积改善型需 求为主，产品以低端和中端为主。 第三，消费升级必将带动产品升级，从而带动价格上涨，由此将进入“量平价增”的阶段。 随着沈阳经济的快速发展，人均可支配收入每年以两位数的百分比增长，购买力将越来越强，必将由面积改善型进入到品质改善型的购房新阶段，从而带动中高端市场的发展。 5. 沈阳 中高档楼盘专题分析 我们 选择 了 以下 14个中高档项目做为重点研究对象进行深入研究，具体包括： 万科城、 河畔新城、地王国际花园、盛华苑、万科新榆公馆、万科中央公园、唯美品格、浦江苑 、 假日伊丽雅特湾、新世界花园、泰宸湖畔家园、城建东逸花园、枫合 万嘉、富雅豪临。 通过对以上 14个样本的研究，对沈阳中高档项目特征分析如下： （ 1） 从建筑类型分析 ，中高档项目的产品类型多是以组合的形式出现，其中小高层和高层占据主流，多层和情景洋房产品也占有一定比例，但依旧是市场上的稀缺产品 从下图可知，以上 14 个项目中，均推出了小高层和高层产品；多层产品由于考虑占地面积、开发利润和成本等因素，开发量较少；而情景洋房属于新兴产品，由于推出时间的限制目前的开发量还不是很大，故多层住宅和情景洋房均属于目前市场的稀缺产品。 （ 2） 除公寓和别墅 等产品类型 外，其他 中高档 产品主力面积多在 120130㎡左右 ，以舒适型的二房、三房户型为主。 （ 3） 多以综合性价比 优势领先 市场 ，在消费者购房时所关注的如区位、物业、户型、环境、配套、品牌等几大 要素中至少有 3项以上具有领先优势。 例如，河畔新城的四明户型的推出、 低层电梯洋房的设计、华新国际的品牌开发等等；地王国际的优越地理位置、学区、环境等等；富雅豪临的地理位置、园区景观等；以上面三个项目为代表，说明目前沈阳中高端项目主要是以较高的综合素质赢得市场。 （ 4） 年销售量普遍在 78 万平左右，个别项目达到 10 万平左右 ，这是开发进度和开发利润以及价格控制 平衡的结果 ；销售价格呈上升趋势，整体增幅高于沈阳房价的平均涨幅。 （ 5）营销方面多无新意，亮点较少。 一般报纸广告等常规大众媒体投。