华润置地(合肥)公司项目成本管理

华润置地(合肥)公司项目成本管理内容摘要：

系统费、室外电气及高低压设 备费、室外智能化系统费。 园林环境工程费。 园林环境工程费 —— 指项目所发生的园林环境造价，该部分费用的构成主 要为：绿化建设费、建筑小品费（雕塑、水景、环廊、假山等）、 道路及广场建造费、围墙建造费、室外照明工程费、室外背景音乐工程费、室外零星设施 配套设施费 配套设施费 —— 指房屋开发过程中，根据有关法规，产权及收益权不属于 开发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出。 该部分费用的构成主要为： （ 1）在开发小区内发生的不会产生经营收入的不可经营性公共配套设施 支出，包括居委 会、派出所、岗亭、儿童乐园、自行车棚等。 （ 2）在开发小区内发生的根据法规或经营惯例，其经营收入归于经营者 或业委会的可经营性公共配套设施的支出，如建造幼托、邮局、图书馆、阅览 室、健身房、游泳池、球场等设施的支出。 （ 3）开发小区内城市规划中规定的大配套设施项目不能有偿转让和取得 经营收益权时，发生的没有投资来源的费用。 （ 4）对于产权、收入归属情况较为复杂的地下室、车位等设施，应根据 当地政府法规、开发商的销售承诺等具体情况确定是否摊入本成本项目。 如开 发商通过补交地价或人防工程费等措施，得到政府部门认 可，取得了该配套设 施的产权，则应作为经营性项目独立核算。 （ 5）其他，如：游泳池、业主会所、幼儿园、学校、球场、设备用房、 车站建造费。 开发间接费 开发间接费 —— 开发间接费核算与项目开发直接相关、但不能明确属于特 定开发环节的成本费用性支出；以及项目营销设施建造费。 该部分费用的构成 主要为：工程管理费、营销设施建造费、资本化借款费用、物业管理完善费。 期间费用：包括管理费用、营业费用、财务费用三类，均不属于房地产的 制造成本范畴。 标杆瞄准：在项目拓展和定位阶段，开 发管理部应通过市场研究找准 销售价格市场标杆、工程成本市场标杆，以及非工程成本市场标杆。 客户导向：在项目拓展和定位阶段必须关注目标顾客定位、分析目标 客户核心需求和一般需要，并将其转化为定性或定量的明确描述。 在分阶段确 定目标成本时，应始终注意将成本分项结构向顾客核心需求方向倾斜。 竞争策略要求： ，应调查分析竞争对手的综合竞争 能力，结合项目自身资源条件和经营目标，形成明确的竞争策略，并将竞争策 略对产品定位的要求表述成定量指标或定性描述。 ， 始终注意成 本分项结构满足竞争策略要求。 倒逼成本： ，依据 市场标杆和项目挖潜措施对项目可能获得的盈利空间做出准确判断和取舍。 2. 用合理的预期税前盈利额倒逼项目总成本，并用以指导“设计阶段成本控制建 议”和项目定位的硬性指标。 、建 筑扩初设计成本、建筑施工图设计成本。 土地获得价款：一般能分清成本核算对象的，可直接将土地成本计入 特定的成本核算对象中；如果分不清成本核 算对象，可先在“土地获得价款” 之“待分摊成本”的核算项目进行归集，然后再在有关成本核算对象间分配； 也可以不进行归集而直接通过设定分摊方法分配计入有关成本核算对象。 有 关分配方法如下： （ 1）按占地面积计征地价、进行补偿、缴纳市政配套费时的分配方法。 方法一：先按小区的占地面积将土地成本分配到各小区；再将分配到各小 区内的土地成本，按小区内房屋等成本核算对象和道路、广场等公用场所的占 地面积进行直接分配；然后将分配到小区内道路、广场等公用场所占地面积的 土地成本，按房屋等成本核算对象的占地面积进行间接分配 ，计入房屋等成本 核算对象的的开发成本；房屋等成本核算对象的直接分配数加间接分配数，即 为该房屋等成本核算对象应负担的土地成本。 方法二：也可将公用占地面积先分摊到房屋等成本核算对象的占地面积 上，房屋等成本核算对象自身的占地面积加分摊的公用占地面积，再乘以单位 面积的土地成本来分配。 （ 2）按建筑面积计征（或补偿）时的分配方法：按成本核算对象的建筑面 积来分摊。 开发前期准备费、主体建筑工程费、主体安装工程费、社区管网工程 费、园林环境工程费、配套设施费等能够分清成本核算对象的，可直接计入成 本核算对 象的相应成本项目。 应由两个或两个以上的成本核算对象负担的费 用，可通过各成本项目下的“待分摊成本”之核算项目进行归集，再按表 41 所示分摊标准分配计入各成本核算对象： 开发间接费 （ 1）应先通过“开发间接费”科目分项目归集开发间接费的实际发生数， 在每月（季）末，根据其实际发生数按一定标准分配计入各开发项目的各成本 核算对象。 具体分配及核算方法参见财务管理相关制度。 （ 2）车位及车库、其他配套设施及留作自用的固定资产，均不分配开发间 接费。 注：以上的目标成本当项目的市场定位或规划设计发生重大变化 时，应 该按照最新的规划指标调整目标成本，并作为最终的考核依据。 解决问题：成本项目归集科目有误；分摊方式不合理，前期费用支出严重。 立项环节的成本控制各开发企业新项目立项时须向集团总部提交《立项 请示》和详细的《可行性研究报告》，并经集团立项听证会讨论通过。 《可 行性研究报告》除应具备地块基础资料、周边环境及其发展趋势、合作方背 景、合作方式及条件、初步规划设计方案、开发节奏及市场定位等基础内容 外，还须包括以下内容： 成本费用估算和控制目标及措 施； 投资及效益测算、利润体现安排； 税务环境及其影响； 资金计划； 投资风险评估及相应的对策； 项目综合评价意见。 规划设计环节的成本控制总体规划设计方案（必须包括建造成本控制总 体目标），应首先上报集团领导牵头组织的“规划设计方案听证会”审查，获 通过后进入下一设计阶段（如单体设计、扩初设计、施工图设计）。 每一阶 段都须要求设计单位出具《设计概（预）算》，并在与上一阶段的概（预） 算进行认真分析、比较的基础上，编制《建造成本概（预）算》，确定各成 本单项的控制目标，并以此控制下一阶段的设计。 设计、工程、预算人员应会同监理人员组成联合小组，对施工图的技术 性、安全性、周密性、经济性（包括建成后的物业管理成本）等进行会审， 提出明确的书面审查意见，并督促设计单位进行修正，避免或减少设计不合 理甚至失误所造成的投资损失浪费。 第一部分征地和拆迁补偿、安置费的控制关键是建设项目的选址，首先必须符合城市总体规划，还要考虑地理位置、交通状况及环境因素等。 用 地上不能有太多的地上建筑物、构筑物以及地下管线等，毗邻无异议。 同时 要求对国家和地方关于征地、拆迁的一系 列法规、政策的熟练把握。 第二部分勘察设计和前期工程费的控制 将前期费用分为行政事业性收费和工程服务性收费两部分。 对前一部分 通过争取各项优惠政策降低；勘探、设计等前期工程任务的发包，必须按 照新的招投标法的规定，通过公开招标确定承包单位，最大限度压低承包价。 工程项目在设计上的浪费是十分惊人的，设计标准一定要与项目的市场定位 相适应，不要一味追求高、新、美，不要多余的功能和多余的承重力，积极 推行价值工程管理。 设计目前很多知名开发企业实行方案设计落实到人头， 方案设计与施工图设计分开的做法。 三通一平工程费 用，也是前期工程费控 制的重点。 土、石方工程一般工期较短，也没有复杂严格的质量要求，可以 采用市场价格，实行总价招标。 施工用水、用电线路的敷设，一定要兼顾小 区建成后生活用水、用电的需要，切忌重复建设，增加成本。 ，加强设计阶段的成本管理，成立设计成本 管理专项小组 解决问题 :忽视设计阶段的成本控制，单位对设计阶段的成本管理非常混 乱，边设计，边施工，边修改，缺乏必要的审图和设计优化，导致了各项设计 指标严重超出合理的范围，从而也产生了许多重复成本和无效成本。 设计人员 经济观念 淡薄、设计变更随意性大，设计指标严重超标。 项目建设全过程都在不同程度地影响着成本费用，因而，项目开发成本控 制必须贯穿于项目建设全过程的各环节。 然而，经大量的测绘分析，人们发现， 对项目成本影响最大的阶段，是项目设计前的各环节。 在规划设计阶段，影响 项目成本的可能性为 65%~85%。 在技术设计阶段，影响项目成本可能性为 35%~75%。 在施工图设计阶段，影响项目成本的可能性为 5%~35%。 而在项目的施 工阶段，通过技术经济措施节约成本的可能性只有 5%~10%。 显然，控制项目成 本的关键环节在于项目施工前的 投资决策和设计阶段，因而，项目投资控制， 既要贯穿于项目开发建设的始终，又要把重点放在项目设计及设计前的前期策 划阶段。 因此加强设计阶段的成本控制就显得异常重要，一方面，成本管理部 及工程管理部应积极配合参与结构选型设计、基础设计等的评估，参与材料、 设备的经济性评价，尽可能为设计提供全面客观的经济性建议、另一方面，设 计部门自身应以项目定位为原则，在保证设计质量的前提下尽可能做到限额设 计，注重进行设计成果性价比分析，着重抓好事前的设计修改、多选样、多分 析、避免完工后的返工及不必要的成本浪费。 我公司目前 在这方面还有很大的 提升空间，公司须由设计管理部、工程管理部、成本管理部组成设计成本管理小组，对设计的各阶段进行相应的成本控制。 开始设计前要求设计管理部、开发管理部、营销管理部整理出政府规划要 点、土地属性（用地分析）、市场定位三方面信息； 政府规划要点：根据政府规划要点批复，得出如下信息 (见表 42规划信 息表 ) 土地属性：通过勘查现场，对土地属性信息分析： （ 2）结合周边环境、用地景观资源，合理确定不同地域的不同产品布置； 让产品销售利润、土地价值最 大化。 （ 3）成本管理部应就土地价值与建筑产品的组合向设计管理部、营销策 划部提出建议（注意：重点是通过产品容积率来区分不同产品间成本差异）。 （ 4）路网布置：道路设计满足消防及道路交通相关规范；路网应合理简 洁（减少路网的不合理曲线、弯折）；优化出入口布置， (优化建议时成本人员 需要考虑周边环境以及客户使用需求，不能够减少出入口后引起客户投诉，导 致后期整改而增加成本 )；道路宽度（设置双车道或单车道加会车区）； （ 5）停车布置（综合销售建议、规划要求、停车效率、成本等因素选定 停车方式） （ 6）土地利用： 地面露天车位最大化；地面停车按照最大边线原则布置 （ 7）停车方式：车位平面布置最优化，限定面积内停放量最大；车位 建造成本由低到高的顺序为：地面露天车位→首层架空车位→地上独立车库 →半地下车位→地下车位，具体停车方式要结合容积率情况综合考虑。 （ 8）停车位体形控制：高度；单独车位面积。 （ 9）车库设置：车库宜集中设置，减少建造成本；机械车位及地下车库 高度预留。 （ 10）车库设置注意考虑客户使用要求，占地面积较大项目，车位数 量需要合理分配，避免集中设置而引起业主投诉（示范区尤其需要注意） （ 11）控制不 可销售的公建及配套建设面积：不可销售的公建及配套 （含附加值多建面积）或不能整体转让经营的面积满足土地规划要求即可；提 升附加值而多建的面积，要结合市场销售价格估算建设的必要性，注意提醒设 计管理部：国家有了新的建筑面积计算规范，“虚报面积”而招致的政策风险需 要注意避免；通过业态分析和市场调查合理确定商业面积。 （ 12）综合物业管理成本、建造成本，合理布置组团大小，组团出入 口布置相对集中，减少管理人员。 （ 13）应结合项目周边道路、市政管网的情况，按照土方费用最小的 原则确定场地标高。 （ 14）总图规划 ，综合考虑开发周期和永久建筑、园建、交通的合理 布局，避免（临时办公室、施工生活区、项目临水、临电、临时道路）重复建 设。 （ 15）山地建筑应结合地形情况确定产品类型： （ 16）山地建筑必须比选边坡支护方式：结合山体实际情况及高差明 确边坡支护方式；边坡支护方式成本递增顺序一般是：自然土方放坡、预应力 锚杆＋砼喷设，毛石挡墙，砼挡墙。 山地建筑必须比选边坡支护方式（自然土 方放坡、。