最新商业地产招商运营管理策划终稿

最新商业地产招商运营管理策划终稿内容摘要：

符合整体规划 购铺委托出租 客户购铺后长期委托经营管理公司统一招商经营，或者在前阶段时间内（ 23年内）委托经营管理公司统一招商经营而获取固定租金回报，待市场成熟后转为自行出租，获取固定租金回报。 铺面由管理公司 代租代管 经 营 投资客 购铺自行经营 客户购铺后自行经营，获取经营利润。 业主自行经营，业主经营业态须符合项目整体业态规划 购铺投资与自己经营同步 客户在自己理想选定投资区域内购铺，靠收取租金投资，同时可在其它规定业态范围内租铺经营。 无论是投资物业还是经营物业都必须符合项目整体业态规划 四、经营定位 ? 建湖商业中心区中高档特色商业街区先驱 —— 引领建湖中档消费潮流 ? 建湖商业中心区商业旗舰 —— 最早建成的大型综合性商业广场 ? 建湖商业中心区标志性 绿色环保商业典范 —— 独一无二的生态绿色环保商业规划设计经典 ? 建湖商业中心区首创人性化购物、休闲、娱乐领袖 —— 倡导一站式消费经营理念 ? 建湖商业中心区最具投资价值的 —— 升值黄金铺王 ? 建湖商业中心区经营回报最稳定的 —— 品牌商铺 五、经营业态组合 （一）业种与业态组合（包含的经营内容） 业种定性 A. 综合百货（不含综合体） B. 小商品（批发 \零售） C. 数码城 D. 家电城 E. 家居广场 F. 餐饮 G. 休闲娱乐配套 H. 医药、诊所 I. 公益投入（儿童游乐场）、健身中心、配套餐饮 业态组合 A. 综合百货 —— 男士系列： 男正装 （品牌专卖） 、牛仔 、 男休闲装、男裤类、 男士精品（ 领带、衬衫、帕袜、内衣 ） 、男士鞋 庄 女士系列： 职业装、时装、女休闲装、休闲洗水、牛仔 、 少淑装、 衬衫、帕袜、针织服装、内衣、女士鞋 庄 、孕妇装 、婚纱摄影 女士护肤： 化妆品 中老年系列： 中老年装、 鞋庄 儿童系列： 童装、童鞋、儿童玩具、婴幼品、童车（床） 皮具箱包： 皮具、箱包 精 品： 钟表、眼镜 、珠宝首饰 B、小商品： 副食、饮料、玩具、文体用品、针织、纺织、礼品、 工艺品、电子钟表、鲜花（塑花）、茶叶茶具 C、 数码城： 电脑、电脑周边产品、电脑软件、通讯、通讯周边产品 D、家电城 ：黑 色 家电、 白色家电、日用家电、 交电 、小电器 E、 家居广场： 民用家具、办公家私、 窗帘、 布艺、 家居饰品、婚庆用品、床 上用 品 、 运动器械、康体器械、旅游用品、洁具 、五金 、门锁 F、餐饮 —— 特色餐饮： 各地方特色 —— 杭帮菜、川菜、湘菜、粤菜、徽菜等 大型餐饮： 品牌大型酒店（酒家） G、休闲娱乐 休闲类： 桑拿洗浴、洗脚、美容美发、西餐、茶苑、 网吧 娱乐类： KTV、恋歌坊、酒廊、酒吧 H、 医药、诊所 I、公益配套 —— 儿童游乐场 、 音像 制品 、书籍 、健身中心 （二）业态划分 业种分区（见分区附图） ? 综合百货 ? 小商品（批发零售） ? 数码城 ? 家电城 ? 家居广场 ? 餐饮 ? 休闲娱乐 ? 公益配套（儿童游乐场） 业种定量 ? 综合百货 46% ? 小商品（批发零售） 5% ? 数码城 9% ? 家电城 9% ? 家居广场 9% ? 餐饮 15% ? 休闲娱乐 5% ? 配套（儿童游乐场） 2% 第三部分 经营管理分析 商业物业由于开发者、所有者、经营者、管理者四权分离，在管理上与住宅 或其他建筑类别有着本质的区别。 商业物业的管理不仅包含物业的管理，还包含经营管理，共两大管理范畴。 物业管理和经营管理各有职能，互有分工。 物业管理在使物业保值的同时，为商场经营者与消费者创造舒适的营商环境和消费环境。 经营管理为经营者提供良好的经营环境，为经营户创造更高的经营效益，使物 业升值。 一、经营管理定位 （一）经营管理模式定位 “独立经营，统一管理” 商业物业的经营管理实质就是：以商场的商户的利益为前提，制定出相应的经营规则，让全体商户共同遵守与执行，以限制和规范商户的经营行为，最终达到吸引更多的顾客来消费的目的。 如果每个商户只顾自己的利益，轻视商场的整体利益，肯定会出现不良的经营行为，最终既损害了消费者的利益，更损害了全体经营者的利益，对商业物业造成的恶果将难以估算。 （二）本项目经营管理内容 统一营业管理 统一营业管理主要包括：统一的开业时间、统一的营 业时间、统一的营业服装、统一的营业行为、统一的商品价签、统一的销售单、统一的 POP、统一的购物袋。 统一的营业管理应采取一定的强制性，其实质为商场形象的统一。 因为一个商场的物业由众多的业主共同拥有，由众多的商家共同经营，必须统一营业管理才能给于顾客更放心的购物环境的表现，吸引更多顾客前往消费。 统一经营业态 统一经营业态就是规范某一特定区域的经营商品的种类，使其在今后经营过程中不产生经营业态上的矛盾，试想，如果在一条全是经营服装的区域再开几家餐饮将会是什么样的结局。 经营业态的统一与规范是商业物业持久旺场的 有力保障，不管什么形式的商业物业都必须在销售前就规划好商场的经营方向与业态，商铺的经营者必须按照这一业态去开展经营，否则，经营秩序就会变得很乱，而且由于经营种类的矛盾对经营者的经营本身就是一种损害。 统一宣传（广告）推广 为维护商场的形象，提高商场的竞争力，商场在开业后必须经常性地开展广告宣传推广，第一通过向外推广可以吸引更多的消费者光临，第二通过广告宣传推广可以营造和活跃商业气氛，第三通过宣传推广可以在消费者心目中建立商场的品牌效应，确保商业物业长期的经营。 统一招商 通过统一的招商可储备 招商资源，不仅可为购买商铺的投资客解决后期的经营收益问题，增加项目销售机会。 还可解决经营户的经营业态调整需求。 同时可根据需要填补未实现经营的空铺，保证商场的繁荣兴旺的景象。 ５、统一投诉受理 “顾客就是上帝”妥善处理顾客的投诉，第一时间为顾客解决投诉将能在社会上为商场赢得良好的商业形象，是商场延续经营的有力保障。 统一处理投诉的目的是为了营造管理公司与经营业主、经营业主与顾客之间的良好关系。 ６、协调商户关系与维持商业秩序 管理方与商户之间存在着管理与被管理的关系，各商户在同一条船上既想同心协力让船儿跑得快， 之间又存在着商业竞争的矛盾，这些关系处理不当，管理公司将难以维持商场的经营秩序。 管理机构要通过定期拜访、商户座谈等形式与商户保持经常性的沟通，让商户理解统一管理的目的，并积极的遵照执行，共同管理共同繁荣。 ７、建立和维护商场品牌 为了使项目处于市场竟争的优势地位，必须建立品牌经营的目标，品牌经营成功的最大受益者将是商场的经营户和项目的开发商。 二、物业管理定位 物业管理是商场开业后营运能否顺畅的重要保证，是商业物业的管理体系中重要的一环。 建立一个完善的物业管理体系，对商场的经营管理、商业气氛、购物氛围和 聚集人气都具有极其重要的作用。 商业物业的物业管理应本着多层次，人性化的服务原则为经营者和消费者提供全方位的服务。 （一）本项目物业管理介入期的选择 商业物业的物业管理宜采取早期介入的方式。 物业管理的早期介入，是指从事前期物业管。