中海地产建安成本概况及控制要点研究报告(编辑修改稿)

中海地产建安成本概况及控制要点研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

一个有覆土，一个没有覆土，求其差异，进而得出相应的结果。 我们建议控制覆土厚度，在地下室顶板部位，不要安排消防通道和大型苗木。 （ 5） 基坑支护：涉及到经济性，在能够保证安全的情况下，尽量优化方案，追求最 大的经济性。 安全性必须要由施工单位来承诺，否则将来我们会面临被索赔的问题。 在安全性，我们自己要有基本的判断，在我们与施工单位之间，求得安全性认识的平衡，不能被施工单位牵着鼻子走。 （ 6） 土方工程：对于土方工程量较大的项目分期，土方管理是一门学问，也容易被大家忽视，需考虑到开挖土方的可利用性。 对于开挖出来的土方，能否用于本期或该项目的前期回填；仍需外运的土方，若能联系到某些项目正需要大量回填，尽可能 “变废为宝”，可减少工程造价。 目前各地区土方开挖 +外运的单价一般在 2550 元 /m3之间，而土方开挖的承建商之所以能 赚取较多利润，很多时候也是拉A 地的土去填 B 地，两边收钱。 （ 7） 地下室的豪华程度：中海地下室，很豪华。 有很多甲级写字楼和五星级酒店，它的地下室水平，远远没有我们中海的水平高， 20xx年中海地产工程管理工作研讨会资料（一） 14 哪怕我们的项目是个中档定位的项目。 这也是中海“太实在”的一种表现。 从设计角度来说，功能齐全，用料经久耐用，在使用过程中，物业管理方面就不会投诉，否则物业肯定经常性找设计上的毛病，我们的设计人员承担不起这些背后的议论和指责，所以，就一次设计到位。 豪华的表现，集中在地面处理上，其次上墙面的处理。 地面是不是一定要做一层专用油漆或硬化面层，要视项目档 次而定，不能连低档楼盘都这么做。 建设只有高档楼盘才考虑面层处理。 （ 8） 人防工程：影响造价较为明显，但因为具体的表现形式是在结构工程上，所以无法拆分出造价水平。 加之，人防工程是被动接受的设计，想不建都不行。 （ 9） 防水工程：一般来说，我们只设计外防水。 在外防水上，有不少地区公司将底板防水层省掉。 如果地下室设计成内外两层防水的话，那就大可不必了。 但外墙防水目前有些地区是一道，有些地区公司是两道防水（卷材 +涂膜或两层卷材），有些还会再加上一道 JS防水剂，是否有必要这么多道。 值得研究。 我们强调，防水层不准做两道，如果你怕漏， 从施工管理上找原因，而不准通过额外花费来补自己管理上的漏洞。 地下室哪些部位在设计上做法上可以优化。 （ 1） 方柱比圆柱便宜。 涉及到模板、抹灰等工序。 每平方米的模板和抹灰至少节省 10 元，甚至 15元。 （ 2） 墙柱面在用涂料时，可以考虑将腻子工序省略，只刷涂料，虽然涂料用量可能会增加，但腻子工序更贵。 当然，地下室地涂料， 20xx年中海地产工程管理工作研讨会资料（一） 15 也不必用好的，一般档次的就行。 目前腻子的造价是 6－ 8 元／ m2。 （ 3） 天花不要抹灰，直接做涂料（有些地区天花不抹灰也不刷涂料）。 天花因为有大量的梁，所以抹灰面积一般是建筑面积的 倍以上，遇有顶板覆土时，因为梁需 要加高，天花面积甚至会达到建筑面积的 倍。 每平方米的抹灰造价按 12 元／ m2 计算，对于10,000m2 的地下室，如果天花抹灰面积是 15,000m2，仅此一项就可以节省 18 万，够发两个骨干员工的一年工资。 （ 4） 少设计几盏灯。 灯火通明是浪费。 （ 5） 如果能做成自然通风的地下室，那么在机电工程上，将会节省相当的费用。 比如各种风管和风机，就可以省掉。 另外，能使用中压的通风管就不要用高压的，因为这两种情况下使用的板厚相差较大。 （ 6） 地下室的门窗工程，主要是防火门，它的数量是按规范确定的，刚性很强，想在设计环节上节省，不容易。 （ 7） 地 下室的机电工程，机电成本可以说是个无底洞，管理得好也可以更经济，而且对于地下室还涉及到很多要与政府垄断行业的承建范围接驳，所以在设计上需要注意以下几点： a. 做好管线综合平衡，防止不必要的设计变更和现场修改，以致造成浪费； b. 对于电气部分，有条件的机电图纸最好能和电力设计院的外电设计相匹配（至少需要机电设计单位了解电力设计院当地做法），这样防止两者之间的差异较大，而使机电成本无法控制； 20xx年中海地产工程管理工作研讨会资料（一） 16 c. 合理设置水泵房、消防等控制中心位置，以最适合的位置以减少各管路长度； d. 合理选用各管材：预埋的电线管用 PVC管，从桥架接至末端设 备之间的管段用镀锌电线管（当地有强制规定的除外）；给排水的管材也是， PVCU排水管不需要用加厚的就不要用加厚的；消火栓和喷淋给水管能用国标镀锌钢管的就不要使用加厚镀锌钢管等等。 4. 地面以上建筑：以住宅层的单体造价为例，目前一般是1,650－ 1,850 元／ m2（不含户内装饰），比 20xx 年平均水平高出300400 元 /m2。 项目名称 住宅层 单方成本（元／ m2） 竣工时间 深圳月朗苑 多层 1, 20xx 年 10 月 小高层 1, 高层 1, 成都格林威治城 （高层） 1, 20xx 年 11 月 成都常春藤花园 小高层 1, 20xx 年 05 月 高层 1, 西安中海华庭 小高层 1, 20xx 年 06 月 高层 1, 佛山万锦豪园一期 小高层 1, 20xx 年 12 月 高层 1, 从物业类型上看，小高层与高层、超高层的造价差别并不大，这一点，可能巅覆了大家的常识。 我们现在的住宅设计都是要求不露梁不露柱，所以在结构上基本都是“框剪”体系，而与层 数无关，所以 20xx年中海地产工程管理工作研讨会资料（一） 17 在钢筋和砼的含量上相异不明显；但是对于别墅这类低层建筑来说，就完全没有必要设计“剪力”或“短肢”了，太浪费。 而带电梯的住宅比不带地电梯的住宅每平方米高 50元／ m2 （ 1） 建筑工程：此处的建筑工程，已经剥离了外立面装饰、外墙保温、防水等项目，所以，影响造价水平的因素集中在设计的经济性上，即钢筋和砼的用量，以及屋面造型。 住宅层在结构形式上，选择余地不大，因为成本控制的重点集中在钢筋和砼的用量上。 这是设计经济性优化的重点。 影响钢筋和砼用量指标的，还有一个隐性的因素，即所谓“赠送面积”。 我们强调，建安成本所 使用的建筑面积，是按照全国统一的建筑面积计算规则计算的，而不是以各地区各城市房管部门房屋测绘所掌握的面积计算口径来计算。 在这种情况下，如果还有“赠送面积”的，应该说明赠送的部位和面积数量，以便于判断成 本本身的 合理性。 目前的水 平，钢筋 45－ 60kg/m2，砼／ m2。 目前钢筋的施工单价约为 元／ kg，每节约 5kg 的钢筋，就可以节省成本约 30 元／ m2。 C30 砼的价格约为350元／ m3，每节约 ，也可以省 35 元／ m2。 屋顶造型影响单方造价水平显明，越是层数 少的建筑物，分摊的成本越高。 （ 2） 防水工程：此项摊至地上建筑面积一般约为 2030 元 /m2（仅厨卫与屋面），但有些地区还要做外墙防水上，如果外墙全部做防水，造价增加至少 40 元／ m2。 但是，外墙是不是一定要做防水。 可以再作研究，外墙渗漏主要集中在窗框与外墙的交界处。 墙体渗漏的情况，少见。 20xx年中海地产工程管理工作研讨会资料（一） 18 （ 3） 入户门工程：如果是木质入户门，其造价与木材的种类有关，另外，装饰性的边条，如果是整块木料加工而成，造价昂贵，相反如果是多块木片叠合而成，则相对便宜。 这一项费用，刚性明显，因为数量固定，每户一樘，目前来讲一般均价在 20xx3000 元 /樘，高档一点的可能一樘门的一套锁都需要 1500 元 /樘，整樘门可能在5000 元 /樘左右，有些可能还要夹钢板，目前知道的“最高记录”是联排别墅的 3 万 /樘。 （ 4） 外立面门窗工程：这一项刚性和弹性都很明显。 目前，外立面的门窗与建筑面积（仅限所在楼层）之比，我们称之为“窗积比”，约为 （北方一般在 左右）。 这个指标很重要，如果能控制在 ,是比较恰当的。 门窗造价的刚性就体现在这个比例上，如果这个比例已经确定了，而且已经施工了，那么就无法再修改图纸了。 影响门窗造价的主要是门窗的功能。 比如隔热、 双玻、较好的五金件、玻璃的种类（净白玻。 或是专门颜色。 ）。 如果门窗用后装法施工，将出现附框的费用，相当于每平方米建筑面积增加造价 10－15 元。 目前普通型材、粉末喷涂、双玻、较好的五金配件，门窗的平均单价是 350 元／ m2；断桥隔热大约是 500 元／ m2 左右，塑钢门窗（双玻）大约在 350400 元 /m2左右。 （ 5） 铝门窗的替代品，仅塑钢一种，虽然其具有良好的隔热性，但塑钢的档次明显低于铝门窗。 所以，在铝门窗工程上，我们只能从其档次上注意节约，比如不轻易使用氟碳喷涂， LOWE 玻璃，对于联排别墅不要轻易尝试木包铝，内开 内倒形式的门窗，这样的窗的造价 20xx年中海地产工程管理工作研讨会资料（一） 19 是普通的 3 倍（以 350 元 /m2 为基数）。 若以 的窗积比计算，相当于地上物业的单方造价将增加 210 元 /m2（以地上建筑面积计），若按可售，增加的造价将会更高。 目前各地区公司在门窗档次上有跟别人血拼的倾向，这种不顾项目定位、档次、售价等因素的攀比心理，要不得。 （ 6） 保温工程：属于地方性工程，与地区气候条件有关。 目前以 50mm110mm 苯板保温为主，华东地区是采用内外两道保温砂浆，总的来讲，每平方米建筑面积的造价在 80－ 100 元／ m2。 总体上说，南方地区节省了这部分费用。 （ 7） 外立面装 饰：这是影响建筑物单体造价水平的又一个重要因素。 一是外立面装饰面积与建筑面积之比，我们称为“墙积比”，普遍的数字是 1－ ；但少部分项目也有 － 的，这个比例偏高，对于联排别墅或独栋别墅来讲，墙积比目前大部分在 之间，甚至更高。 如果在设计上，能够注意立面的层次不要过多，将会大大地降低墙积比。 二是装饰的档次，就是用料。 以面砖为例，我们现在的集中采购的普通档次的面砖，是 22 元／ m2，面砖施工的单价为 45 元／ m2，那么外立面的造价是 67元／ m2，按墙积比 建筑面积，其单方造价是 元／ m2。 如果墙积比提高到 ，则增加建筑面积的造价是 13 元，与门的造价，或防水工程（不包括外墙防水）、或栏杆的造价、或安防系统的造价相当。 如果要用较好的外墙砖，比如台资厂或日资厂，材料价格估计是 50 元／ m2，相当于增加建筑面积造价 元／ m2。 如果用涂料，目前来说， 30元／ m2 20xx年中海地产工程管理工作研讨会资料（一） 20 的造价可以做到较好的合资产品。 如果用石材，一要看用量比例，二要看石材种类。 《限额审批意见》一文中明确提出了对于各种材料使用面积的比例限制，但由于石材的价格范围比较大，没有对其材料单价提出限额标准，且涉及到外立面的效果问题 ，但设计选型的时候应注意，能用国产就不用进口，一般来讲小业主是不会有我们建筑师一样的眼光，分辨不出来进口还是国产的，另外对于联排别墅外立面的。