湖南zz物业管理有限公司实施方案doc51页

湖南zz物业管理有限公司实施方案doc51页内容摘要：

进物品的采购记录； 所需物品部门负责对采购员购进物品进行质量验证，仓库管理员负责对采购物品进行数量验收； 采购后采购员负责编制《物品采购记录、验证单》，记录包括价格、质量规格、购买日期、合格供应商名称等相关内容。 采购员负责选择合格供应商，并负责对合格供应商进行评审，凡发现不合格的应立即取消资格。 第十一节 物业部仓库管理制度 仓库管理员负责物品的搬运、储存和保管； 仓库必须保持整洁、通风、干燥、宜分类标识 ，禁绝火源，并做好防火防潮措施； 易燃易爆物品的储存，必须按有关规定和要求进行； 入库物品必须有入库记录，须分类存放，对不同检验状态的物品，均需在标识处存放； 仓库管理员每月对储存物品全面检查一次，并记录检验状态； 物品出库必须持《领料申请单》，凭物业部经理签字方为有效。 仓库管理员必须认真检查，物品数量准确无误后方可出库，并填写《出库单》、《明细分类帐》。 如遇紧 急出库而经理不在时，由主管代签，事后由经理补签； 仓库管理员和领料人都须在《出库单》上签字并保存记录； 物品搬运、储存、保管过程发现不合格品，经采购人员确认后进行退货、更换、返修或降低使用于标准稍低的服务中； 『学习改变人生做成功物业管理人。 』 第 24 页，共 53 页 中国物业教育网 第十二节 集体宿舍管理制度 为搞好集体宿舍的管理工作，创造一个卫生、舒适、优美的生活环境，维护公司的形象，特制订如下管理制度： 一、树立良好的思想品德和修养，热爱集体、团结友爱、自觉做好个人卫生和内务卫生。 不得有吵嘴、打架的不良行为。 二、宿舍必须坚持每天有人 值日，负责室内外的环境卫生工作，监督他人搞好内务卫生，负责来人来访的接待工作。 三、保持床上、床下整齐，床面平整，被子有凌角，床边不得挂衣服，行李摆放整齐划一、美观，床下除鞋子外，不得有任何杂物。 四、日常用品不得乱放。 如洗脸盆、口盅、饭碗、毛巾、肥皂等统一整齐摆放。 五、严禁外来人员留宿，有特殊情况（如直系亲属）的要向队长汇报，经同意后方能留宿，并做好登记。 严禁集体宿舍男女混住，如有不汇报，又不听劝阻的，按规定进行处理。 六、根据不同工作岗位，具体要求的起床时间起床，做到不 迟到、不早退，按时按质完成本职工作。 禁止在宿舍内大声喧闹，影响他人休息，班后外出一律执行请消假制度。 晚上 10:30 时就寝， 11:00 时关灯。 七、做好安全防火工作，禁止在室内乱拉电线和使用大功率的电器。 八、严禁盗窃行为和偷单车行为，一经发现一律作除名处理，并『学习改变人生做成功物业管理人。 』 第 25 页，共 53 页 中国物业教育网 酌情交有关单位处理，单车禁止放在宿舍内。 九、自觉做好节约用水、用电。 第十三节 给排水管理制度 一、给排水管理员必须了解、熟悉小区内的供水系统，如：水管、水池、水箱、水泵，开关阀门及分阀门位置。 二、应定期巡视水 泵操作是否正常，供水系统有无损坏或滴漏。 三、发现水管爆裂时，必须尽快关上相关的阀门，大水管爆裂，则总阀门关闭 ,并即时发出通告受影响的住户 ,同时立即安排急维修。 四、注意水池的保养，预防破裂和渗漏，并且紧盖水池盖，防止蚊虫滋生。 五、救火用的输水设备，要经常检查，如有损坏，应立即维修，同时严禁使用消防喉作其他用途。 六、经常检查沟渠及沙井是否畅通，及时清理渠道盖上的垃圾，以防止下雨时渠水受阻水浸。 七、楼宇处墙的公用下水管渠发生破裂，应立即维修，以免污水流出影响环境 卫生。 八、楼宇底层沟渠有臭味溢出时，应立即检查及维修。 九、安装及维修楼宇外的供水系统设备，应与自来水公司联系修理。 十、楼宇内的水表发生故障时，应告知用户，并即检修。 十一、接到自来水公司发出的停水通知时，应及时向客户发出通知，使客户有所准备。 『学习改变人生做成功物业管理人。 』 第 26 页，共 53 页 中国物业教育网 十二、化粪池每年进行四次检查，写出书面材料，定出抽粪方案，并作好记录备案。 第十四节 消防工作制度 一、熟悉使用小区防火设备，线路，性能，使用方法，如有疑问询问专职管理消防工作人员或公安消防部门。 二、经 常检查防火设备，如有损坏和失效，应立即修理。 三、设法使业主、住户了解、熟悉如何使用防火设备。 可利用通告标贴。 四、每日上班时检查天台，疏散楼梯，走廊等疏散通道。 严禁有阻塞通道情况。 五、严禁封闭或损坏安全疏散指示、事故照明设施或消防标志。 六、制止儿童在小区范围内任何地方玩火。 七、注意收听电话，如有异常，应即派人修理。 八、严禁住户擅自将住宅改为工场，尤其是原料制品容易酿成火灾者，或发现住户有大量易燃易爆物品，皆应迅速向上级报告。 九、切勿将防火门 打开，以免万一火警发生时浓烟散播及火势蔓延。 十、如发现某住户浓烟冒出或火烧浓味，而又无人开门，应即打电“１１９”报警，并作紧急处理。 十一、若发现火警即电“１１９”报警，同时按动警报通知住户疏散，在安全情况下使用灭火器或水喉设法灭火。 『学习改变人生做成功物业管理人。 』 第 27 页，共 53 页 中国物业教育网 十二、火警发生时，劝喻住户切勿乘搭电梯。 十三、劝告拜神的住户小心燃点香烛，禁止住户在走廊燃烧元宝纸等。 十四、报警时必须清楚说明现场地址，报案人姓名及电话。 十五、所有消防装置应由认可的消防处最少每年检查维修一次。 第十五节 楼宇结构安全管理制度 一、楼宇结构对楼宇的安全有着重大影响，不得随意更改、破坏，否则，物业管理员有权制止其行为。 二、物业使用人、住户不得擅自扩建拆除墙壁、梁、柱等主体，不得擅自开窗户，或加建建筑物（例如：外墙装铁笼，檐棚，平台或天台上加建建筑等）。 空调机不得装挂在外墙。 室内装修，必须先申报装修方案，经管理部审核同意后方可进行。 三、天花板外墙如有漏水，应立即通知有关住户协助修理。 四、在巡楼时发现下列情况，应立即向上级报告并及时研究修理方案： １、墙壁或天台、水池 、水管有明显裂缝或混凝土爆裂； ２、气窗玻璃的爆裂； ３、楼梯边的铁栏杆松脱； ４、防火门及消防设备损坏； ５、内外墙壁脱落。 ６、天花板脱落。 ７、走廊地砖损坏。 『学习改变人生做成功物业管理人。 』 第 28 页，共 53 页 中国物业教育网 五、住户安装的铁闸门不得掩出走廊、阻塞走廊等公用通道，不得阻碍他人的进出方便，否则按违章装修处理。 第十六节 液化石油气管理制度 为加强液化气安全管理，保障人民生命财产的安全，切实做到防患于未然，特制定本制度： 一、熟悉小区煤气管道线路的走向、总阀、分阀、单元阀的位置。 发现问 题，应立即报告物业部服务中心和煤气公司。 二、在每天巡视时，注意住宅区内（包括煤气管道走向、路线阀门、走廊、天台），如怀疑有煤气味，必须迅速关闭煤气阀，并同时通知煤气公司来检查。 打开所有门窗使楼宇空气流通。 三、发生煤气泄漏时，切勿吸烟、点火，严禁按动门铃、对讲系统开关，集体电闸及电器用具，对讲机，电话。 四、发生煤气火情时，管理人员应及时拨打电话“ 119”报警，说明正确地址及详细情形，同时通告煤气公司。 煤气公司电话： 五、住户内发生煤气泄漏应“用手拍门”及时通知住户气体泄漏事件，并请住户关上所有气体供应阀，打开门、窗，使空气流通，并按上述三、四条方法处理，如情况严重，应通知住户有秩序地撤离现场。 『学习改变人生做成功物业管理人。 』 第 29 页，共 53 页 中国物业教育网 第十七节 电梯管理制度 电梯管理员必须熟悉电梯的性能、操作规程及日常维护知识，定期对电梯进行巡查，注意防盗、防热、防潮，掌握常见故障原因，重点解决。 电梯发生故障，应及时通知保修单位派人修理。 同时要善言安慰被困乘客，请其耐心等候，切勿自行启梯门，以免发生危险。 用电梯人数 过多时，应维护秩序，妥善安排，分批乘搭，以免超载而发生危险。 禁止幼儿单独进入电梯。 经常清理电梯门导轨内外积存的垃圾，以免影响门开关。 发现电梯有震荡，不正常声音或电梯有损坏时，应立即通知保修人员进行修理。 当修理员到达时，管理员需详述电梯不妥之处，以便查究毛病，一切情况必须详细记录。 遇大雨时，如发现机房顶或接近电梯的门窗有水渗入『学习改变人生做成功物业管理人。 』 第 30 页，共 53 页 中国物业教育网 时，应立即尽量阻止雨水流入电梯槽，暴风雨过后，必须根治漏水情况。 凡有水渗入电梯，应立即停止使用，以免触电，并设法将电 梯升高至较安全的地方。 电梯机房锁匙及电梯门锁匙，除维修员、电梯专职管理人员外，任何人员不得使用。 电梯槽底有积水时，应立即组织清理，并报告上级处理，同时查究水的来源，尽早修理。 冲洗走廊及楼梯时 ,禁让水流入电梯内 ,以免破坏电梯设备。 1火警发生时，严禁搭乘电梯，因电梯可能随时在半途停电，而将人困于电梯内，被困后可能因浓烟而致命。 1经常检查电梯机房通气是否足够，门窗是否完好，机房门须特别上锁，加上“机房重地，闲人勿进”之警告的字样。 1电梯 内求救警钟，电扇必须正常运转，以免紧急时无法求救导致窒息。 第十八节 水泵房管理制度 水泵房是提供住户生活、消防用水的关健部位，是直接关系到住户生活和生命财产安全的重要部位。 为管理好水泵房，明确职责，制定如下制度。 一、水泵房及地下水池，消防系统全部机电设备由机电人员『学习改变人生做成功物业管理人。 』 第 31 页，共 53 页 中国物业教育网 负责监控，定期检查保养、维修及清洁清扫，并作记录。 解决不了的问题及时书面报告领导。 二、水泵房内机电设备由机电人员负责，其他人不得操作，无关人员不得进入泵房。 三、水泵房内所有设备在正常运转下，开关应 放在自动位置，所有操作标志简单明确，主接触器开关每半月检查清洗一次。 四、消防泵按定期保养规定进行检查，每旬进行一次“自动、手动”操作检查，每年进行一次全面检查。 五、水泵球阀定期检查保养，泵房每周打扫一次，水泵管道每月检查擦洗一次。 六、水泵控制回路应每月进行一次紧固，检查是否可靠，检查备用水泵能否在主机出现故障的情况下，自动运行。 七、注意电机运行时的电流、温升情况，声音是否异常，机械是否滑动灵活，定期进行对轴加油，使水泵达到 100％良好状态。 八、污水池卫生常清 扫，水泵、管道常保养。 九、地下水池、中位水箱、高位水箱的液位阀每周检查一次，是否处于良好状态。 第十九节 消防管理规定 为了保障小区内生命财产的安全，保证小区内业主有安定的生活和工作环境，根据“消防管理规定”结合校园的实际情况，制定本规定。 『学习改变人生做成功物业管理人。 』 第 32 页，共 53 页 中国物业教育网 小区内 (包括公共走道和各户室 )所有消防设备和消防器材，任何人不得擅自改动，挪用，无事乱动和故意损坏。 楼梯、走道和出口必须保持畅通无阻，任何单位或个人不得占用或封堵。 通往楼梯的防 火门（防烟门）应保持经常关闭，但不得上锁。 严禁在小区内存放任何易燃易爆物品。 不得在小区内使用电炉，燃烧废纸、废物，禁止将燃着的烟头和其它火种丢在地上或垃圾桶内，窗外。 严禁在室内乱拉，乱接临时用电线路。 室内电器和电线损坏时，可委托管理部派人维修，切勿自行修理和自已处理。 严禁擅自改动液化石油气管道。 需进行烧焊等动火作业时，须先向管理部申请，经消防机关批准后，在管理部有关人员监护下，方可作业。 有下列情形之一的，分别视情节处单位五百至二千元罚款，处物业使用人二百至三百元之罚款，如情节特别严重的送派出所处理。 １）、占用和封堵楼梯，走道，安全疏散出口的。 ２）、封闭或损坏安全指示，事故照明设施或消防标志的。 ３）、不按规定使用液化石油气的。 ４）、乱拉、乱接电线电器线路的。 ５）、擅自挪动灭火工具、器材或消防备用水源的。