房地产项目工程管理20xx年版房地产工程管理工作手册

房地产项目工程管理20xx年版房地产工程管理工作手册内容摘要：

... 44 三十、零星项目管理流程 ............................................................................................................. 45 三十一、 工程报表管理流程 .......................................................................................................... 45 三十二、工程质 量、安全问题处理流程 ........................................................................................ 46 第四部分 工程资料管理 ...................................................................................................................... 47 一、工程项目资料分类 ................................................................................................................. 47 二、工程项目资料的管理职责 ...................................................................................................... 48 三、工程项目资料管理规定 .......................................................................................................... 48 四、工程项目资料签收传递规定 ................................................................................................... 48 第五部分 工程管理人员考核管理 ........................................................................................................ 48 一、考核管理规定 ........................................................................................................................ 48 二、考核内容 ............................................................................................................................... 48 三、考核办法 ............................................................................................................................... 49 第六部分 行为规范 ............................................................................................................................. 49 一、言行举止 ............................................................................................................................... 49 二、礼貌用语 ............................................................................................................................... 49 三、工作人员服装要求 ................................................................................................................. 49 四、办公用品管理 ........................................................................................................................ 49 五、工作会 .................................................................................................................................. 49 第七部分 工程管理表单 ...................................................................................................................... 50 第八部分 管理依据 ............................................................................................................................. 64 一、工程管理相关法律法规名录 ................................................................................................... 64 二、总公司相关管理规定及会议纪要 .................................................................. 错误 !未定义书签。 工程管理工 作手册 第一部分 工程管理目标和任务概述 工程管理服务于总公司的利益，工程管理的目标包括工程的投资目标、进度目标和质量目标。 其中投资目标指的是工程实际总投资满足概算要求；进度目标指的是工程交付使用的时间目标；质量目标包括满足相应的技术规范和技术标准的规定，以及满足总公司相应的质量要求。 工程管理工作涉及工程实施阶段的全过程，即在设计前的准备阶段、设计阶段、施工阶段、动用前准备阶段和保修期分别进行如下工作。 一、设计准备阶段管理的任务 设计准备阶段的投资控制 在可行性研究的基础上，进行项目总投资目 标的分析和论证； 编制项目总投资分解的初步规划； 分析总投资目标实现的风险，编制投资风险管理的初步方案； 编写设计任务书中有关投资控制的内容； 对设计方案提出投资评价建议； 根据选定的设计方案审核项目总投资估算； 编制设计阶段资金使用计划，并控制其执行； 编制各种投资控制报表和报告。 设计准备阶段的进度控制 分析和论证总进度目标； 编制项目实施的总进度规划； 分析总进度目标实现的风险，编制进度风险管理的初步方案； 审 核设计进度计划，并控制其执行； 编写设计任务书中有关进度控制的内容； 编制各种进度控制报表和报告。 设计准备阶段的质量控制 分析和论证项目的功能； 确定项目的质量要求和标准； 分析质量目标实现的风险、编制质量风险管理的初步方案； 编制项目的功能描述书及主要空间的房间手册； 编制设计任务书； 比较设计方案是否符合设计竞选文件的要求； 编制设计竞选总结报告。 设计准备阶段的合同管理 分析和论证项目实施的特点及环境，编制项目合 同管理的初步规划； 分析项目实施的风险，编制项目风险管理的初步方案； 从合同管理的角度为设计文件的编制提出建议； 根据设计竞选的结果，提出委托设计的合同结构； 起草设计合同，参与设计合同的谈判和签订工作； 从目标控制的角度分析设计合同的风险，制定设计合同管理方案； 分析和编制索赔管理初步方案，以防范索赔事件的发生。 设计准备阶段的信息管理 建立项目的信息编码体系及信息管理制度； 收集、整理和分类归档各种项目管理信息； 建立会 议制度，管理各种会议记录； 建立各种报表和报告制度，确保信息流畅通、及时和准确； 填写项目管理工作日志； 每月递交项目管理工作月报； 运用计算机辅助项目的信息管理，随时提供有关项目管理的各类信息、各种报表和报告； 将所有项目管理信息分类装订成册，在项目管理工作结束后归档。 设计准备阶段的组织与协调 分析项目实施的特点及环境，提出项目实施的组织方案； 编制项目管理总体规划； 编制设计工作的组织方案，并控制其实施； 组织设计竞选； 组织设计方案的评审，办理设计审批方案； 根据设计竞选及评审结果，提出委托设计单位的建议； 协调设计准备过程中的各种工作关系，解决有关纠纷事宜。 二、设计阶段管理的任务 设计阶段的投资控制 在可行性研究的基础上，进行项目总投资目标进一步的分析和论证； 根据方案设计，审核项目总估算，确定投资目标参考，并基于优化方案对估算做出调整； 编制项目总投资分解规划，并在设计过程中控制其执行，在设计过程中若有必要，及时提出调整总投资分解规划的建议； 审核项目总概算，在 设计深化过程中严格控制在总概算所确定的投资计划值中，对设计概算做出评价报告和建议； 根据工程概算和工程进度表，编制设计阶段资金使用计划，并控制其执行，必要时，对上述计划提出调整建议； 从设计、施工、材料和设备等多方面作必要的市场调查分析和技术经济比较论证，并提出咨询报告，如发现设计可能突破投资目标，则协助设计人提出解决办法； 审核施工图预算，在充分满足项目功能的条件下考虑进一步挖掘节约投资的潜力； 进行投资计划值和实际值的动态跟踪比较，并提交各种投资控制报表和报告； 控制设计变更，注意检查变更设计的结构可靠性、经济性、建筑造型和使用功能是否满足要求。 设计阶段的进度控制 参与编制项目总进度计划，有关施工进度与施工监理单位协商讨论； 审核设计方提出的详细的设计进度计划和出图计划，并控制其执行，避免发生因设计单位推迟进度而造成施工单位要求索赔； 起草主要甲供材料和设备的采购计划，审核甲供进口材料设备清单； 确定施工分包合同结构及招投标方式； 对设计文件做出决策和审定； 在项目实施过程中进行进度计划值和实际值的比较，并提交各 种进度控制报表和报告（月报、季报、年报）； 协调室内外装修设计、专业设备设计与主体设计的关系，使专业设计进度能满足施工进度的要求。 设计阶段的质量控制 确定项目质量的要求和标准，满足设计质监部门质量评定标准要求，并作为质量控制目标值，参与分析和评估建筑物使用功能、面积分配、建筑设计标准等，根据业主的要求，编制详细的设计要求文件，作为方案设计优化任务书的一部分。 研究图纸、技术说明和计算书等设计文件，发现问题，及时向设计单位提出；对设计变更进行技术经济合理性分析，并按照规定的 程序办理设计变更手续，凡对投资及进度带来影响的变更，需会同核签。 审核各设计阶段的图纸技术说明和计算书等设计文件是否符合国家有关设计规范、有关设计质量要求和标准，并根据需要提出修改意见，确保设计质量获得有关部门审查通过。 在设计进展过程中，协助审核设计是否符合业主对设计质量的特殊要求，并根据需要提出修改意见； 若有必要，组织有关专家对结构方案进行分析和论证，以确定施工的可行性和结构的可靠性，以进一步降低建造成本； 协助智能化设计和供货单位进行智能化总体设计方案的技术经济分析； 对常规设备系统的技术经济进行分析，并提出改进意见； 审核有关水、电、气等系统设计与有关市政工程规范、地块市政条件是否相符合，确保获得有关部门审查通过； 审核施工图设计是否有足够的深度，是否满足可施工性的要求，以确保施工进度计划的顺利进行； 对项目所采用的主要材料和设备充分了解其用途，并作出市场调查分析，以确保施工进度计划的顺利进行； 对项目所采用的主要材料和设备充分了解其用途，并作出市场调查分析；对材料和设备的选用提出咨询报告，在满足功能要求的条件下，尽可能降低 工程成本； 会同有关部门对设计文件进行审核，必要时组织会议或专家论证。 设计阶段的合同管理 确定设计合同结构； 选择标准合同文本，起草设计合同及特殊条款； 从投资控制、进度控制和质量控制的角度分析设计合同条款，分析合同执行过程中可能出现的风险及如何进行风险转移； 参与设计合同谈判； 进行设计。