我国物业管理现状、问题及对策

我国物业管理现状、问题及对策内容摘要：

过分依赖于开发商，难以真正独立出来。 企业方面：首先，没有建立起真正的现代企业制度，产权不明，权责不清，不能独立经营运作；其次，发展方向不明确，限于现实情况，只能以副补主和靠开发商补贴，导致物业管理服务质量难以提高，形成不计成本的恶性竞争，对整个行业造成伤害。 第三， 由于法规不完善，经营风险意识不强，导致物业管理 收益与风险极不对称，一件官司往往就会毁掉一个企业。 第四，由于物业管理在国内尚属新兴行业，缺少完善规范的教育培训体系，许多从业人员都是 “半路出家 ”，导致物业管理的服务质量不尽如人意。 社会方面：首先，由于大多数消费者刚从计划经济的福利中走出来，缺乏对物业管理的消费意识，还在怀念过去的 “免费午餐 ”；第二，业主法制意识淡薄，加之法规不完善，业主只一味强调权利而忽视相应的义务；第三，社会关注程度不够，许多媒体只是关注所谓的新闻卖点，一有纠纷就纷纷对物业公司口诛笔 伐，并没有承担起相应的公正客观报道的社会责任；第四，行业协会还没有完全发挥其应有的作用。 三、物业管理的对策 （一） 政府方面 物业管理重在立法 市场经济实质上是完善法制下的经济，我国要建立完善的社会主义市场经济体制，就必须建立起一套完善的与之相适应的法律制度。 完善的物业管理法律体系应在与国家已经颁布实施的其它法律法规相互衔接和协调的前提下，由不同层次、不同类型的法律规范组成的有机整体，并成为国家法律体系中必不可少的分支。 根据我国物业管理立法的现状，按照法律、法规的调 整对象，结合我国物业管理行业的特点及面向未来的发展要求，物业管理的法律体系应包括以下几个方面： 从物业管理业务来看，一是建立房屋及维修管理的法律、法规、规章；二是建立设备设施管理法律、法规及规章；三是建立环境卫生管理的法律、法规及规章；四是建立保安保卫、消防管理的法律、法规及规章。 另外，完善的物业管理法律体系要覆盖物业管理行业的各个领域，使物业管理的各项活动均有法可依。 以住宅区物业管理为例，有多层、高层、别墅区、度假村、特殊住宅区等多种类型，在住宅区物业管理条例的精神下，分别制订出上述类型物业的管理办法， 组成物业管理法律体系的子系统。 再从市场主体来看，还应建立物业管理行业管理办法、物业管理企业管理办法、业主委员会管理办法等。 通过这些法律法规、规章及办法的制定与施行，使物业管理的管理、服务、经营、收费等各方面各环节做到依法管理和运作。 据悉，由建设部 1999 年着手起草的《物业管理条例》已经国务院法制办三审，有望在年内出台。 《条例》（草案）第三条对业主、物业、物业管理的概念作了明确界定，出台后这三个概念可以在全国统一。 《条例》（草案）第十四条对业主自治管理 组织 称谓、性质、职责和应承担的民事责任也作了统一规定。 《条例》（草案）第三十八条、三十九条对物业管理定价原则和管理服务价格构成做出了具体规定。 这些规定较充分的体现了契约自由和市场经济规律的原则。 强调物业管理服务价格应当遵循服务内容和质量相适应的原则，服务价格由当事人在合同中约定。 政府职能的转变 我国已经加入 WTO，为适应世贸组织的规范和要求，提高我国物业管理行业的整体水平以应对未来国际化的竞争，我国房地产管理部门和物业行业的相关主管部门必须以世贸组织规则为参照系数，将管理体制和运行机制与国际惯例接轨，服务水平和服务效率向国际水平看齐，积极转变政府职能，做到归位而不越位、定位而不错位，真正成为物业管理市场的宏观调控者、法规的制定者、公平竞争的维护者，为物管企业创造良好的发展环境。 一是政府和企业一定要彻底分开。 政府要加强服务意识，为广大企业营造良好的发展环境，提供宏观的政策支持与引导。 例如实行物业管理服务价格 由市场机制自行决定，政府不对市场行为进行干预。 二是减少管理部门和管理层次，加强物业管理相关各部门之间的协调运作，实施科学管理。 三是要建立物业管理市场准入制度。 市场经济下物业管理企业应具备的基本条件： A、资质条件 物业管理公司依法取得专业公司的经营资格，是实施物业管理的基本条件。 这就要求成立物业管理企业具备办公地点和条件，具有相当数量的资金，依法建立章程和相应的机构，拥有各类相当数量和资格的技术、专业管理人才，建立健全 会计 制度等。 并经房地产管理部门资格审查取得物业管理行业许可证后取得 工商 管理部门核发批准的营业执照，才具备相应的经营资格。 B、参与规划设计，实施质量监督的能力。 直接参与或委托他人参与。 直接参与指物管企业专业机构具有资格和经验的工程技术、管理人员参与。 委托他人参与指以合同方式委托具有相 应能力的其它公司参与，物管企业向受委托方交付委托费。 C、编制物业管理区域管理方案和办法的能力 包括确定管理范围、制订管理规划、订立管理标准、测算收费价格、建立管理组织、明确权力义务及违约责任等。 物业管理区域管理方案、办法亦称为物业管理区域管理组织设计。 D、具有一支热爱物业管理工作，作风好，业务精，技术熟练的员工队伍。 物业管理日常工作琐碎繁杂，服务性强，接触面广，设施、设备数量大，维护要求高 ,时刻会产生急、难、新问题。 物业管理从接管、开荒、启用到日常管理、维护要求必须有一支热 爱物业管理工作 ,作风好、业务精、技术熟练的员工队伍。 员工队伍应力戒服务中的吃、拿、卡、要、拖等不正之风 ,有良好的职业道德。 E、从事物业管理管理人员应具备的知识 从事物业管理的人员，应具有专业知识，经营头脑，管理才能。 比如管理一个住宅区犹如管理一个小城镇。 这就向管理人员提出了要求，应具备的知识有：用于区域物业管理的城市规划、建筑、施工工程技术、结构学、园林绿化、市政工程、电学、热力等。 用于经营管理的房地产管理、经济管理、系统工程、行为科学、现代管 理学 、 法学 、公共关系学、财务管理等。 为了提高管理水平还应具备与之相应的 计算机方面的知识。 加强物业管理市场的培育，鼓励房地产开发、房地产管理分业经营。 限制开发商盲目 组建自己的物业管理公司，鼓励开发商从社会上聘请那些经过实践被业主认可的物业管理公司来进行专业化的管理。 鼓励通过招投标等方式公开选聘物业管理公司，引进竞争机制，促使物业管理行业朝高度市场化方向发展。 （二） 企业方面 物业管理企业建立现代企业制度，是加入 WTO 后参与物业管理行业国际竞争的必然要求。 要按照 “产权明晰、权责明确、政企分开、管理科学 ”的要求，对物管企业实行规范的公司制改革。 公司制是现代企业制度的一种有效的组织形式，公司法人治理结构是公司制的核心。 实行规范的公司制改革，当务之急就是要完善 物管企业的公司法人治理结构，明确股东会、董事会、监事会和经理层的职责和权限，做到权责明确，政企分开，形成各负其责、协调运转、有效制衡的公司结构体系。 使物管企业成为自主经营、自负盈亏的法人实体和市场主体。 同时应做好物管企业的发展战略研究，找准企业的发展方向和经营模式 物管企业的经营与发展 在当前面临着诸如法制不完善、市场化程度不高、物管利润较低的情况下，作为一个新兴的行业，物 业管理将走。