当前物业管理存在的问题及对策研究--以嘉兴市为例

当前物业管理存在的问题及对策研究--以嘉兴市为例内容摘要：

0万人，随着物业管理内容和知识的充实，从业人员素质以及行业管理都有了长足进步。 第三，物业管理水平明显提高，社会化、专业化、企业化形成。 33号令实施后，我国物业管理走上快迅发展轨道，新建住宅小区普遍实行了专业化、企业化、社会化的物业管理模式。 1995年建设部要求把物业 管理与城市管理体制改革配套工程结合起来； 1996年 2月，国家计委、建设部联合颁布《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》，使物业管理开始走向市场化。 第四，物业管理协会成立， 1993年 6月，全国第一家物业管理协会在深圳成立，为国家物业管理协会的创建奠定了基础以后各地物业管理协会相继成公共事业管理专业 2020 届本科毕业设计（论文） 4 立；第五，许多高校相继开设了物业管理专业专业，专门培养物业管理专业人才。 （三） 物业管理快速发展和市场化阶段 1999年 5月至今，这是我国物业管理快速发展和市场化时期。 该阶段以建设部 1999年 5月 23日在深圳市召开的全国物业管 理工作会议为标志，物业管理队伍继续壮大，物业管理市场培育步伐加快，物业管理招投标项目明显增多，各项配套政策进一步完善。 特点为： 其一，物业管理队伍迅速壮大，已成为一个独立的行业。 专业的物业管理已经被社会广泛接受，有无完善的物业管理成为人们选择物业的重要条件之一。 其二，物业管理各种配套政策进一步完善，对物业管理企业资质等级、主管部门等标准作了明确规定。 其三，各地物业管理招标投标项目明显增多，市场培育速度明显加快。 其四，国家机关建设部实行物业管理。 1999年 5月，建设部在深圳特区召开了全国物业管理工作会议，会议总 结以往的成功和经验，并提出了今后几年发展任务：建立业主委员会，发挥业主委员会的作用；推行招投标机制，引导扶植规模化经营，大力推进物业管理市场化的进程。 其五，物业管理专著大量出版。 四、嘉兴市物业管理发展现状 自 1996年物业管理在嘉兴试点以来，经过将近十五年的努力，嘉兴市物业管理不断借鉴经验、扬长避短，有了较大的发展，呈现出新面貌。 （一）物业管理迅速推广 物业管理覆盖面扩大。 至 2020年初，嘉兴市房屋总建筑面积为 方米，而物业管理面积为 ，覆盖率高达 %，已经超 过了全国平均水平。 物业管理行业队伍不断扩大。 自 1996年以来，物业管理企业从无到有，从有到优，已经达到 241家，相比 2020年增长了 %，可见物业管理规模在不断扩大，与此同时，物业管理从业人员由 2020年的三千多人增加到 17547人，是原来的 ，增长幅度相当大。 物业管理波及面更广。 我市实施物业管理的物业项目越来越多，物业管理已从原来单一的住宅小区，开始向办公楼、写字楼、大厦、学校、医院、工业区、商业区、体育场馆、广场等物业项目延伸。 公共事业管理专业 2020 届本科毕业设计（论文） 5 由此可看出，嘉兴市物业管理规模在不断扩大并得到了较 为迅速的推广，物业管理以良好的势头渗透到人们的生活当中，并将不断拓展。 （二）物业管理水平不断优化 品牌塑造力逐步增强。 在政府主管部门、行业协会的推动下，全市形成了一批战略目标、市场定位明确，行业影响力大、代表性强的领军企业。 金都、大树、佳源荣膺嘉兴品牌。 目前，本市有 “全国物业管理示范小区 (项目 )” 4个，“省级物业管理示范项目” 8个，“嘉兴市物业管理示范住宅小区” 15个。 物业管理企业品牌意识的加强，也代表了物业管理水平的提升。 物业管理企业层次有所提高。 从嘉兴市区物业管理企业的资质来看，在 241家企业中，三 级以上资质的企业有 209家，占总数的 %，其中，一级资质 6家，二级资质 16家，而 2020年三级以上资质企业只占总数 %。 可见，物业管理企业本身的品质较以前有一定程度的提升，这反映了嘉兴市物业管理专业化程度在加强。 规范化服务得到注重并加强。 从 2020年起， 全市试行《 嘉兴市本级物业服务收费管理实施办法》， 对物业服务收费进行规范化管理，各种社区价格、收费项目和标准均采取公示方式，多个小区也开始通过制定企业服务标准并经物价局审批，来保证物业服务产品的标准化与规范化。 同时，嘉兴市成立首家物业管理协会 ，协会因势利导，在总结、提炼企业服务标准的基础上，积极推行物业服务标准建设，形成自律、监督机制，引导企业诚信经营，规范服务，促进了行业服务水平的整体优化。 （三）物业管理法律体系初步建立 2020年 9月 1日《物业管理条例》正式实施，嘉兴市也接着根据自身的实际制订了一些与之配套的法律、法规，进一步促进了物业管理的发展。 如《嘉兴市住宅小区物业管理试行办法》和《嘉兴市物业管理收费管理实施办法》， 2020年 又颁布了《嘉兴市区物业管理实施细则》。 在 2020年至 2020年间共有 9个物业管理法规颁布，增加了嘉兴市地方管理的法制力度，使物业管理日益走上了法制化的轨道，并完善了管理制度，规范了物业管理企业和业主行为。 公共事业管理专业 2020 届本科毕业设计（论文） 6 五、嘉兴市物业管理存在的主要问题 十五年间，嘉兴市物业管理从无到有，不断推广和优化，得到了较好的发展，提供了许多就业岗位、提高了人民居住质量、推进了城市化进程、促进了社会协调发展。 但不可否认，全市物业管理与深圳、上海等一线城市相比尚有很大差距，还存在着很多问题和不足。 （一）法律法规不健全 从整体的法制环 境上看，目前我国出台的有关物业管理的法律法规较少，只有《物业管理条例》和《物权法》，且这些法律法规都较粗糙，不能完整的满足物业管理的发展需求，这制约着嘉兴市物业管理整个行业的健康发展。 从嘉兴市本身来说，自物业管理试点起 15年间，制定物业管理相关法律法规较少、且相对滞后。 一方面，在最初的十年里主要围绕国家和浙江省的法律法规展开执行，缺乏自主性、具体性和灵活性。 另一方面，从 2020年起，嘉兴市确实制定了一些与自身实际相结合的法律法规，但这大多都是在发生问题后进行弥补，如收费问题暴露后，市政府于 06年出台《嘉兴 市物业管理收费管理实施办法（试行）》，直到 2020年 1月才颁布《嘉兴市区物业管理实施细则》，才对物业服务收费项目及价格有了统一的规范和标准，在此过程中法律法规内容的完善和更新较慢，不能及时解决物业管理问题。 （二）新旧小区物业管理发展不均衡 嘉兴市新旧小区物业管理的发展程度是截然不同的，一些新建小区、如巴黎都市、翰林府第等，由于小区建设前规划合理，其物业设施齐全、物业管理队伍素质较高，因此这类新建住宅小区物业管理较为完善。 然 而，旧小区则困难重重。 由于建成年代普遍较早，小区配套或不完善或老化；小区规模小、封闭 性差；缺乏统一规划、插建现象不断、小区完整性低、物业管理区域不明显。 这些给住宅小区的统一管理、封闭管理带来了客观上的限制条件，导致物业管理水平低下。 因此，全市物业管理发展还相当不均衡。 （三）物业管理收费标准偏低且收费难 2020年起，嘉兴市区按 《嘉兴市本级物业服务收费管理实施办法（试行）》执行，至今一直没有调整过。 嘉兴市区的物业收费标准分 4级，每月每平方米分公共事业管理专业 2020 届本科毕业设计（论文） 7 按四级、三级、二级、一级小区分别为 、 、 ，小高层和高层仅为 、 、。 如此收费 是偏低的，致使众多物业服务企业收入不佳，甚至出现入不敷出状况。 同时，相当部分小区入住率低，再加上业主对物业管理的商品消费观念尚未完全建立，拒交费、少交费现象屡有发生，导致物管公司收费非常困难，物业管理服务费收缴率低。 如果是单一的居住小区，物业管理费收缴率必须保持在业主户的 85%以上，才能维持企业的正常管理和服务行为。 而实际上，嘉兴市相当多的物业项目收缴率低于 70%，还有的物业管理公司收缴率不到 30%。 这种状况不仅使很多企业濒临破产的边缘，还造成了恶性循环的后果，企业只有通过减少管理与服务内容来冲减收费率低 带来的消极影响，同时，也造成以经营为主体的物业服务举步维艰。 （四）市场化和专业化程度不高 目前物业管理企业的主体，继承式和自管式的物业管理占了现有物管公司的近 80%，许多小区的物业管理与开发商是“父子关系”。 加之前期物业管理收费低，物管市场缺少吸引力，市场化程度很低，物业管理市场尚未真正形成。 很多物业。