太原华宇大厦物业管理策划书

太原华宇大厦物业管理策划书内容摘要：

业规章制度制订 为了使今后“华宇大厦”的物业管理更能有序地对物业进行管理，在物业正式交付验收前，物业管理前期介入人员将设计今后物业管理模式，制订相应的规章制度及编制有关文件，印制各种证件，进行机构设置、人员聘用、人员培训等前期工作。  装修管理办法；  装修管理协议；  房屋验收表；  施工人员登记表；  安全责任书。 中国地产商域网 中国地产商域网 9 业户服务 日常服务与联系 管理处的日常服务与联系是物业管理服务最基本的一项日常工作。 物业管理的宗旨是为业户提供服务，物业公司通过有效的服务来保证业户的需求树立企业的形象，同时通过服务获得一定的经济效益。  日常服务内容 a. 维修保养服务； b. 绿化养护服务； c. 治安消防服务； d. 环境卫生管理服务； e. 停车管理服务； f. 特约服务。  日常联系内容 a. 每季度发放业户评议表，了解服务质量； b. 设置业户联系箱，每天定时开箱； c. 设立投诉电话接受业户 的投诉； d. 及时回访业户征询意见。  日常服务与联系的质量控制 a. 业户服务部主管应多途径与业户保持沟通，经常走访业户听取意见，及时提供各类服务，满足合理要求； b. 现场管理员要做好清洁、绿化、安保和停车工作巡检，保证服务质量。 档案管理  设备设施档案的管理办法按公司档案室要求操作；  文档管理员负责档案的收集、整理、归档、利用；  设备部主管应在每月 5日前把上月的有关设备设施资料清单交档管理员签收；  管理处经理每季度检查一次档案工作。 中国地产商域网 中国地产商域网 投诉、报修处理  管理 处设接待窗口、工作联系箱、监督投诉电话受理业户业务咨询、报修、投诉；  管理处实行 8： 0018： 00 业户接待， 365 天 24 小时应急维修服务；并公开办事制度、公开收费项目和标准；  管理处监督、投诉电话 24 小时开通， 72 小时内有回复；  管理处实行维修回访制度；  对回访中发现的问题， 24 小时内书面通知设备部人员整改；  业户接待员要认真听取投诉意见并做好记录；  处理投诉要做到让业主满意，及时与业主沟通，处理结果做好记录，每周进行统计和小结。 业户征询、评议统计  业户评议表的发放与回收 a. 管理处每季按公司规定的“业户评议表”样式及要求发放； b. 管理处在发放“业户评议表”时应写明发放时间（一般为每季末月中旬）、发放对象，落实发放人和回收人及回收时间（以发放日起算半月内），并做好相关记录； c. 管理处在每季第一个月 5 日前把上季度“业户评议表汇总分析”及“业户评议表”原件（十天内返还管理处保存）交公司物业管理部。  统计技术方法及运用 a. 按 《统计技术控制程序》中推荐方法（排列图、因果图）实施应用； b. 管理处经理组织统计人员和相关人员，对汇总的“业户评 议表”结果进行评价分析，运用排列图，找出服务过程中的薄弱环节、运用因果图，分析产生问题的原因，实施控制，予以改进，并保存过程中所有的记录； c. 运用排列图，从影响服务质量诸多问题中，找出关键的少数（在全部问题中占 80%比重的 1 至 2 个问题），为制定措施提 中国地产商域网 中国地产商域网 供条件。 d. 运用因果图，从人、机、料、法、环五个方面分析服务质量（结果）与各影响因素（原因）之间的关系。 必须从大到小、从粗到细，分层次地进行分析，直到可以采取措施为止； e. 对服务过程中存在的问题按 《检验和试验的控制程序》、 《不合格品的控制程序》、 《纠正和预防措施控制程序》和 《统计技术控制程序》中有关规定执行； f. 管理处每年一月五日之前对上年度统计技术应用效果进行总结，同时对今后统计技术应用提出适宜性建议并报管理部。 中国地产商域网 中国地产商域网 10 设备管理 设备管理内容 物业设备在安装调试验收通过后，就进入了运行使用阶段，这时就需要物业管理公司运用先进的管理方法和良好的技术对物业设备进行维修保养，保证这些设备正常运行，充分发挥它们的功效。 物业设备管理的好坏与否，直接影响到其使用功能和使用寿命，这样对使用过程中保证设备的正常运行，加强日常保养和维修管理提出了更高的要求，为此特制定本检查标准。 供配电设备 [工作程序 ]  电工 a. 每日二次按照《设备、设施巡视内容与程序》巡视配电房设备，并记录《配电房巡视记录表》； b. 配电房每周打扫一次，配电柜每月清洁一次。 双电源柜 (箱 )“运行”与“备用”每月切换检查一次，并记录《设备定期启动表》； c. 按《设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》和《供配电设备（设施）维修保养规程》的内容要求进行周期 检查、保养，并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内； d. 供配电设备、设施维修工作记录于《设备、设施维修记录表》内； e. 供配电设备发生异常和故障及时报告电气领班，记录《设备故障记录表》，并在电气领班协同下排除异常和故障。  电气领班 a. 负责设备的技术资料、档案的收集、保管；负责零星设备的配件、材料的采购计划的编制，外委托修理的联系工作； b. 每年 12 月制订下一年度《设备、设施（年度）周期检查、保 中国地产商域网 中国地产商域网 养计划表》，并按运行情况制订《设备、设施（年度）维修计划表》； c. 组织实施供配电设备的运 行管理及维修保养工作，并进行指导，检查； d. 每周巡视配电房设备 ,检查巡视记录、交接班记录； e. 每月定期组织电工检查供配电设备的运行状况，填写《供配电系统检查表》。 按日常巡视记录及定期检查记录，根据《设备完好率标准》填写《设备完好率月度统计表》交设备主管审核后报公司主管部门； f. 对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证； g. 每季汇总设备故障情况，填写《设备故障记录（季度）汇总表》，报设备主管审核后，交公司主管部门； h. 按《应急预案》规定负责处理应急事件。 电梯设备 [工作程 序 ]  分承包方电梯维保人员 a. 每周按《设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》和《电梯设备维修保养规程》的内容要求进行定期保养，同时负责清洁电梯机房环境，并将结果记录表内； b. 电梯设备维修工作记录《房屋、设备、设施维修记录表》； c. 设备发生异常和故障及时报告设备主管，记录于《设备故障记录表》上 ,并及时处理。  电工 a. 每日按照《房屋、设备、设施巡视内容与程序》巡视电梯设备，填写《电梯房巡视记录》。 发现异常及时通知分承包方电梯维保人员并报告设备主管，督促维修保养； b. 负责电源部分的 维修保养及运行操作。 每月一次切换检查双电源设备，记录《设备定期启动表》。 中国地产商域网 中国地产商域网  电气领班 a. 负责设备的技术资料、档案的收集、保管，联系委托保养工 作； b. 每年 12 月制订下一年度《设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》，并按运行情况制订《设备、设施（年度）维修计划表》； c. 实施电梯设备的运行管理，按《设备维修保养分承包方服务质量监管办法》对分承包方的监管。 对电梯设备维修保养工作进行检查、验证； d. 每周巡视电梯机房设备 ,检查巡视记录； e. 每月定期组织电工和分承包方电梯维保人员检查电梯设 备的运行状况，填写《电梯设备系统检查表》。 按日常巡视记录及定期检查记录，根据《设备完好率标准》填写《设备完好率月度统计表》交设备主管审核后报公司主管部门； f. 对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证； g. 每季汇总设备故障情况，填写《设备故障记录（季度）汇总表》，报设备主管审核后，交公司主管部门； h. 协助设备主管做好分承包商的评审、评价和初选工作。 给排水设备 [工作程序 ]  管道工 a. 每日一次按照《设备、设施巡视内容与程序》巡视泵房设备，并记录《水泵房巡视记录表》； b. 水 泵房每周打扫一次，机组每月清洁一次。 生活水泵“运行”与“备用”每二周交替更换一次； c. 按《设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》和《给排水设备（设施）维修保养 规程》的内容要求进行周期检查、保养，并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》 中国地产商域网 中国地产商域网 内； d. 给排水设备、设施维修工作记录于《设备、设施维修记录表》内； e. 给排水设备发生异常和故障及时报告给排水领班，记录《设备故障记录表》，并在给排水领班协同下排除异常和故障。  给排水领班 a. 负责设备的技术资料，档案的收集、保管，负责零星设备的配件，材料采购计划的编制，委托修理的联系工作； b. 每年 12 月制订下一年度《设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》，并按运行情况制订《设备、设施（年度）维修计划表》； c. 组织实施给排水设备的运行管理及维修保养工作，并进行指导，检查； d. 每周巡视水泵房设备 ,检查巡视记录、交接班记录； e. 每月定期组织管道工检查给排水设备的运行状况，填写《给排水系统检查表》。 按日常巡视记录及定期检查记录，根据《设备完好率标准》填写《设备完好率月度统计表》交设备主管审核后报公司主管部门； f. 对每次周期 检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证； g. 每季汇总设备故障情况，填写《设备故障记录（季度）汇总表》，报设备部主管审核后，交公司主管部门； h. 每年二次组织实施水箱清洗消毒及水质检测工作，记录《水箱清洗消毒记录表》； i. 按《应急预案》规定负责处理应急事件。 消防系统 [工作程序 ]  日常巡视 a. 设备维修工每日一次按照《设备、设施巡视内容与程序》巡 中国地产商域网 中国地产商域网 视泵房及风机房设备，记录《水泵房巡视记录表》和《风机设备巡视记录表》。 设备发生异常和故障及时报告设备主管，记录《设备故障记录表》，并在弱电 领班协同下排除异常和故障； b. 安保人员负责消防设施的日常巡视，每月对各层面消防设施巡视一遍，将巡视结果记录于消防栓、灭火机箱内的记录表内。  定期检查 a. 由弱电维修操作工负责每月一次消火栓泵、喷淋泵、送风排烟机、双电源启动测试，记录《设备定期启动记录表》； b. 由弱电领班组织，并由安保主管、安保人员和设备维修工参与操作，每年一次进行消火栓、喷淋进行系统测试；送风、排烟系统测试；电源、控制联动功能以及报警安全系统的测试。 记录《消火栓、喷淋系统测试记录表》，《消防送风、排烟系统测试记录表》。  维修保养 a. 弱电操作维修工负责消防设施的维修保养工作； b. 设备机房每周打扫一次，机组每月清洁一次。 消防泵“运行”与“备用”每月定期启动后交替更换一次； c. 按《设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》和《消防设备（设施）维修保养规程》的内容要求进行周期检查、保养，并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内； d. 消防设备、设施维修工作记录于《设备、设施维修记录表》内。  弱电领班 a. 负责设备的技术资料，档案的收集、保管，负责零星设备的配件，材料采购计划的编制，委托修理的联系工作； b. 每年 12 月制订下一年度《设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》，并按运行情况制订《设备、设施（年度）维修计划表》； 中国地产商域网 中国地产商域网 c. 组织实施消防设备的运行管理及维修保养工作，并进行指导，检查； d. 每周巡视消防设备 ,检查巡视记录； e. 每月定期组织设备维修工检查消防设备的运行状况，填写《消防及报警系统检查表》。 按日常巡视记录及定期检查记录，根据《设备完好率标准》填写《设备完好率月度统计表》交设备主管审核后报公司主管部门； f. 对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证； g. 每季汇总设备故障情况，填写 《设备故障记录（季度）汇总表》，报设备主管审核后，交公司主管部门。 弱电设备 [工作程序 ]  分承包方维保人员 a. 按《设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》和《弱电设备（设施）维修保养规程》的内容要求进行周期检查、保养，并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内； b. 弱电设备、设施维修工作记录《设备、设施维修记录表》； c. 弱电设备发生异常和故障及时报告弱电领班，记录《设备故障记录表》，及时排除异常和故障。  电工 a. 每日按照《房屋、设备、设施巡视内容与。