养老地产项目营销推广策划方案

养老地产项目营销推广策划方案内容摘要：

的经济条件，但仍与发达国家有巨大差距，如美国为 48373 美元，德国 37337 美元。 虽然目前的增长高峰阶段已经过去，但随着我国经济持续稳定增长、人口数量继续得以有效控制，未来人均 GDP 将继续提升。 其次，老年人口占比逐年提升。 同策咨询研究中心数据显示， 2020 年我国 65 岁及以上老龄人口占总人口比例已达 %，按国际通行标准界定，我国已进入老龄社 会，具备养老服务及养老地产发展的需求环境。 再次，人口结构变化显著， 80 年代以来，老年人口占比逐渐提高，老年抚养比不断提高。 2020 这一数据为 %，即每 100 名劳动年龄人口抚养近 12 个 65 岁及以上的老年人，相比 2020 年增长了近 20%，青年一代老年抚养压力剧增。 但同时，我们根据人均 GDP 增长的初步测算，可以判断，我国即将进入养老地产的快速发展期，需求与供给均将会有大幅度的增长；参考发达国家的经验，这个过程至少需经历 20 年的时间，这期间养老市场将创造出新一轮的创新及变革。 养老 市场需求容量测算 为了能更有效的论证我国养老市场所蕴藏的巨大容量和上级，我们采用了回归模型估算法以及收入匹配度估算法，针对城市商业化养老机构需求进行了估算： 4 表 回归模型估计 表 养老需求测算 同策咨询研究中心数据显示，两种预测方法得到的结论非常相近，在赋予其不同的权重后，综合预计 2020 年全国城市商业化养老机构的潜在需求为自理老人床位数 174185 万左右，需要护理老人床位数 3032 万张左右。 按照一个项目最优化床位数为 400 张计算，未来三年市场上将需要至少 4500 个项目的建设，市场空间是巨大的。 而从供应角度来看目前市场上养老机构的供应现状是档次低，服务差。 大部分养老机构配套设施落后，缺乏现代化的管理方式 ；服务及费用参差不齐，且由于长期护理经验的不足导致一些养老机构不愿接收入住前就已失能的老人。 所以可以预见，市场上针对中高端消费人群的养老机构的缺口仍然很大。 另一方面，好的信号是近年来中央逐步对养老产业做出政策性指导，旨在加大养老问题的市场解决力度，比如国家 “十二五 ”规划中明确指出： “积极应对人口老 5 龄化，注重发挥家庭和社区功能，优先发展社会养老服务，培育壮大老龄服务事业和产业。 2020 年底北京市民政局等五部门联合下发的《关于加快养老服务机构发展意见》中也提出到 2020 年， 90%老年人在社会化服务协助下居家 养老， 6%通过政府购买社区服务照顾养老， 4%入住养老机构集中养老。 而上海、石家庄、长春等城市规划未来 90%老年人在社会化服务协助下实现家庭养老， 7%通过政府购买社区照顾服务养老， 3%入住养老机构集中养老 二、 夕阳红 养老地产营销总体思路与定位 （一） 夕阳红 养老地产营销项目总体构思 夕阳红 养老地产营销项目的战略定位 老年人年事虽高，但大部分人期盼的还是 “老有所依、老有所学、老有所为、老有所乐 ”，不愿意被当作废人一个供养起来的，身体行动能力下降，反而让他（她）们对精神需求更加强烈。 敬老院如果仅仅是为老年 人提供优质的生活服务，让其 “老有所养 ”，那么显然是难于满足其情感寄托、学习有为的心理诉求的，也就无法维持持久的吸引力，因此，敬老院的定位应是老人们的生活乐园和精神家园，二者缺一不可，才是出路。 夕阳红 养老地产营销项目的规划目标 建设生活乐园 ， 依托现有硬件设施资源，营造舒适宜人的生活环境；培训工作团队，提高服务意识和沟通技巧，展现团队亲和力，切实提高服务质量。 建设精神家园：延请师资力量传授老年人乐于接受的知识和力所能及的技能，充实老年人的精神世界，让其 “ 老有所学 ” ，然后 “ 老有所为、老有所乐 ”。 夕阳红 养老地产营销项目推广总体思路 鉴于养老院的公益性质，在项目宣传的同时寻求与相关政府及新闻媒体合作，把 6 本养老院打造成合川政府的政绩和一项公益事业老进行宣传，制造新闻点，扩大影响力。 （二） 夕阳红 养老地产营销项目 定位 夕阳红 养老地产项目的选址策略 该养老地产项目选址定位在合川，其选址分析如下： 自然环境 合川区为三江交汇处，水资源自然相当丰富。 境域水资源由地表水、过境水和地下水三大部分组成。 地表水主要由降雨形成。 全年降雨总量多年平均为 亿立方米，东部华蓥山区雨量丰沛，西 部高丘台地偏少；夏季降雨集中， 6 月至 9 月的降雨量占全年总量的 %。 按径流深计算，地表水资源量人平 637 立方米，土地亩平263 立方米，耕地亩平 729 立方米。 全区土地面积按地图量算（下同），幅员面积为 平方公里，折合 万亩。 土地资源的利用现状是：耕地 万亩，占总面积的 %；园地 万亩，占 %；林地 万亩，占 %；居民及工矿用地 万亩，占 %；交通用地（含农村人 8 行道） 万亩，占 %；水域面积 万亩，占 %；未利用地 万亩，占 %。 合川区植被属川东盆地偏湿性常绿阔叶林亚带、盆地底部丘陵低山植被地区、川中方山丘陵植被小区。 其基本类型有阔叶林、针叶林、竹林和灌丛 4 个群系纲、５个群系组 13 群系。 植被的种 类虽然繁多，但自然组合比较单纯。 悠久的历史蕴育了灿烂的文化。 合川有钓鱼城、涞滩古镇、双龙湖、云门山、水波洞、龙多山、古圣寺等 8 个对外开放景点，有钓鱼城古战场遗址、涞滩二佛寺摩崖造像、草街育才学校旧址 7 等全国重点文物保护单位 3 个。 重庆市 唯一的 “双国宝 ”钓鱼城是全国重点文物保护单位和国家级重点风景名胜保护区，距合川城区 5 公里，枕嘉陵江、涪江、渠江三江之口，地势险绝而壮丽，宋代军事设施古城堡保存完好，名胜古迹众多。 地理位置 合川是重庆的北大门，是规划中的重庆北部地区中心城市，位于嘉陵江、渠江、涪江交汇处，扼川北水陆交通咽喉，是重庆与资源丰富的川北地区相联的纽带，也是重庆资金技术集约发展的延伸带，被誉为重庆通向四川北部、陕西、甘肃等大西北省区的 经济走廊。 配套设施 配套型综合商业：包括酒店、购物中心、医院、康体娱乐中心等，则需根据社区规模 、服务人群等，对商业物业租售价值的分析，对于经营和销售价值比较高的酒店、购物中心等，宜按商品房开发模式进行运作；对于配套服务型物业，需长期持有经营不宜分割者，亦宜采用集体建设用地等成本低廉的土地进行配套建设。 项目规模 本项目以养老养生为核心，以文化为主线，以各种专业和完善的服务设施为基础。 整个项目形成规模化的四大区域：教学研修区、活动功能区、老人居住区、老人风情度假小镇。 四大区域分别对应学习、运动、养老养生以及旅游度假五大主题和功能，将养老的内涵和产业向相关领域扩散，建立一种全新的养老地产模式。 针对 老年人的特征需求专项、重点的归纳 8 大区域，分别为康复区域 —— （健），设臵特色医疗、疾病康复；运动区域 —— （动），设臵趣味运动、球类、武术健身；护理区域 —— （静），设臵卫生护理、保健护理、心理护理；艺术区域 —— （乐），设臵声乐表演、书画工美、棋牌、电脑玩具娱乐；养生区域 —— （食），设臵饮食、药膳、心理调理；自然区域 —— （勤），设臵自然环境、园林、农艺、资源保护、花鸟鱼虫短训班；人文区域 —— （讲），设臵国学、西学、文学、古玩收藏；谋略区域 —— （智），设臵运筹、公共关系、策略。 8 夕阳红 养老地 产 项目的价格定位 （ 1） 夕阳红 养老地 产 项目的定价策略 养老住宅的土地成本、建筑成本、园林景观成本配套设施等都可能略低于同地段的同类产型的产品，硬件投入中，唯有智能化系统的配置高于其它同类产品。 但是，这种特定社区与其它普通社区的最大区别就在于其与众不同的软件投入，它独有的细致入微的人文关怀绝对超过了最奢华的所谓豪宅的物业管理与服务，这才是养老住宅项目的最大的卖点。 惟其如此，产品才能真正打动已经理智成熟的目标消费群体。 因此，尽管产品的固定成本低于同地段的同类产品，但是，这种高附加值产品的价格定位，应该高于它们。 因为客户买到的不仅仅是一个住房，而是一种无微不至的呵护和关怀；购买的不仅仅是一个环境，而是一种无处不在的乡情和亲情，“房屋有价亲情无价”是养老住宅项目的最贴切的广告语。 目前成熟的消费市场对产品的选择，第一要素就是性价比的比较，所以，只要营销推广到位，对于这种能够满足市场的一种特定需求的新型产品，这种定价策略会给投资者带来丰厚的利润回报。 （ 2） 物业服务盈利策略 之所以提出物业服务，而不叫物业管理，是因为管理是一种职能，一种义务，从经济学的意义讲职能就是无条件的应该完成的工作，如各级政府职 能等，而义务则是打明了不要钱的旗号，都是不应该收取费用的。 服务则是一种产业形式，是有偿劳动方式中的一种。 （ 1） 物业服务费 由于养老社区的种种服务形式有别于其它普通社区，因此，养老社区的物业服务费的收取标准可采取高价位的形式，一是为了增加利润空间，二是为了将普通消费者拒之门外。 即使产品本身价格定位再低，每月较高的物业服务费也会令中青年人觉得不值，这样更利于社区的治安状况和小区的统一管理。 （ 2）各种单项的服务费 9 在这种老年人社区内，单项的服务形式许多种，其包括日常的定菜送菜服务、厨师服务、清 洁卫生服务、病人看护服务。 家庭保姆服务、收费钓鱼服务、收费娱乐服务、收费健身服务、收费社区活动服务等等。 当然，如果每月的物业服务费用收取得较高，那么我们可以视情况将某些项目作为免费服务内容，用以减轻消费者的经济负担，这需要对运作成本进行细致的核算才能决定。 需要单独提出来的是物业服务中的租赁服务。