20xx新郑市房地产市场调研及项目定位沟通方案

20xx新郑市房地产市场调研及项目定位沟通方案内容摘要：

，以投资型、享受型为主。 项目名称 龙泊圣地 开发商 居易国际 地址 老 107 国道与龙湖镇商业路交汇处向东 500 米 建筑规模 总占地面积 :1600 亩 当期建筑面积 :100000 平方米 建筑设计 河南茨山建筑安装有限公司 容积率 绿化率 45% 建筑风格 欧式、中式 产品类型 别墅、花园洋房、高层 车位数 /比 1:1 开发情况 4 期 物业公司 河南省光辉伟业 开盘日期 2020 年 5 月 销售状况 期售 罄、在售 4 期 销售价格 联排 1 万 /㎡ — 万 /㎡ 总价区间 面积区间 高层 46 ㎡ — 130 ㎡左右，联排 169 ㎡ — 190 ㎡ 交房时间 4 期 2020 年底 项目配套 新郑市第三人民医院，龙湖镇邮政所，内部配套龙泊会所、龙泊山庄、水上高尔夫、码头、水上运动中心、水上乐园、星级酒店，儿童乐园，钓鱼岛 客户群体 定位高端，企业老总、各界精英、私营业主 龙湖镇典型项目 龙湖镇代表项目概况 项目名称 物业类型 主力户型 占地（亩） 总建面 （万 ㎡） 容积率 本期推出 销售进度 均价 正商红河谷 联排、双拼、 洋房 280 ㎡ 650 亩 50 万 416 未知 1 万 万 /㎡ 林溪湾 独栋、联排、 双拼、洋房 320 ㎡ 650 未定 一期售罄，二期在售 洋房 7000 元 /㎡ — 万 /㎡ 联排 万 /㎡ — 万 /㎡ 双拼 600 万 /㎡ — 1500 万 /㎡ 国瑞城 高层、多层、 联排、双拼 80、 1 150、 800 120 240 套 排号 高层 4500/㎡ 富田兴龙湾 双拼、联排、洋房、公寓、小高层、高层 160 ㎡ — 190 ㎡ 550 50 未定 未销售 未定 龙泊圣地 别墅、洋房、高层 160 ㎡ — 190 ㎡ 521 当期： 10 万㎡ 4 期 80% 联排 1 万 /㎡ — 万 /㎡ 项目总结 — 大盘高端项目云集是对龙湖镇市场的最恰当的描述，低密度类住宅大行其道，是郑州现阶段最重要的别墅、洋房集中区。 龙湖镇典型项目 分区域市场研究分析总结：龙湖镇 众阳思考 : ◆优越的区位和良好的环境是龙湖镇发展的基础：龙湖镇距离郑州市区较近，良好的区域环境对于生活在城市中的人而言极富吸引力，这成为龙湖镇成为郑州市高品 质居住区云集的核心因素。 ◆人文气息浓厚、居住氛围优越：多所大学云集于龙湖镇，人文气息浓厚，一大批高品质、低密度的大型社区相继开发，让龙湖镇成为郑州市首屈一指的宜居生活城，这个地位将在一定时期内持续。 ◆高端产品供应量大、别墅项目云集：从早期的龙泊圣地，到后来的林溪湾、正商红河谷以及国瑞城，每一个项目都规划有高端别墅物业，成为郑州市最重要的别墅生活区，低密度类居住物业（别墅、洋房）供应量大。 区位优越、环境优越 人文气息、别墅云集 空港区房地产市场 空港区市场研究 空港区关键词 —— 产业、交通 空港区拥有 平方公里的中国第十三个保税区，也是中部地区唯一一个综合保税区； “航空 铁路 轨道 城际轻轨 高速”综合型交通枢纽，四港联动大道已经建成通车，直达航海路； 139 平方公里规划面积，富士康 3540万工作岗位， 2020年人口规划 25万， 2020年人口规划 40 万， 2030 年人口规划 150 万； 空港区现阶段房地产市场主要以商业配套、商务配套和住宅配套等配套型物业为主； 表：深圳富士康效应 空港区典型项目 沃金商业广场 —— 商业综合体、富士康产业园区第一商业配套，富士康员工消费第一站，富士康蓝领公寓，服务富士康 员工居住和购物需求； 项目名称 沃金商业广场 开发商 河南坤和建投有限公司 地址 郑州空港区郑港四街（富士康正对面） 建筑规模 33 万㎡， 万㎡富士康蓝领公寓（ 万员工居住）， 10 万㎡地上商业， 5 万㎡地下商业 策略顾问 上海贝兹 容积率 绿化率 —— 建筑风格 新古典 产品类型 商业综合体 +公寓 车位数 /比 —— 开发情况 1 期 优惠情况 日开始排号，每平最高优惠 2020 元 开盘日期 5 月初，二期开盘 销售状况 1 期在售 销售价格 20200 元 /平 总价区间 最低 150 万 元 面积区间 90 ㎡ 500 ㎡ 工程进度 主体在施工 项目配套 富士康蓝领公寓， 万工作人员 客户群体 投资客 空港区典型项目 沃金商业广场功能 —— 共规划核心商业街、主题商业功能区、时尚淘宝功能区、数码 IT 功能区、商务功能区、特色餐饮功能区和社区商业功能区； 沃金商业广场主要分两期推售，一期开发南侧，位于保税北路一侧，二期为北侧区域， 日开始排号，预计 5 月初开盘销售； 超市、百货、餐饮、娱乐、休闲等商业功能齐全，富士康正门第一消费终极场所； 一期 二期 空港区典型项目 沃金商业广场业态规划 —— 提 出三首层商业规划理念，地下一层，地上双首层； 地下一层业态规划 地上一层业态规划 地上二层业态规划 优势分析： 15万平方米商业体量，规模较大； 社区内部 万富士康员工，富士康未来规划 3540 万就业人员，庞大的人口为项目提供了基础； 三首层的规划设计将商业价值发掘到了最大化； 劣势分析： 现阶段仍然没有成功引入大型主力店； 竞争项目分析 空港区典型项目 裕鸿世界港 —— 规模大、产品设计舒适性强，融酒店、集中型商业、富士康白领公寓、电梯洋房和花园洋房于一体，产品类型丰富，社区品质较高； 项 目名称 裕鸿世界港 开发商 河南裕鸿置业有限公司 地址 郑州国际机场北，四港联动大道与郑港六路交汇处 建筑规模 150 万㎡， 11 万㎡酒店及配套， 16 万㎡大型商业广场， 53 万㎡品质居住，后期有 70 万㎡商务办公物业 项目定位 150 万平方新型国际社区 容积率 绿化率 —— 建筑风格 新古典 产品类型 城市综合体 车位数 /比 —— 开发情况 酒店、集中商业、富士康白领公寓在建 优惠情况 10 层电梯洋房报价 4700 元，可优惠，优惠幅度不定 开盘日期 —— 销售状况 10 层电梯洋房在售 销售价格 4700 元 /平，可优惠 总价区间 最低 50 万元 面积区间 120200 ㎡电梯洋房， 200400 ㎡花园洋房， 800 ㎡独栋别墅 工程进度 主体在施工，酒店及商业中心预计明年上半年试营业 项目配套 富豪酒店、奥特莱斯、商业街、郑州市中心医院分院、郑州市一中分校、中澳国际学校 客户群体 投资客 空港区典型项目 裕鸿世界港规划 —— 现阶段开发四港联动大道东侧地块，约 800 亩，包括集中商业（奥特莱斯）、酒店（香港富豪）、电梯洋房、花园洋房、富士康白领公寓和学校、医院等配套。 四港联动大道西侧地块约 700 亩，主要规划 为商务办公物业。 集中商业 （奥特莱斯） 酒店 （香港富豪） 电梯洋房 （ 10 层） 富士康 白领公寓 学校 花园洋房 （ 5 层） 电梯洋房 （ 10 层） 空港区典型项目 裕鸿世界港户型设计 —— 户型设计面积较大、舒适性强、空间布局合理，产品整体设计水平较高； 122 平：两房两厅一卫 面积大、空间感强、舒适性突出；分区合理、动静相宜； 140 平：三房两厅两卫 动静分区合理，主卧设计大气十足；南北通透、方正格局； 优势分析： 规模宏大，总建面达 150 万平方米； 交通便捷，四港联动大道直通郑州市航海路； 功 能完备、配套齐全，酒店、医院、学校、集中型商业，配套应有尽有； 户型面积较大，舒适性强； 劣势分析： 现阶段区域发展刚刚起步，环境较差，配套较为欠缺； 竞争项目分析 空港区典型项目 蓝天商务花园 —— 低密度办公物业，居住、办公于一体，毗邻机场高速口和四港联动大道； 项目名称 蓝天商务花园 开发商 河南省华亨置业有限公司 地址 郑州航空港区机场高速下道口向北 200 米 建筑规模 50185 平方米 容积率 绿化率 40% 建筑风格 —— 产品类型 低密度商务办公 车位数 /比 —— 开发情况 开 发完毕 优惠情况 —— 开盘日期 —— 销售状况 联排在售，仅余 8 套 销售价格 约 9500 元 /平 总价区间 260280 万左右 面积区间 联排 288 平 工程进度 现房 项目配套 机场高速、四港联动大道 客户群体 投资客、企业客户 分区域市场研究分析总结：空港区 众阳思考 : ◆优越的交通条件和产业发展是区域发展的两大基石：新郑国际机场、四港联动大道、机场高速、京港澳高速，空港区交通优越，富士康产业园落户中部唯一综合保税区， 3540万就业岗位，带来巨大的商务人员、务工人员。 ◆项目少、规模大、配套性质 明显：空港区现阶段在售项目较少，但规模较大，裕鸿国际港150 万方恢弘规模成为其中的代表，各项目配套性质明显，裕鸿国际港规划富士康白领公寓、沃金商业广场公寓全部出租给富士康，可见其配套富士康的开发性质。 ◆“富士康效应”的显现，将推动区域配套不断完善，推动区域腾飞：富士康的落户，将带来数以十万计的区域人口，庞大的人口将直接推动区域内商务、消费、教育、医疗等配套的迅速完善，从而将推动空港区由单一的港区向以交通为基础、以产业为发展的综合城市功能区的转变。 交通产业齐带动、产业发展 人口聚集、区域腾飞 新郑市城 区房地产市场 新郑市区市场研究 新郑市区关键词 —— 生活、文化 新郑市行政、商贸、生活核心区； 郑州都市区半小时生活圈第一圈层； 黄帝故里、文化古城，一年一度的三月三拜祖大典更是将其文化产业的影响力提升到最大； 成熟、完善的生活配套，满足市区居民的生活所需； 新郑市区房地产市场现阶段以普通住宅区为主，房地产市场发展相对缓慢，新城的规划、交通条件的改善将成为房地产市场飞跃的转折点； 项目名称 宏基王朝 开发商 郑州宏基房地产开发有限公司 地址 新郑市郑新大道与中兴路交汇处 建筑规模 占地 万㎡、建筑面 积 33 万㎡，商业面积 2 万㎡，一期 13 栋 景观规划 深圳豪景 容积率 绿化率 35% 建筑风格 简欧式 产品类型 多层、高层 总户数 30000 开发情况 共 4 期 物业公司 开盘日期 未知 销售状况 一期在售 销售价格 3500 元 /㎡ — 3700 元 /㎡ 总价区间 28 万 — 45 万 面积区间 80 ㎡ — 120 ㎡ 交房时间 2020 年年底 项目配套 商业街， 学校，医院 客户群体 新郑市收入较高人群，大学教师，教授，行政事业单位员工、 宏基王朝 — 项目规模大，规划合理，教育资源丰富，新郑市现有楼盘中具 有一定代表性的项目，距离本案较近，是我项目核心竞争圈内竞争力较强的项目。 规划分析 — 项目以规模、品质和教育资源， 2万㎡的商业配套，吸引了多数周边客户，一期大体量面市，多层产品去化速度较快。 项目占地 16 万㎡，共分为四期，牡丹园、月季园、桂花苑、樱桃园四大社区。 整体规划以多层和小高层为主，小高层环绕社区，使社区内部环境得到提升。 本期推出牡丹园，体量在四个组团中最大，户型区间为 80 ㎡ — 120 ㎡，刚性需求关注较多。 一期 3 栋 18 层 10 栋 7 层 高层，小高层，多层， 小高层、高层 小高层 户型分析 — 整体户型设 计为 88 ㎡ — 120 ㎡舒适两房，三房，目前刚需市场主流产品，其中120 平左右的三房占得比例最大。 南北通透，全明设计，两卧室朝南，入户花园设计，增加户型亮点，布局合理，空间利用率较高。 方正格局，主卧朝南，市场稀缺的入户花园设计，卫生间设计不够科学。 项目现状 — 自建售房部，面积较大，展示效果。