苏州湖畔天城物业管理方案

苏州湖畔天城物业管理方案内容摘要：

）岗位职责 在保安主管的带领下，严格执行《中华人民共和国消防法》和负责小区设备 /设施的操作和检查工作。 做好正常的巡逻工作，重点加强对外围、会所、地下车库进行巡查，发现可疑情况及时 /上报处理并做好记录。 独立（夜间）或配合处理小区违章及对施工方之监管事宜。 熟练掌握保安监控、消防报警等设备的技术性能及操作方法，熟悉各消防设备的分布情况。 正确使用和保管本岗位所使用的设备和其他物品，当班者应对使用的设备和物品负有全部责任，交接班时应对物品的种类、数量及完好程度进行检查登记。 接到主管消防系统报警或周界报警指令，应立即赶赴现场同时用对讲机通知就近的保安赶赴就近处理，同时做好详细记录。 与保安员固定岗、巡逻岗经常保持联系，随时通报有关情况，处理各类事件，并及时报告保安主管或各相关部门。 检查 各岗位内外的清洁卫生，要求各保安员保证工作环境的清洁卫生。 对需要移交下一班次处理的工作，应做好书面记录及口头移交，监督每班次值勤人员尽力完成交办的工作；接班人员未到岗，本班值勤人员不得擅自离岗。 留意对讲机的呼叫情况，与各岗位保持密切联系，防止各种治安、消防事故发生，如有情况，及时组织保安人员进行堵截。 检查各装修单位消防及治安情况，对施工单位的违章行为进行劝止、纠正、制止，检查或要求各岗位保安员检查施工人员临时出入证，防止各类破坏及盗窃行为的发生。 发挥工作主动性，积极组织与参加培训，搞好员工之间团结合 作，完成上级交办的其他任务。 对 保安 玩忽职守、违章操作遭致业主 /物业使用人投诉或造成重大损失负领导责任。 严格执行交接班制度，认真填写交接班记录，做到交接清楚，责任明确 门岗岗位职责 本岗是小区的重要形象窗口，保安员必须保持良好的精神状态，注意仪容仪表及礼节礼貌。 维护好 道口进出车辆的交通秩序，做好人车分流工作，引导所有非机动车进出大门时主动推行及于非机动车库正确停放、机动车按序停放，保障车辆及行人安全，使北道口畅通无阻； 做好 临时 停放车辆的管理和收费工作； 防止推销等可疑人员随意进入小区，做好小区的安全保 卫工作。 严格控制管辖范围内的维修施工行为，检查有关证件并督促施工单位做好现场维护，禁止未经允许堆放施工材料和杂物。 注意所管辖的范围内治安、消防情况，发现问题及时上报。 注意进出人员的动态，发现可疑人员或者其他可疑情况应先礼貌询问，了解情况并及时通知有关部门。 注意对讲机的使用，时刻保持与队长及其他岗位的联系。 保证所管辖范围内的正常秩序，保证来客的安全，制止一切不正当行为的发生。 时刻注意管辖范围的清洁卫生状况，检查、督促保洁员做好保洁工作。 完成上级交待的其他任务 严格执行交接班制度，认真填写交接班记 录，做到交接清楚，责任明确 车库固定岗岗位职责 区域 巡逻岗岗位职责 监视责任 区域内的人员、活动情况，维护管区内秩序，防止事故发生 检查并看管好管区内停放的车辆和各种公用（消防）设施，防止丢失或损坏。 随时支援配合 各岗位 工作； 巡查、登记公共部位设施、设备完好情况。 与其他岗位保持联系，相互配合，对可疑人员进行堵截。 对责任区域内的可疑人员、物品进行盘问、检查。 严格遵守各项规章制度，服从上级安排并完成其指派的其他工作任务。 汽车、摩托车、助动车及自行车分类、分区的停放。 负责对停放车辆的情况进行登记，引导车 主按车牌号及车位号一致停放。 负责检查车辆的停放，着重检查车况并做好详细记录 若发现漏水（油）或 未关好车门（窗）等情况， 及时通知司机车主）或报告管理处值班人员。 监督检查车库内是否存在与车辆停放不相符的情况，若有特殊情况，如：越位停放等，须采取相应措施并及时上报处理。 制止责任区域内发生的打架、滋扰事件。 做好进出车辆的外观登记工作， 仔细观察进场车辆，当发现进场车辆有损坏时，应立即向车主或司机指出，并做好记录，防止因责任不清而发生纠纷。 驱赶责任区域内的摆卖、乞讨、散发广告等闲杂人员。 对闲杂人员进行盘问 或驱赶，对业主 /物业使用人违反管理规定影响他人工作、休息的行为要进行劝阻和制止。 负责火警、匪警的验证和处置。 回答访客的咨询，必要时为其导向。 接到住户有关保修等意见，应及时处理，无法处理的，应礼貌引导住户到管家或服务中心。 协助配合本 区域客服 管家的工作。 严格执行交接班制度，认真填写交接班记录，做到交接清楚，责任明确 6 工程部编制及岗位职责（ 5 名） 工程部 编制：主管 1 名（酒店主管兼任），维修工 7 名； 工程主管职责： 全权管辖和调配工程部人员，切实保障设备的安全运行、维修保养与装修设施的完好，以最低费用 为小区提供最佳服务质量。 尽最大努力使小区达到最经济的设备寿命周期费用和最高的设备综合效能。 编制及按需要修订整体工程管理规章制度。 预算 (a) 编制年度房屋建筑和设备的调查报告； (b) 向管理机构提供物业设备的更换计划和安排年度工程维修预算，由管理机构批准。 保养维修： (a) 确保所有设备正常运行； (b) 指导有关部门正确使用设备，并确保设备处于良好维护状态下； (c) 行使检查所有运行设备和所有房屋建筑设备设施的职责； (d) 提交维修和所有设施完善的年度维修保养计划； (e) 连同相关部门共同进行年度防火系统的测试和准备防火演习； (f) 检查消防楼梯 和紧急出口，确保逃生线路符合消防条例； (g) 与供电局、电信局、自来水公司及有关物业设备供应商及维修公司等业务单位搞好关系，在各种设备维修对外业务联系中尽力维护物业服务中心的利益； (h) 定期分析所有设备运行记录。 紧急维修： (a) 准备好所有安全设备和抢救预案，以防紧急情况； (b) 进行整个物业房屋设施的检查和安排必要的修补和维护。 维修工 必须牢固树立为 业主 生活服务的思想，坚守工作岗位，热情接待报修工作，人人做到首接报修负责制。 严格按照水电安装维修有关技术，安全规章操作，严禁违章作业，确保人身设备安全。 安装、维修做到一次验收 合格。 做到文明维修，工完料精，维修中切勿留下隐患。 碰到难以解决的维修难题及时通气，群策群力，保质、保时完成修理任务。 服从 工程主管 调配，按时、按质完成工作任务。 上岗时穿戴好电工劳防用品，做到安全生产，登高、狭小场地等有危险因素作业时，执行双人监护制。 认真钻研技术，合理用料，做到能修则修，节约资金，不断吸取新材料，新技术，提高维修水准，多提合理化建议。 努力按时、按质、按量完成领导交办的其他各项任务。 7 保洁部 保洁主管岗位职责： 负责管理区域内清洁卫生工作的安排，制作各时间段的工作计划，并监督检查清 洁质量。 严格履行公司及服务中心制订的环境方针 /质量会议以及各项规章制度。 现场保洁人员进行礼节、技能方面的培训，高效优质地做好清洁服务。 做好清洁管理工作的总体安排和部署，并负责管理区域内的日常清洁工作安排。 协助保洁员解决工作中遇到的疑难问题，不能即时解决的应向主管领导汇报。 检查、监督清洁工作的落实情况，及时了解和掌握现场清洁的运作是否按计划进行。 同时每日对各班组的清洁情况进行抽检。 对业主、住户有关清洁方面的质量投诉，按有关程序进行处理。 每日举行前日工作情况总结，当日工作安排（简称“早会”或“例会”）。 教育员工遵守公司的各项规章制度及员工守则。 定期对本班组的员工进行清洁技能培训和考核及质量意识的训导，不断提高员工的清洁技能水平和质量意识。 做好员工的思想工作，调动员工的积极性，使其高效率、高质量地完成各项工作任务。 不断学习和摸索证明有效的清洁技能和方法，并在班组中起到传、帮、带的作用。 完成服务中心领导交办其它工作。 第五章 档案管理 1 建筑物档案的管理 ： 物业档案： 是在工程建设及管理、服务过程中形成的应当归档保存的有关图纸、图表、文字、照片、影像、录音等文件材料的总称。 它是工程的重要资产；是历史的原始的真实记录；是物业管理服务的重要依据。 建立物业档案，是物业管理单位实现物业规范化和现代化管理的手段，是提高综合管理能力的基础。 物业管理中档案管理具体管理内容涉及建筑物档案、业主及住用户档案、管理工作档案、社区志史档案、财务会计档案等。 建立档案管理制度 ： 按照社会档案行政管理的要求和 ISO9000 质量体系文件标准，建立规范的档案管理制度。 档案的管理制度是档案管理工作的准则和 依据，物业档案管理制度主要有：对机构部门管理人员职责的规定；对管理工作程序的规定；对档案相关责任部门的规定；对档案材料的移交、分类、著录、保管利用、鉴定的制度和标准；对违反制度的处罚规定等。 确定档案的内容 建筑物原始档案 ： 建筑物原始档案是指物业管理单位在接管物业管理时，从发展商手中接收的在工程建设施工过程中形成的工程档案，主要指竣工验收资料、房屋单体竣工图，具体内容请见下表： 序号 资料名称 移交单位 移交人 接收单 位 接收人 资料编号 一 产权资料 1 项目批准文件 2 用 地批准文件 3 建筑执照 二 技术资料 1 竣工图 总平面图 2 建筑图 建筑图 3 结构图 结构图 4 附属工程及隐蔽管的全套图纸 5 地质勘察报告 6 工程预决算分项单 7 图纸会审记录 8 工程设计变更通知及技术核定单（包括质量事故处理记录） 9 隐蔽工程验收记录 10 沉降观察记录及沉降观察点布置图 三 竣工验收证明书 1 苏州 市基建工程竣工验收书 2 苏州市建筑消防验收合格证 3 电话工程竣工验收证书 4 钢材、水泥等主要材料的质量保证书 5 新材料、构配件的鉴定合格证书 6 水、电、卫生器具等设备及卫生洁具的检验合格证书 7 砂浆、混凝土试块试压报告 8 供水、供暖管道的试压报告 9 如需物业公司临时代管的设备，发展商还需提供：水泵、配电柜变压器、住户对讲系统、有线电视系统等设备的订购合同、验收证书、产品证书、产品说明书、竣工图纸等 四 房屋使用资料 1 房屋产权资料 各用户业主名单、地址、电话清单 建筑面积计算书 五 供电、供水系统如需物业公司临时代管的，竣工验收后加办以下协议及证书（苏州市各部门颁发的常规证书） 1 供用电协议书 2 用电许可证 3 委托银行代收电费合同书 4 变压器报停申请表 5 用水申请审批表 6 月供水计划报告单 建筑物维护、改造档案 ： 建筑物维护、改造档案是物业管 理单位在物业管理工作中对所管物业建筑本体（或称物业公共设施及公共部分）进行维护、改造的有关资料： a) 维护改造申请表及批准文件 b) 维护改造工程施工许可证 c) 维护改造方案 d) 维护改造工程合同 e) 维护改造工程预算书及批准文件 f) 维护改造工程施工技术文件 (按城建档案管理部门制定的相关规定执行 ) g) 维护改造工程验收证明书 h) 维护改造工程结算 (核算 )表 i) 各设备及工程使用维护说明书 j) 各设备及工程使用许可证 (政府规定需要。