老年公寓项目开发模式探讨_65页w

老年公寓项目开发模式探讨_65页w内容摘要：

过，并在通过处安 装或预留装扶手的埋件。 室内地板应当平坦、防滑、没有高差，不可设门槛等障碍物，防止老人摔跤和便于轮椅通过，浴池底也应防滑。 厨房卫生间面积要适当加大，便于坐凳或坐轮椅时使用，日照采风要顺畅。 除了以上这些特点之外，通用住宅的一个显著特点是依据老人在不同时期因生理变化带来的不同需求而设计 : ? 年青型阶段。 这类型老人生活能够自理，因此住房面积不必太大可开辟出一定面积作为储物室，但要有相应的厨房、卫生间和相应的服务网络，如菜市、超市为这些老人提供生活方便。 老人可以关门生活，不受外界干扰，也可以到附近的服务机构中参加活动或 寻求帮助，服务人员可提供上门服务。 ? 老年型阶段。 这类型老人由于身体素质逐渐下降，导致生活不能完全自理，但还无须增设医疗康复设施，因此室内设计转为无障碍设计，可将用于储物的空间重新利用起来，拆除后以便增大活动空间；家具、器具和设备要配臵在便于老人操作的位 臵；另外，住宅入口、卫生局、浴池、坐便器旁应增设扶手携动；地板防滑措施再次巩固；门最好改为推拉式并要有显明的色彩标志，以提醒老人注意；房间照明要提高两倍以上，便于老人靠视觉获取信息。 此外，改变方向或有高度的地方应用鲜明色彩；安装警铃以便及时或自动地发出警报，使 老人能够得到帮助；增设专门家政服务人员为此类老人提供日常必需服务。 ? 长寿型阶段。 这类型老人是需要特别护理的。 这段时间通用住宅除具备上述两年龄组住宅设计的大部分功能外，还应开设治疗、护理、康复及临终关怀等较齐全的医疗康复设施。 室内要给护理人员留下足够的护理空间，特别是浴室和卫生间一定要放大尺寸，保证老人活动需要和协助老人所需空间。 电话、电灯开关都要装在老人床头易触摸的位臵。 室内应设有同整栋大楼安全警报系统相连的紧急呼救设施，以应付老人突发病和其它突发事件的发生。 总之，要融服务、医疗、护理设施为一体，老人在这里 能够得到全方位的护理。 ④ 综合性通用住宅的周边环境应满足老年人的要求 综合性通用住宅是根据老年人的身体、生理、心理的特殊性而设臵的。 老年人一进入黄昏期，大多会产生失落感和忧伤感，这会极大地损害他们的身心健康。 因此在设计人居环境时应充分认识到这一点，并在规划设计时有选择地与儿童、青年人的活动场所相结合而进行布臵，以丰富老年人的生活内容，要让老年人能看到青年人和幼儿的身影和嬉戏，这可造就他们的身心健康。 除此之外还应加强家政服务建设，建立家政服务制度、健康管理制度、社会福利保险等，把工作做到每个老人的身边。 另外， 由于老年人的身理特点，特别要求住宅应修建在城郊交界处，环境幽静、依山傍水、空气清新、交通方便的风景区并要有广阔的绿化带，做到见绿不见尘，抑制尘土飞扬，这样的环境能使老人心情舒畅。 良好的生态环境能满足老年人的生活行为性和操作性要求，又有安全感，具有健康性、灵活性、方便性、自然回归性，让老人在良好的环境中愉快地度过晚年。 总结： 如果说 亿的老年人口基数是老年住宅建设的必要条件、家庭因素和老年人社会问题是催生老年人公寓产生的重要原由，那么国家鼓励和京沪 等 地老年公寓热宠应该能使我们看到的老年公寓建设的希望。 从今天老年人口基数、老年人社会问题及老年人养老观念重大转 变的趋势看，实施老年公寓建设应该说是一种机遇。 老年公寓的建设， 使许多家庭解除了后顾之忧，老人不再为家庭琐事及晚辈之间的摩擦而烦恼，同时也消除了孤独感和寂寞感，也有助于增强老年人独立生活的能力，还有助于带动老年服务行业的兴旺，可以培养一大批家庭护理人员，解决大批下岗职工的就业问题，有利于社会的安定团结。 因此它是经济发展的一个契机、一次挑战。 三、 老年居住产品需求特点 面积特点 1） 老年人 的居所一般都是一房一厅、一房两厅、两房一厅、两房两厅这几种房 型。 2）据调查，在敬老院中，每位老人人均居住面积有 15 ㎡；而一般公寓中，老人平均居住面积可达 30 ㎡。 功能特点 ① 居住方面 老年人 的居所大都 邻近医院、菜场。 因为老年人体力有限，从住所步行到菜场就增加了生活的便利性； 而且 老年人患病几率 较高 ，万一有急事， 可以 及时就医 . ② 疗养方面： 老年人 社区的 医疗要比一般 公寓社 区规格高 对于亚健康状态的老人，要有常见 疾病的中西医门诊；对于有老年慢性病的老人，要有跟踪档案，对其定期进行体检，确保老人日常生活的安全；而专业的医疗服务机构，则可以提供老年人专业的治疗和护理 ，护理人员可以上门为老年人服务，老年人也可以白天在医院接受护理，晚上 回家休息。 同时， 医院可针对 敬老院 内的老人开出相应的 “ 营养处方 ” 、 “ 医疗处方 ” 等，具体来讲，老年人在食堂就餐时可参考医院 “ 营养处方 ” 和营养师给出的菜单配菜；如果老年人腿脚不好，在 “ 运动处方 ” 中便会让老年人日常生活中多跳跳台阶，逐步进行锻炼。 ③ 学习、休闲方面 本市每年有近 40 万老人到各类老年教育机构和社区学校学习，参加文化体育活动的老年人占老年人口总数的 60％以上。 ④ 交流方面 本市老年人需要每天问候服务的有 万人，需每月一次 以上精神慰藉服务的 万人。 老年公寓可以满足这方面的需求。 户型特点 ① 房型以紧凑小房型为主。 ② 主卧面积设计得宽阔舒适，而客厅通常比较小。 ③ 供老年人用的门把手、应摆把式、开锁的钥匙就应为锥形，以适应老年人握裹力和视力不强的特点。 ④ 有大阳台，方便 老年人 晒太阳。 ⑤ 南北通透，便于通风。 设计特点 ① 老年人居住的 楼宇中 最好 设有可平展担架的医护电梯 ，同时 走廊要宽 ， 楼梯踏步要比一般踏步低 ；房屋 由外至内， 要 完全采用无障碍设计 ； 室内地面应采用防滑材料 ， 例如：厨卫应采用防滑瓷砖，其他地面可采用木地板、塑料地板、橡胶地板 或地毯。 ② 装饰材料的选择，应协调配套，符合老年人的心情 ， 注重简洁、典雅，不求华丽， 此外墙面、地面除了注意安全外要便于清洗。 室内装饰的色彩要有利于老年人的心理与健康，老年人一般喜爱典雅、洁净、安宁、稳重，加之体弱、心律减缓、视力减弱，一般宜采用浅色，如浅米黄、浅灰、浅蓝等。 忌用红、橙、黄，因为红色会引起心律加速，血压升高，不利于健康。 浅蓝则给人以安宁感，适合减缓心律，消除紧张。 浅米黄给人以温馨感觉，有利于休息，消除疲劳。 ③ 家具应从实用出发，宜少不宜多。 家具外露部分应尽量减少棱角 ； 老人用的双人床应两面上 下，有条件的应有手扶之处 ；床与沙发 应该 稍硬 ， 不宜过软、过深和过矮，更不要坐下去站不起来。 ④ 室内灯光应有弱有强。 夜间最好有低度照明，便于老人起夜如厕 ； 老年人视力 有所 衰退，写字 、 看书 时 灯光应强一些 ； 室内电灯开关安装部位，夜间使用要方便 ； 家用电器设备应尽量采用智能型，如电锅、电水壶等有自动保温功能。 ⑤ 橱卫设计要点： 做饭的灶头高度参照老年人的平均身高设计，老年人不必踮脚或哈腰便可完成生活所需；卫生间的洁具不宜用蹲坑，可选用专供老人久坐起身困难之用的能升降的马桶盖 ； 浴缸不宜过高，较高应加垫，为老人坐立方便，浴缸 要安装扶手，浴缸底面要有防滑，以确保安全。 特殊要求 在老年人 居住的社 区和房屋里， 需 随处设计 “ 紧急按扭 ” 和医院联网，如果老年人忽然感到身体不适，可通过 “ 紧急按扭 ” 寻求帮助。 四 、 国内 老年公寓案例借鉴 北京东方太阳城 —— 中国老年人保健基地、学术基地 借鉴点：项目选址、内外景观的呼应和产品多样性、配套完善。 可作远郊老年公寓开发参考。 建筑面积 80 万㎡ 地址 顺义潮白河畔 占地 234 万㎡ 房型 105843 ㎡ 建筑类别 独栋、联体别墅、中式四合院以及四层电梯公寓 绿化率 80% 东方太阳城，总占地面积 234 万平米，是京城地产幅员辽阔之笔。 内含 16万平米湖水、 75万平米运动休闲绿地，而建筑面积仅 80 万平米，有点式公寓、板式公寓、连廊公寓、联体别墅、独栋别墅、四合院等，社区周边更有 7000 亩 10 万株林木环绕。 整个 社区分三期建设，计划于 2020年全部竣工。 社区 配备了高品质的社区中心、康体中心、商业街以及酒店度假场所，为社区的老人提供着多种多样、丰富多彩的服务和文化活动。 社区图书馆藏书近万册，在阅览室里上网、看报、浏览杂志一应俱全。 商业街开辟了艺术画廊、精品茶庄。 精彩纷呈的 “ 老年大学 ” 也陆续开课：隶书班、太极扇班、形体芭蕾班、电脑初级班、布贴画班、高尔夫入门班、游泳初级班、门球入门班、围棋班、陶艺班、瑜伽班、国画班、钢琴班、古筝班、二胡班等应有尽有。 专业级的多功能剧场，不仅承担了为社区居民放映电影、周末舞会等日常文化功能，还在各种节日、主题日中举办了多次大型晚会、展演以及文化论坛。 ? 七重环境系统 ① 约 2020 亩潮白河 ② 近 10 万株原生树 ③ 近 20 万平米社区生态湖 ④ 节能环保的水源／地源热泵系统 ⑤ 75 万平米运动休闲绿地 ⑥ 高绿化覆盖率 ⑦ 高达 4000 个 /立方厘米负离子含量，绿色生态系统，可比海滨、森林开放 ? 五重专属定制 ①全社区无障碍设计 ②智能卡托管、电话探视、入住全程代理等诸项社区服务 ③世界知名的景观与建筑设计公司美国 SASAKI 鼎力打造 ④“老年大学”，教室、阅览室，丰富退休人生 ⑤顺欣阳光物业，高品质贴心服务，连续三年社区满意度调查逾 90% ? 七重成品配臵 ①Ⅰ 期、 Ⅱ 期，五组团成熟入住 ② 东方太阳城医院（一级综合性医院），医疗护航，守护健康 ③ 东方嘉宾国际酒店，五星级标准 ④ 大型超市进驻 ，商业一条街 ⑤ 康体中心，各类球馆、温泉游泳池 ⑥ 5 万平米太阳会所，商务会议，餐饮休闲 ⑦ 汇佳幼儿园 ? 产品 —— 四合院 产品 —— 别墅 产品 —— 电梯公寓 绿地 21 城孝贤坊 项目借鉴点：细节人性化、社区配套完善。 可作郊区大盘中部分规划为老年公寓参考。 物业类别 普通住宅 低密度超大规模社区 开发商 绿地集团昆山臵业有限公司 装修状。