上海星级酒店评估过程中收益与成本测算分析-成本管理(编辑修改稿)

上海星级酒店评估过程中收益与成本测算分析-成本管理(编辑修改稿)内容摘要：

（ 6）房产税一般为年有效毛收益的 12% （ 7）维修费一般为重置成本的 2% （ 8）保险费一般为重置成本的 % 年有效毛收益减去年总费用计算出各年净收益 选取适当的资本化率 确定收益年限 将各收益年限年净收益分别折现到估价时点累加得到对外出租办公楼收益价值。 （三）、酒店自营项目收益和成本费用测算 自营项目收益测算 自营项目收益主要包括： （ 1）酒店客房出租收益 此项计算比较简单，可根据酒店标准客房数量、豪华套房数量、相应价格表、折扣率、年平均出租率，求 得年客房出租收益。 即年客房出租收益 =标准客房数 每天标准房报价 折扣率 平均出租率360 天 +豪华套房数 每天豪华房报价 折扣率 平均出租率 360 天 （ 2）酒店商场商品营业收益 5 可根据商场每平方米营业额、商场营业面积相乘计算，即 年客房出租收益 =每天每平方米商场平均营业额商场营业面积 360 天 （ 3）酒店各种餐饮收益 由于酒店有西餐、中餐、风味餐厅、宴会厅、大型海鲜城等，计算比较复杂，但由于酒店客房计算相对简单，且数据较准确，实际计算时，可以按年客房出租收益为基数乘以一定的系数，根据笔者调 查，上海四星级酒店中此系数大约为。 年餐饮收益 =年客房出租收益 系数 （ 4）酒店其他营业收益 包括会议、娱乐、健身房、夜总会、洽谈等收益，这部分收益涉及项目多，每项数量小，为了简化计算，可根据酒店主营总收益为基数乘以一定的系数，主营收益包括酒店客房出租收益、商场商品的营业收益、各种餐饮收益、对外出租办公楼收益。 即 其他营业收益 =（酒店客房出租收益 +商场商品的营业收益 +各种餐饮收益 +对外出租办公楼收益） 系数 根据笔者调查，上海四星级酒店中此系数大约为。 自营项目 成本费用测算 相对于自营收益而言，自营部分成本费用测算要复杂和难以把握，据调查，酒店成本费用基本计算公式应表达如下： 年自营部分成本费用 =生产成本 +管理费用 +财务费用 +各种税费 +利润 （ 1）生产成本 =商场商品进货成本 +餐饮进货成本 +客房周转物品成本 +会议、娱乐、健身房、夜总会、洽谈等周转物品成本 +燃料动力费 +酒店所有人员薪金 6 其中：商场商品进货成本 =商场营业收益 百分比（一般在 80%左右） 餐饮进货成本 =餐饮营业收益 百分比（一般在 45%左右） 客房周转物品成本 =客房营业收益 百分比（一般在 15%。