物业管理案例分析-工程服务

物业管理案例分析-工程服务内容摘要：

尊重住户的选择。 (7)维修工作完成后，维修人员应按《维修项目收费标准》在《住户家庭安装 /维修单》上注明应收的各项费用金额。 并请住户试用或检查合格后，在《住户家庭安装 /维修单》上签名确认。 维修人员将《住户家庭安装 /维修单》（第三联）交给住户作为缴费依据。 (8)维修人员将《住户 家庭安装 /维修单》（第一、二联）交回机电处主管确认后将《住户家庭安装 /维修单》（第一联）送财务部作为计收服务费用的依据。 (9)对业主的家庭维修可采取月底统一结算的形式进行扣款；对租户的家庭维修应在维修工作完成后的当日（最迟不超过第二天），由租户到财务部交款。 2．公共设施设备的报修处理 (1)服务处员工接到公共设备设施的报修信息后，应立即按《公共设施设备报修记录表》要求填写报修内容，并在 3 分钟内将报修内容填入《公共设施设备安装 /维修工程通知单》（一式二联），在 5 分钟内通知机电处前来领单。 (2)服务处 员工将《公共设施设备安装 /维修工程通知单》（第二联）交给机电处，机电处维修人员应在《公共设施设备报修记录表》上签收。 (3)机电处主管按照报修内容，安排维修人员带齐维修工具及备件于 10 分钟内赶到现场进行维修。 (4)完成维修工作后，维修人员应在《公共设施设备安装 /维修工程通知单》上注明维修有关事项。 (5)维修人员将《公共设施设备安装 /维修工程通知单》（第一联）交机电处主管签名确认后返还服务处作为月底统计费用的依据。 3．费用结算 (1)服务处员工于每月月底前将当月《住户家庭安装 /维修单》及《公共 设施设备安装 /维修工程通知单》费用分别统计在《有偿便民服务收费表》的相应栏目及《公共设施设备安装/维修费用统计表》内。 (2)服务处员工将《住户报修记录表》、《住户家庭安装 /维修单》、《公共设施设备报修记录表》、《公共设施设备安装 /维修工程通知单》附在以上表格后，报服务处主管审核。 审核无误后，服务处主管在《有偿便民服务收费表》及《公共设施设备安装 /维修费用统计表》 内签名确认后报物业部经理审批。 (3)服务处员工将物业部经理审批后的《有偿便民服务收费表》及《公共设施设备安装 /维修工程通知单》报财务部： ① 财务部依据《有偿便民服务收费表》向业主收取有偿服务费用； ②财务部将《公共设施设备安装 /维修费用统计表》存档备案。 4．资料保存：《住户报修记录表》、《住户家庭安装 /维修表》、《公共设施设备报修记录表》、《公共设施设备安装 /维修工程通知单》由服务处负责保存，保存期两年；《有偿便民服务收费表》及《公共设施设备安装 /维修费用统计表》由财务部负责保存，保存期 3 年。 五、记录 1．《住户报修记录表》 2．《住户家庭安装 /维修单》 3．《公共设施设备报修记录表》 4．《公共设施设备安装 /维修费用统计表》 5．《公共设施设备安装 /维修工程通知单》 [案例四 ] 设备能耗过大怎么办 上海华联物业有限公司福兴大厦中央空调镍化锂机组，用蒸汽作为动力来制冷，由附近的热水站统一供应蒸汽。 中央空调进气管口径为 100mm，每天用气起步计量为 ，而在 5至 6 月份时，每天实际用气量仅为 2~3 吨。 为此，每天要多付 34t 的蒸汽费。 面对这一情况，物业管理公司应该怎么办。 [案例分析 ] 由于设计或入住后业主使用等原因，经常出现设备设施能耗或提供功能（功率）过大或不足的情况。 本案例所涉及的就是 中央空调镍化锂机组 因原设计进气量过大，造成能耗过多，资金浪费的情况。 针对这一情况，工程部门应积极开动脑筋，群策群力，开展技术革新改造，在设备设施技术要求许可的条件下，以不影响为业主服务为前提，进行设备设施改造，努力降低能耗，节省资金。 [解决方法 ] 为了减少能耗，降低成本，该公司设备部开展技术革新，在 56 月份时，将空调进气管口径由 100mm 改为 50mm，蒸汽进气量减少一半，每天用气量起步计量由 减少为。 这样做操作起来比较麻烦，但保守的估计，一年能节约能耗费近 6 万元。 [相关法规制度 ] 1．《 工程部经理、部分主管、领班岗位职责 》（节选） 岗位名称：项目工程部经理 直接上级：行政上级项目 、 专业上级公司工程部经理 直接下级：工程各专业主管、档案管理员、工程部文员 直接责任： 1． 在项目经理的直接领导下负责小区有关工程各项工作的具体实施； 2． 熟悉和遵守国家有关小区各种设备、设施的运行管理的法规、及安全使用规程； 3． 负责协调管理处各部门的工作，积极配合管理处其他部门处理好客户的各种投诉 事件。 4． 负责执行公司工程部下达的各项任务，并监督工作进行的全过程。 定期汇报工程进展情况，完工后上报项目经理和公司工程部； 5． 积极配合国家有关部门对小区特种设备、设施的检查工作； 6． 负责协调项目和国家上级主管部门、公司合作单位及开发商的各项工程问题的处理； 7． 负责向项目经理提出公司管理方面的合理化建议； 8． 负责每月定期向上级领导汇报当月完成和进行的主要工作及下月的主要工作安排。 1月 10日和 7月 10日前向项目经理提交工程部工作总结； 9． 负责组织人员配合公司工程部对小区内物业接管验收和交接工作的 顺利进行，负责住宅区全部工程资料的交接和使用管理工作。 10． 负责向小区业主管理委员会出具小区设备、设施大、中工程施工报告，并进行各方面的解释； 11． 负责签发工程部上报公司的各种文件、报表、通知和内部管理规定； 12． 负责小区内所有施工现场的统一管理和协调； 13． 负责工程保修、特殊设备的保养、设备更新改造方面各种合同文本的起草，并负责 监督乙方执行合同的全过程； 14． 负责小区已接管工程保修工作的进行和工程尾款的结算认定； 15． 负责监督小区各种设备、设施大、中修工程和更新改造工程的落实情况，对违 规操作进行及时处理； 16． 负责定期召开工程部全体人员例会，对工程部近期的工作进行总结，提工作中发生的问题及问题的处理办法； 17． 负责组织人员参加住宅区物业接管验收和交接工作，负责住宅区全部工程资料的交接和使用管理工作； 18． 负责组织实施小区重要部位雨季的防汛工作，消防设备、设施及系统可靠性试运行； 19． 负责制定工程部各种工作流程，使本部门的工作及人员安排更加合理，并对即将发生的问题进行预见并采取必要的措施进行处理； 岗位名称：运行及设备维护主管 直接上级：工程部经理 直接下级 : 设备维护领班、空 调直燃机运行领班和热水锅炉领班 本职工作： 1． 对工程部经理负责，并完成部门经理交办的各项任务； 2．熟悉和遵守有关给排水及暖通专业国家标准、技术规范，熟悉掌握所管辖范围设备、设施运行、维修的有关专业知识及本小区供热水、给排水、消防、制冷通风系统； 3．负责协助总公司工程部对本项目新增项目的接管及验收工作； 4．负责小区已接管项目包括水泵房、三台深水井、直燃机房、 PI 底商空调系统、热水锅炉房中设备的正常运行，及其设备、设施的管理、维护、维修、保养。 负责小区的用水安全，保证达到国家生活饮用水标准； 5．负责 向工程部经理提交管辖范围内设备、设施的更新、改造建议和大、中修计划，协同工程部经理共同向总公司提交方案并组织、监督实施项目的整改全过程。 向经理提交设备的改造、更新前后运行效果的各方面对比和改造、更新经验总结； 6．负责每月定期向工程部经理汇报当月完成和进行的主要工作，每年 1月 5日和 7月 5日前向工程部经理提交工作总结； 7．负责每周一次对小区内包括水泵房、三台深水井、直燃机房、热水锅炉所属的主要设备、设施进行检查； 8．负责完成日常使用的专业技术资料的搜集、管理工作； 9．负责所有涉及本专业的技术服务工作并 承担相应责任； 10．负责每月 15 日前提交所有本专业的维修工具、设备、材料采购计划和配合填写相关表格； 11．负责编制所管辖区域内每台设备台帐，绘制供热水、给排水、消防、制冷通风系统图； 12．负责制定所管辖区域内设备、设施管理的各种规章制度，出具设备、设施巡检表； 13．负责小区内施工用水的现场安全管理、计量和收费工作； 14．负责下属员工的日常管理、考核，安全教育和物业知识的培训及技术管理和指导； 15．积极推广新技术，努力降低能耗，节约管理成本； 16．每月底负责小区设备、办公及非住户用房用水计 量的抄录、汇。