物业管理纠纷典型案例选编

物业管理纠纷典型案例选编内容摘要：

的服务，配合当地 行政管理部门 管理日常治安工作，该项服务的质量不论高低均只能最大限度地防止和减少小区 治安 刑事案件的发生 ，而不可能杜绝 治安 刑事案件的发生。 不论是在物业管理服务合同中，还是在我国现行法律、法规中，均无小区发生刑事案件后，由物管公司承担赔偿责任的约定和规定。 相反，在我国现行法律、法规中，均有公民个人的合法财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵犯，否则应承担相应的刑事、行政或民事责任。 小偷盗窃他人财物，应视其盗窃金额和情节轻重等考量其是否承担刑事责任，但其无疑地应承担返还原物或折价赔偿的民事责任，即承担财产损失的赔偿义务人为小偷。 同时在本案中原告自己陈述被告亦做了设立门卫等安全防范工作，履行了应尽的协助义务。 据此， 法院判决： 驳回 原告范某某 的诉讼请求。 本案宣判后，原告未提起上诉。 三、 评析 本案主要争议在于物业公司是否应当对业主家庭被盗承担赔偿责任，该类型的案件在江北区法院审理的物业纠纷中占很大比例。 一般情况下，物业服务公司不对业主的私人住宅场所负法律上的责任，这也符合一般的人的思维方式，不可能因为有了物 第 17 页 业服务公司的服务和管理，就让盗窃的损失由业主之外的人去承担。 因此，面对盗窃行为，除了物业服务公司的管理之外，最重要的是业主自己对家庭财产的保护。 另外，《中华人民共和国侵权法》实施以后，原告引用侵权法第三十二条 第二款的规定“ 因第三人的行为造成他人损害的，由第三人承担侵权责任；管理人或者组织者未尽到安全保障义务的，承担相应的补充责任。 ” 以此认定，被告应当按照管理人的角色来承担侵权责任。 其实这是一种误解，侵权法该条款所规定的公共区域管理责任适用于各类公共管理场所和大型活动的组织场所，而对于小区的物业管理区域而言，则不在该条的保护范围之列。 因此，作为小区业主而言，防范盗窃的责任还是需要业主自己承担。 四、 启示 从业主本身的角度来看，家庭财产被盗的责任应当由业主自己承担，但根据课题组对物业服务企业的调查发现，不少物业 服务企业非但自己不去安装防盗网，而且禁止业主自己安装防盗网，这是因为，不少的房地产开发商接到当地管理部门或者街道的通知，不能在外墙安装各式各样的防盗网，以避免影响外墙面的美观。 究其原因在于，《物业管理条例》对是否允许安装外墙防盗网并未做出规定。 第 18 页 架空层权益如何维护 摘要 重庆良华房地产开发有限公司诉胡某某一家，认为被告 所居住的房间系架空层改造房，现 起诉要求被告搬离架空层改造房。 经法院审理确认，被告 所居住的 房屋确系架空层改造房， 而架空层的权属属于全体业主共有， 因此 原告不能代表全体业主行使权利，据此驳回原告 的诉讼请求。 一、案情 原告重庆良华房地产开发有限公司。 被告胡某某、高某某、高某。 （三被告系一家庭 ） 原告 良华公司 诉称：被告胡某某的父亲吴某某原是良华公司的副经理，与良华公司的法定代表人包某某是校友。 2020 年 10月，良华公司在其开发的 “ 某 大厦” B 幢（ 江北区五江路 某房屋 ）的架空层隔出了一套 133平方米的房屋作为校友会临时办公用房，吴某某任秘书长，并在该房办公后供其家庭使用至去世。 吴某某去世后，其子女无继承权，本应当将该房屋退还给公司，良华公司多次要求被告搬出该房屋无果。 为维护原告的合法权益。 请求判令三被告 搬 出江北区五江路 某房屋架空层房屋。 三被告辨称： 2020 年 10月 11日， 良华公司与胡某某的父亲吴某某签订《产权分割协议》， “ 在 该大厦 B 栋 4 楼分隔出永久性产权使用 133 平方米房屋，由 吴某某全权安排使用入住。 ” 吴某某 第 19 页 接房后与被告一家共同对 该 架空层房屋进行了装修并入住至今九年，缴纳了物管费、水费等费用，该房屋从未作为校友会办公用房。 吴某某去世后，三被告基于《产权分割协议》继续居住该房屋是合法有效的。 并且，被告居住使用该房屋已达九年，原告现才提出搬迁的主张，已超过诉讼时效。 请求驳回原告的诉讼主张。 二、审判 经合议 庭审理查明，位于江北区五里店的 该大厦 由良华公司开发和销售。 胡某某的父亲吴某某原系良华公司股东。 2020 年 10月 11 日，良华公司及法定代表人包某某向吴某某出具《产权分割协议》：“根据以前签订的协议并经公司研究，决定在 该大厦 B 幢分隔出永久性使用房屋 133 平方米，无异议。 此房由吴某某全权安排使用入住。 手续业以完善，特此告知”。 吴某某依据此协议于2020 年 1 月入住 江北区五江路 18 号 该房屋，独生女胡某某一家亦随其入住。 吴某某于 2020 年 10 月 11 日死亡，配偶于 2020 年 6月 27 日死亡。 胡某某一家仍继续居住该房屋至今， 并缴纳物管费、水电气费用。 2020 年 4 月，重庆市 某地产测量事务所作出《房产面积测算报告书》，记明该大厦 A 幢、 B 幢该层共计 平方米为架空层，另有 平方米的架空层通道计入了 A、 B 幢住宅的分摊范围。 2020 年 12 月 22 日，良华公司取得 江北区五江路 1 18（原A 幢、 B 幢） 号 房屋的《房地产权证》（证号： 103 房地证 2020 字第 *****号），在“房屋共有或共用部位及设施”一栏中，明确记 第 20 页 载“第六层（即争议楼层）为架空层。 ” 良华公司没有就其主张的讼争房屋系校友会办公用房的事实提供证据。 经审理 合议庭认为： 江北区五里店的 该大厦 由良华公司开发和销售，良华公司在“光华大厦” B 幢第四层分隔出 133 平方米交与吴某某及其家人居住，根据重庆市 某 地产测量事务所作出的《房产面积测算报告书》及良华公司取得的“光华大厦”《房地产权证》记载， 该大厦 A幢、B 幢第四层为架空层，故吴某某及其家人居住的 江北区五江路 大厦（ B 幢）某房屋乃系 该大厦 的架空层范围而非商品房属性的房屋。 良华公司于 2020 年 12 月 22 日取得的 该大厦 《房地产权证》 ，是开发商就其开发的房地产 项目申办的所有权 初始登记 ，记载“第六层（名义层第四层）为架空层”的内 容是在“房屋共有或共用部位及设施”一栏中表述的，并非良华公司的专属产权范围。 本案审理中，良华公司亦未提供此架空层的权属现已办理至其名下的证据，同时，良华公司也没有提供依据证明讼争房屋系校友会办公用房的事实。 故良华公司主张 江北区五江路 18 号 该大厦架空层 房屋系公司所有的办公用房，没有充分证据予以证实。 因本案没有证据证明良华公司对 江北区五江路 18号 该 房屋享有合法的财产权利，其要求 三被告 搬出该房屋的请求，本院不予支持。 据此，判决如下： 驳回重庆良华房地产开发有限公司的诉讼请求。 第 21 页 本案宣判后，原告未提起上诉。 三、 评析 关于架空层的法律属性， 从《物权法》上已经确认了其公共权属性质，但是对于占用小区架空层，如何维权的问题，一直显得比较模糊。 这可以区分如下几种情况来阐明： 第一、对于未成立业主委员会的小区，应当由全体业主集体维权，但是从西方经济学理性人的角度进行分析，则任何人都喜于搭便车，因为这样做可以减少边际成本，获得更高的效益，特别是对于维护小区架空层权利问题，业主更容易产生事不关己高高挂起的思想。 因此，虽然法律上规定了共有面积的集体维护权利，但实践中如果没有对业主的权益造成较大的损失，业主是不愿意动用该项权利的。 第二、对于已经成立了业主委员会的小区，业主委员会可以代表业主进行诉讼，但是业主委员会仍然要依照《物权法》的规定进行两次业主大会确认程序，一是需要确认业主愿意通过诉讼方式解决该纠纷，二是三分之二以上业主认为架空层的占有者应当归还架空层。 本案中，原告系房地产开发公司，既无业主委员会的决议，亦无业主大会的会议投票记录，其起诉的理由当然得不到法院的支持。 但是原告依然起诉来院，反映了在某些房地产开发商眼中，其所开发的小区的公共场地的产权认定仍然清。 四、启示 第 22 页 对于产权部分，只有业主大会才是真正的产权 人，但是业主大会 的 召集 和决策都有比较复杂和严格的程序要求，这种程序性事项成为法院审理该类案件的焦点，在司法审判中，对于程序性事项的审查往往比较复杂，缺乏有效地监督和认定，因此， 如果能 确定一个第三方机构来评价业主大会决策事项 ，则其权威性会大大增加。 第 23 页 移交物业管理用房瑕疵如何处理 摘要 原告爱丁名苑业委会起诉认为，被告房地产开发公司移交的物管 用房中 ，有些 是以被告为产权人设置了抵押的房屋；其余的都是架空层，不属于法律意义上的房屋，且也无实际使用价值。 现要求被告按 法律、法规规定移交物业管理用房。 法院审查认为，被告移交物业管理用 房存在瑕疵，责令 被告 移交 平方米的合法、未设置他项权利的建筑作为物业管理用房。 一、案情 原告重庆市江北区爱丁名苑业主委员会。 被告重庆新洲实业（集团）有限公司。 原告爱丁名苑业委会诉称，爱丁堡花园住宅小区（现名爱丁名苑住宅小区）是由被告开发的房地产项目。 该项目分为一期工程和二期工程。 该项目经重庆市计划委员会批准立项，一期于 2020年 9 月 27 日竣工并交付业主使用， 2020 年 6月 5 日取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》；二期于 2020 年 3 月 26 日竣工并交付业主使用， 202。