物业停车场管理培训课程

物业停车场管理培训课程内容摘要：

将占用工商银行 30 多个车位和自行车库的公用通道。 更为重要的是，地下商场的出口开在小区里面和小区北面的进出通道上，直通住宅楼的楼梯。 封闭式管理的小区就会出现缺口，买客进进出出，许多业主担心小区的安全没有保障。 同时，更让小区居民感到不安的是，将负一层和负二层打通另建停车场出口需要割断十多条梁，这对大楼结构安全会造成很大隐患。 集会在一起的业主们纷纷议论：在住宅楼负一层停车场一旦改建成商场，小区就成为老鼠街，而快餐店则意味着今后海印花园治安环境 非常恶劣，同时也对整栋大楼的消防工作埋下了隐患……凡此种种， 业主们纷纷表示：如果问题得不到解决，一定要到有关部门讨个说法。 【说法】 盛贤：亏本经营不改建怎么行 对此，盛贤公司也有自己的苦衷 .该公司的杨经理说道，公司在小区所拥有的车位， 是 2020 年 12 月以 3000 多万拍卖竞得，但是因为海印花园附近也有停车位，且价格更低，因此海印花园的地下车库的停车率一直很低，整个负三层是空置的，负二层也只有零星几辆，一直以来盛贤公司都是亏损经营着这个小区的车库。 杨经理说，作为一个商业公司有权对自有物产做出调整， 改变功能用途是不得已而为之，作为一个商业公司也有权对自己的物产做出调整，以改善目前的经营状况。 杨表示，目前地下停车场改建的评估、申报、审批、施工等一系列手续都是合法有效的。 打通负一层、负二层另建停车场出口的改建项目设计和施工，都是由行业内甲级单位来承办并通过房管所签定、以及有关职能部门审批通过，对整栋楼结构并没有构成安全隐患。 对于摩托车改道斜坡的安全问题，杨经理介绍公司将准备投资 4000 余元进行防滑处理；至于快餐店，在采访中，面对记者所传达业主们的意见，杨经理表示，如果业主强烈反对，也可以考虑取消，当初开设 这个快餐店，是想在小区里做一个休闲平台，作为小区的一个商业配套，与外面的饮食店不一样；至于地下商场经营商业，业主们担心不法人员会趁电梯进入业主家，杨表示，会在负一层到三层之间，增加保安把守，以防万一。 地下车场改建商场，影响到小区的安全、安静，这关系到小区大多数人的利益。 对此，杨经理解释道，海印花园原来规划就是商住性综合性小区，居民对商业给小区带来的影响应该有所心理准备。 他同时还乐观地指出，此举虽然会影响到小区的居住环境，但也是有利有弊的，随着小区商业的兴起，一定会使该小区住宅物业的商业价值有所提升，因为 商业的兴起，在楼市里对住宅物业的投资价值和升值潜力向来不可低估。 但业主们却并不这么认为，他们纷纷表示，好好的小区改建成闹市区，看到小区的公共利益受到损害他们非常心疼，他们想不通：这样的改建 怎么会被批准。 因此，一定要继续上访下去直到问题解决。 对此，盛贤公司表示，自己的改建手续合法，不怕业主“闹事”。 点评： 如何找到一个平衡点 商业的喧哗与居住的宁静原本是商住楼面对的两面。 如何在两者间找到利益的平衡点，是我们探寻的目的。 一边是商家业主的商业利益，一边是小区居民业主的居住利益。 在这场大鱼与小鱼 的博弈中，谁将会是最终的胜者。 记者采访时看到，面积不大的小区里干净、整洁，一位老者拿着一个羽毛球自娱自乐。 一旁的校园不时传出嬉笑声，场景十分和谐。 当地下商城建成后，为利熙来攘往的商者进出其间，小区的这种宁静与和谐也将一去不复返。 它对我们再一次地提出了一个新的课题：商住型小区，如何在保证小区居住环境的前提下，来保证商家利益。 本次案例中，盛贤公司的改建，由于手续齐全、合法，改建已势在必行，但是如果得不到小区业主的支持与理解，也会纷扰不断。 而相关的部门，也会因为业主的不断上访而不得不拿出一定的精力来应 对、调解。 因此，如何最大限度地保证业主利益、平衡商家利益，是值得有关部门在作出批文时就应该考虑的问题，当然，商家在决定改变经营的情况下，是否要主动与业主进行沟通，让业主代表就改建提出意见，并适当地进行采纳，双方就各自的利益达成共识，不让矛盾激化、演变，是目前商住型物业要思考的问题。 海印花园的矛盾与利益，最终将如何解决，我们《物业教育资讯》案例精解栏目将继续关注。 小区内业主交费停车被盗 物业公司赔偿 50% 小区内业主交费停车被盗， 法院判决 —— 物业公司赔偿损失 50％ 交了物业管理费，摩托车在住宅小区内丢失，谁该为丢失的车辆负责。 近日，这个让不少广州中山市民牵肠挂肚的案子终于有了一个说法，中山市中级人民法院对石岐区东明花园业主 17 辆摩托车被盗一案作出了终审判决：如果没有特殊的约定，物业管理公司和业主之间签订的是应该一般的物业管理合同，而不是保管合同，摩托车丢失双方都有责任，本着公平的原则，综合考虑多方因素，物业管理公司应当对业主作适当赔偿。 【案件】 一年丢 17 辆摩托车 位于中山市石岐区的东明花园，是一个有 2020 多住户的中山相对较 大的小区，据统计，仅 2020 年一年间竟有 17 辆摩托车被盗。 据东明花园物业管理负责人黄经理介绍，由于没有车房，物业公司为业主提供车位，每月收 30 元的费用。 没有想到， 2020 年一年之内，小区有 17 家摩托车被盗，其中 2月 18 日开始的一周之内丢了 5 辆， 2020 年 8 月底之后又有 12 辆被盗。 车辆丢失后，部分业主找到物业管理公司，要求获得赔偿，但是物业管理公司也颇为难，仅仅收了30 元的管理费，就要负这样大的责任，显然有失公平，他们拒绝赔偿。 许多业主开始对物业公司的管理能力产生不信任，有些丢车的业主干脆以不交物业管理 费与小区对抗，双方关系剑拔弩张。 在调解无望的情况下， 2020 年 3 月，东明花园 5 位业主一气之下，将所在小区物业管理公司告上法庭， 2020 年 9 月，中山市人民法院判决东明物业管理公司败诉。 【物业】 我们已尽管理义务 “我们的小区是一个开放的小区，窃贼 14 秒钟偷一辆摩托车，我们防不胜防，我们尽了自己应尽的管理义务。 ”中山市东明物业管理有限公司的黄先生表示。 黄先生认为，在给业主的收费发票上，公司已经明确地写着“本车位只提供停泊车，不负责车辆 (财物 )保管”的字样，“况且一开始有 6 人告我们，其中一人的车在小区内已 找到，是车主忘记放在哪里了，他本人撤诉了，剩下的 5 名原告中，记录显示有 2人曾经 5 次没有拔车钥匙，这次他们的车丢掉了，责任怎么可能全在我们呢。 ”竹苑小区的中房物业管理有限公司的郭女士说，他们小区属于完全开放的小区，曾经丢了一辆 小汽车，物业管理也只是每月收取 150 元的停车费，怎么可能负责保管。 另外，如果丢了车就可以找物业公司赔，那业主就不会再去买保险了，物业公司怎么可能把保险公司的责任都承担了呢。 尽管如此，东明物业管理有限公司黄先生说，他们已经在调整管理措施，通过调查，他们发现丢失的摩托车都是某一种型号的，物 业管理要求所有这种型号的摩托车停在一个专门的停车场，公司安排 3 个人专门看管；其次是开始修建围墙，让以前的近千米的开放地带封闭起来。 【业主】 交了停车费丢车就要赔 提起自己丢失摩托车的事情，某小区的陈小姐还忿忿不平：“自己每个月交了车位费，怎么到时出事了反而不管了呢。 这些摩托车位本来都属于业主所有，是业主买房时的公摊面积，而物业公司只是用我们的地盘来保管我们的东西，既然是保管，丢失了就应该赔偿。 ” 而东明花园的部分业主认为，虽然物业公司给的发票上面有特别说明，但是并没有经过业主的同意，所以不能作为推卸责任 的证据。 摩托车停在小区内，并且交了费，丢掉了自然小区应该赔偿，否则，与把摩托车停在大街上有什么区别。 【判决】 双方共同承担责任 近日，这件持续一年多的案件终于有了结果。 法院认为：业主和物业管理公司之间构成车辆管理服务合同，并非保管合同，由于物业管理公司没有履行对车辆进行登记的职责，负有一定的责任，酌定按照车辆评估价值的 50％进行赔偿。 据悉，这次状告东明花园的共有 5 位丢车的业主，他们的摩托车评估价值在 9000 元到 17000 元不等，都得到一半的赔偿。 审理此案的中山市中级人民法院的有关法官认为，此案争议的 焦点是双方到底是一种什么样的合同关系。 之所以不作保管合同考虑，是因为业主并没有真正把车给物业管理公司保管，没有交车钥匙，每月所交的 30 元也不是保管费用，如果是保管费用显然要高些，所以二者只是构成车辆管理服务合同，物业公司也有一定的责任，比如车辆的 登记、适当的注意义务等等。 这样，显然双方都要承担一定的责任。 另外，这个判决并非一成不变的，还要看具体案子，比如小区是封闭式还是开放式、业主的交费情况、丢失物价值的大小等等。 张强律师 :从去年开始，中山的不少物业公司为了降低风险，在中国人民保险公司投了保，这是一种责任 险，小区再丢车后就可以找保险公司，这是一个有意义的尝试。 目前，中山已有翠景、东明、永怡等十多家物业管理公司投了保，但如果保险公司看到自己承担的风险过大，可能提高保费，保费高了，物业公司还会不会投保，这也需要权衡。 但是，这个尝试如果成功，那么谁要为丢失的摩托车买单的问题也许可以迎刃而解了。 小区丢爱车 —— 谁赔 丢失了机动车，失主该向谁去索赔。 也许 3 月 9 日的一场保险公司和物业的纠纷，能够给物业企业一些启示。 3 月 9 日，北京市第二中级人民法院开庭审理了一起太平洋 财险北京市通州支公司和北京市育新物业管理公司关于育新物业业主丢失车辆赔偿的纠纷案。 事件经过： 2020 年 4 月 2 日，南某以 万元的价格购买了一辆白色桑塔纳 2020 型轿车，并办理了过户手续。 2020 年 4 月 11 日，南某的家人声称该车在望京花园小区丢失。 随后，南某及相关人士分别向公安机关报案，向小区物业育新物业报案，向车辆投保的太平洋财险通州支公司报案。 南某于 2020 年 6 月 4 日在太平洋财险通州支公司投保了车损险、三者险、全车盗抢险以及车上人员责任险，共计花费保费 3850 元。 因此，保险公司在 2020 年 8 月 15日对南某进行了赔付，实际赔偿金额 元。 同时，南某在 2020 年 1 月 1 日向育新物业交纳了全年停车费 1080 元，并获得停车证，因此，南某和育新物业之间形成了有偿的车辆保管关系。 丢车后，经过一再协商，物业最终补偿了南某 1 万元。 这样，南某一共得到了 元的补偿。 之后，南某与保险公司签署了权益转让书，将其向第三方追偿的权利转让给太平洋财险通州支公司。 保险公司认为，育新物业是涉案车辆丢失当日的车辆保管者，因此，对车辆的丢失负有责任，要求育新物业赔偿太平洋财险通州支公司已经赔付给南某的保险金 元。 育新物业则认为，保险公司并没有有力证据证明该车确实是在物业管理的望京花园小区丢失的，因此，物业不能对此负责任。 此案一审保险公司败诉，二审还没有结果。 点评： 物业管理企业一旦收取了停车费，而车辆的确在规定停车场或小区停车位丢失，物业就一定会承担相关赔偿责任。 至于本案，对物业最有利的因素就是无法证明南某的车是否在望京花园小区丢失。 物业对于车辆管理中车辆进入，驶出环节一定要用心，按车辆管理程序走。 停车费 400 元是场地费还是保管费 某业主将车停在小区内，每月缴 400 元停车费。 一天早上，他发现车辆被盗，遂报警并向物业公司交涉，双方在是否赔偿及具体数额上存在较大争议。 车主将物业公司告上法庭，要求物业公司赔偿；物业公司则辩称，车主缴纳的 400 元是场地使用费，双方之间并未形成保管合同关系，因此不应对车辆丢失承担赔偿责任。 法院最后判决，物业公司承担赔偿责任。 目前，小区内丢失车辆引发的纠纷时有发生，司法界和理论界对此也存在分歧，有时会有截然不同的观点或判决。 律师认为，确定这一焦点问题应从以下几个方面综合考虑。 一看经营者所提供的服务类型。 停车场或物业公司（以下暂称经营者），其职责主要由经 国家工商行政管理机关依法核准的经营范围，或经营者制定并对外公示的服务内容和性质决定。 经营范围或服务内容中包不包括保管业务，以及其收费标准是按哪种业务收费标准核准的或公示的，职责中是否提供保管服务。 二看经营者与车主就停车收费是如何约定的。 如果双方明确约定为保管关系的，应当认为双方之间已经确定了保管合同关系。 三看物业管理小区或者停车场是否封闭式的，以及车辆进出的管理制度和措施如何。 如果停车场是封闭的，车辆进出也有严格的出入管理制度。 此种情况下，经营者如果确有失职的地方，就应承担赔偿责任。 四看关于停车收费的 定性。 有的停车场为降低风险，在收费收据上特别注明是车位出租。 但是，在司法实践中，这一声明不一定成为免责理由。 当车主与经营者之间难以确定是否为保管合同关系时，车辆丢失或损失的，只要车主向经营者缴纳了停车费，经营者也应当承担责任。 《消费者权益保护法》第七条规定，消费者在购买、使用商品和接受服务时享有人身、财产安全不受损害的权利；第十七条规定，经营者应当保证其提供的商品或服务符合保障人身、财产安全的要求。 据此，经营者对停放的车辆负有安全保障义务，特别是那种封闭式的小区和停车场，有专门保安人员负责，车辆进出又经过 一定的查验制度。 上面的案例中，经营者与车主虽未明确为保管关系，但鉴于经营者在管理上有过失，法院判决物业公司承担赔偿责任。 现实中，不少小区为了平衡物业公司和车主的利益，防范事故发生后的道德风险，往往投保公共区域责任险。 通过保险降低物业企业在财产方面的风险。 业主丢残摩物业被判赔 7 月 3 日 ,家住丰台区马家堡某小区的残疾人老王 ,通过街道司法所 ,向小区物业要回了丢车赔偿金 3000 元。 今年 1 月 ,老王所在小区贴出告示 :地下存车处无人看管 ,居民可以免费存车 ,车辆出现丢失 ,物业公司概不负责。 四处张贴的告示无疑是 给小偷“通风报信” ,存车处丢车事件明显增多。 今年 4 月 24 日 ,老王上了好几道锁的残疾人摩托车也被人盗走。