上海xxxx项目产权酒店小户型策划案例(编辑修改稿)

上海xxxx项目产权酒店小户型策划案例(编辑修改稿)内容摘要：

的万源晶典等为代表。 三是 办公 （商住两用），一般位于办公气氛浓厚的区域， 需要气派的大堂、优雅的会客厅、功能完备的商务中心以及可供出租的大小会议室等， 目前已入住的巴黎时韵以及在售的时峰不夜城可作为代表。 以上三种楼盘尽管形式上都属于 “ 小户型 ” ，但除了单套面积小之外，所面对的客户以及楼盘本身配置的设施则完全不同，是截然不同的三种产品。 上海 XXXX 住宅公寓小户型策划 一、 小户型物业类型选择 1 、酒店式公寓 • 近虹口体育场，附近有上海市第二旅游集散中心，未来有轻轨和在建的 M8 线，人流量大； • 未来附近规划有五星级酒店，造成错位竞争。 • 一般为精装修，配套设施要求苛刻，成本较高，风险大； • 物业管理需达到酒店水平，管理费高，该区域客户承受能力有限； • 酒店式公寓周遍一般要有相当的商务氛围，该区域尚不足以赋予客户由地 段区域带来的优越感。 • 本项目体量小，酒店式公寓投入较大，且消费目的以投资为主，目前有抑制投资房产的政策出台，风险大，该地段市场接受程度待考，故不建议做酒店式公寓。 2 、商住两用 • 随四川北路商业街的进一步调整兴旺，方便经济的商住两用物业在该区域前景看好 • 相对四川北路上的商住两用楼（如：新朝时代）有价格优势。 • 项目用地性质为住宅，不能挂牌 中国最大的管理资源中心 第 8 页 共 22 页 • 周边商务氛围不浓 • 本项目能申请到在住宅用地上挂牌的可能性不大，不建议。 3 、小户型住宅公寓 • 步行数分钟即可换乘轻轨、 M8 （在建），交通便利； • 近四川北路商业街，生活娱乐购物各类设施齐全； • 相对酒店式公寓和商住两用，其用地限制及物业管理要求都相对较宽松； • 公司对住宅物业的操作经验丰富； • 规模小，限高、容积率等规划指标限制较大； • 临近高架，噪声影响大，景观环境较差； • 周边建筑物破旧。 • 要得到良好的市场效果，建议将房型面积控制在 50 平米左右（即总价约 50 万），既可吸引轨道沿线对价格较敏感的年轻白领居住，也可以招来认可该区域的投资客，并有目的引导部分旅游及商务出差的客户来此做短期居住 ，相对风险较小，但本区域未来该类物业有一定量上市，可观其销售情况做调整。 • 结论：结合本项目具体情况，建议做小户型住宅公寓。 二、房型面积 消费者类型 人群描述 居住情况 房屋用途 房型 面积 户数 单身青年 单身居住 1 人 终极用房 1 室 1 厅 55 38 准丁克家庭 婚后暂无生育打算 中国最大的管理资源中心 第 9 页 共 22 页 2 人 过渡用房 1 室 1 厅 2 室 1 厅 丁克家庭 婚后过自由的两人生活 2 人 终极用房 2 室 1 厅 55 － 75 95 小家庭 有小孩 ，经济能力有限 3 人 过渡用房 2 室 1 厅 目前上海小户型仍以一房为主流，但由于本项目本身地块性质所限，为达到做足容积率的考虑，可以二房为主，一房略少，比例约为 70% ， 30%。 面积上，一房建议在 50 平米左右，以较好的控制总价；二房可控制在 5070 平米，也可以打通让业主自由分割，这有利于在规划布局中灵活处置，并且便于实现户型结构的多样化。 楼宇结构应体现形式的多样性，建议在限高允许的情况下，可以在顶层设置阁楼，或者将二房一厅位置上改成一房一厅，将另一间房改成露台或空中花园，增 加卖点和去化速度，立面和立体景观效果也会比较好。 这些造型上的多样化，为营造独特、新颖、活泼的居住空间提供良好的条件，满足了人们不断提高的居住需求，也就大大增加产品的竞争力。 三、建筑设计 建筑类型 ：鉴于小户型的面积及本地块的形状和容积率的考虑，建议在靠北的长条形地块上，以南偏东朝向做两幢板式建筑；这样能有效用足容积率，提高得房率。 建议将南块造底部 2 层为商铺，上 5 层以及北部地块的两幢均为住宅，一幢楼 2 个门洞，一梯 3 － 4 户。 建筑风格 ：通过前期的分析、定位，可以勾画出单身公寓购房者 及居住者的人群特质，即 25—35 岁的知识精英。 他们靠自己的知识与能力，凭借自己的才识，经过几年的打拼，在这个生活要求日益增高的城市中站稳了脚跟。 他们是时间和效率的追求者，是引领时尚潮流的中坚力量。 故考虑采用简约的现代主义建筑风格，就这一点而言，与花园城前三期是有传承关系的，与整个大环境也是相协调的。 在此基础上采用一些富有质感的材料和富有现代感的设计语汇，可在突出立面时尚感的同时增加其功能性作用。 同时楼体外墙面多，也为户型设计中各房间提供良好的设计条件，可能最大限度的实现房间 “全明 ”设计，即明卧、明厕、明厨、明厅。 中国最大的管理资源中心 第 10 页 共 22 页 景观 ：延续建筑的简约风格，以景观环境为重点，创建高档住宅小区。 借鉴德国景观设计理念，从宏观的角度把握规划，与时下流行的环保生态概念相融合。 另外建议设置屋顶花园、入口景观、狭长绿化带、垂直绿化 另外，在建筑设计时应巧妙地布局，在避免泉山酒店对本项目的采光及光照受到严重影响的基础上，达到同心城的光照要求，特别要注意的是高架对南部楼 3 层以上建筑的光照和噪声影响，建议在房屋测绘验收后，统一将靠高架的外阳台统一做双层玻璃。 本项目可以运用绿色建筑的概念，通过科学的整体 设计，集成绿化配置、自然通风、自然采光、低能耗围护结构、太阳能利用、绿色建材和智能控制等高新技术。 比如南面采用活动式外百页窗，减少阳光直接射入；顶层屋面可做太阳能装置，既可提供能量，又能避热；使用再生砖、取自可持续发展资源的木材和再生木拼花地板；室内，使用了低水量冲洗的便器；使用了对环境无害的涂料和清漆等。 四、建材设施配置 公共部位 ——外墙 涂料、玻璃； 大堂 石材、地砖；电梯。 房间内部 ——卫生 防滑地砖、节水型坐便器、台盆、冲淋房； 厨房 地砖、煤气入户、操作台、水斗、（太阳能）热水器。 通讯设施 ——电话接口、有线电视、宽带接口。 五、定价策略 案例所在区域的价格主要分布在 930011060 ，均价约为 10000 经调研，小户型单身公寓与周边住宅（新房）均价的比较： 单身公寓 青年汇 新凤城 银座公寓 新朝时代 上城 UPTOWN 蚂蚁工房 陆家嘴大人物 现价 30000 9500 120xx 13000 中国最大的管理资源中心 第 11 页 共 22 页 7400 7200 周边参考 15000 8600 13000 13500 6700 7800 比值 均值 最高 1 ． 02 最低 参考价 10000 住宅均价 —— 10200 社区型商铺与周边住宅（新房）均价的比较： 单身公寓 景明花园 中兴财富休闲广场 联洋年华 欧风新天地 天香公寓 现价 35000 24000 33000 18000 18000 住宅 8500 11000 9000 7200 120xx 中国最大的管理资源中心 第 12 页 共 22 页 比值 1 ． 5 均值 最高 2 ． 78 最低 参考价 10000 商铺均价 —— 27800 上海 XXXX 项目产权酒店小户型策划案例 一、殷高西路产权酒店类。