某大厦前期物业管理初步投标方案doc66页

某大厦前期物业管理初步投标方案doc66页内容摘要：

困人的救援工作。 C. 做好设备档案包括电梯验收文件、电梯随机文件、设备登记表、中大修工程记录、事故记录、更新记录和维修保养资料。 排水系统管理方案 化粪池每年清理 1次，出入口畅通，井内无积物浮于面上，池盖无污渍、污物；楼面落水口等开裂、破损等及时更换； 每月清扫 1次排水明沟内的泥沙、纸屑等垃圾，拔出沟内生长的杂草；排水畅通，无积水； 地下管井堵塞及时疏通。 供供 水水 系系 统统 管管 理理 建立正常的供水、用水管理制度，定期进行水质化验，保证水质符合国家标准。 防止跑冒滴漏，杜绝日常生活中长流水现象 ，发现阀门滴水，水龙头关不住的情况应及时修理。 采用节水型水箱阀门等。 对供水系统管咱，水泵，水箱阀门，等要进行日常护机定期检修。 保持水箱和水池清洁卫生，防止二次污染，定期进行水箱消毒工作。 严防供水系统与排水系统混流。 水水 泵泵 房房 管管 理理 ：： 水泵房及地下水池，消防系统全部机电设备由机电专业人员负责定期检查，保养，维修清洁，并认真作好记录，不能解决问题的要书面上报主管部门。 水泵房内的机电设备须要专业人员操作，无关人员不准进入水泵房。 生活水泵、消防水泵、恒压水泵水泵、喷淋水泵、污水泵等在下沉情况下，选择开关位置 为自动位置，所有操作标志等均应简单明确。 生活水泵 1月轮换一次使用。 主接触点应定期检查清洗。 消防泵按定期保养规定，每季度进行 1次自动和手动操作试验，每半年进行 1次全面检查。 水泵房应每周打扫 1次卫生，泵及管道每半月清洗 1次。 综合治安管理 安全防范管理方案 1）、大楼范围内发生刑事案件时 （ 1）要迅速向公安机关和有关部门报案。 （ 2）注意和保护现场，禁止无关人员入内，以免破坏遗留痕迹和物证。 （ 3）抓紧时间向发现人和周围群众了解情况并认真记录。 （ 4）向到达现场的公安人员认真汇报案件发生情况，协助破 案。 2）、遇有犯罪分子偷盗或抢劫时 （ 1）保安人员在遇到（或接到）盗窃、抢劫的情况时，应保持镇静设法制服罪犯，同时立即通过通讯设备呼叫主管领导及同班人员救援。 接到通知后各保安迅速赶赴现场并同时封锁各个出入口，视情况向有关领导汇报并报“ 110”。 （ 2）若犯罪分子逃跑，一时又追捕不上，则须看清人数、衣着、相貌、身体特征、使用的交通工具及特征，并及时报告管理处，重大案件立即拨打“ 110”电话报警。 （ 3）有案件的现场要保护现场，任何人不得擅自破坏和移动现场的任何东西，并保留到公安人员现场勘察完毕。 （ 4）如 有业主或现场人员受伤。 要设法尽快送医院抢救并报告公安机关。 （ 5）保安领班做好现场记录。 并写书面报告交上级主管部门。 3）、遇有人员斗殴时 （ 1）执勤中发现有人争吵、斗殴的现象时要及时制止。 （ 2）制止原则为：劝阻双方住手、住口；尽量将一方劝离现场，同时向主管领导和同班求援；先将持有器械一方制止住；如有伤员先将伤员送医院治疗。 4）、遇有不执行规定、不听劝阻的人处置办法 对不执行有关规定者，要立即规劝，对不听劝阻者，查清身份来历，发生纠纷时，要沉着冷静，以理服人，对蛮横无理者或故意扰乱者，视情况报告公安机关 依法处理。 5）、 常见易发情况及处理措施 停电 （ 1）如遇突然停电，水电工应立即检查所有配有电源的消防、防盗和监控系统，确保后备电源能正常操作。 （ 2）如是整个商务中心停电，应迅速通知有关电力部门立即检查配电间设备，并立即组织抢修，并向大楼业主说明停电原因，如遇大楼外突然停电，应立即向供电部门了解情况，问清来电时间，及时向业主正确解释停电原因，来电时间。 （ 3）如是单个楼层停电，水电工应迅速检查该楼层的配电箱，如是线路故障应迅速组织抢修。 停电或电梯发生故障、电梯厢关人处置方法 （ 1）遇停电或电梯发生故障 、电梯厢关人应首先通知电梯维修人员。 （ 2）将电梯机房总电源切断。 （ 3）电梯维修工用专用钥匙小心开启厅门，通知轿厢内乘客保持镇定，身体各部分不可探出轿厢，以免发生危险，同时查看轿厢地台与楼面高低相关情况，在确保安全的情况下可放行乘客。 遇在水管、下水管道爆裂、堵塞处置办法 （ 1）遇水管爆裂，水电工应先关上分支总阀门，然后迅速接好临时水管，确保行政中心不受影响，组织有关人员进行抢修，如不能放临时水管的，在用水低峰时组织抢修。 （ 2）下水管道堵塞，查清原因，属室内的要跟楼下人员联系，楼底层的要探查暗沟和阴井， 做好疏通工作。 台风 （ 1）接到当地气象部门预报后，管理处负责向商务大楼发出通知，提醒商务大楼人员做好防台风的措施落实工作。 （ 2）对所有商务大楼内的设施，可能受台风影响移动的物品，花草树木，工作人员视实际情况加以固定或撤离。 （ 3）保安工作当中要加强楼宇巡查，视当时情况组织协调业主离开危险地带，避免发生混乱和灾害性的事故。 突发事件紧急预案 XX大厦 给排水系统故障应急处理预案 查找原因 恢复正常用水 修复 起用消防备用水 [立即抢修处理 ] [立即处理故障泵 ] [要求自来水公司 2天内恢复 ] [恢复正常供水 ] [试泵、备用 ] 填写事故原因及改进措施 地下车库及地面车辆管理方案 地下车库管理方案 未经同意车辆不得进入本地下车库停泊。 大楼业主车辆进入本地下车库停泊，须办理停车泊位手续，按规定到管理处办理磁卡，车辆进出须读卡，并服从车场管理人员调度。 在管理人员允许的情况下，临时车辆进入本地下车库停泊，须按规定读卡交费，并服从车场管理人员调度。 车况不良或车辆漏油不得进入车场。 不得携带易燃、易爆、剧毒等危险品进入车场。 车辆进入后，按车场的指引箭头、提示语或管理人员指挥行驶，不得逆行，退速 5公里 /小时，限高根据地下车库情况制定。 不得在地下车库内加油、修车、洗车。 爱护地下车库设施设备，不得乱丢垃圾杂物等；若损坏车场设施设备，须照价赔偿。 车辆须泊入指定车位，不得跨车位停泊。 驾驶员离开前须检查车门、车窗是否关好，不得在车内存放贵重物品；若车况有问题， 须在车辆检查登记表上签名认可。 不得在地下车库内长时间停留或在车内睡觉。 车辆不得堵塞地下车库行车道，否则管理公司将采取强制措施疏通车道，一切后果由该车驾驶员负责。 13）、驾驶员遗失电脑磁卡，须出示本人身份证、驾驶执照和行驶证登记后方可离场。 临时停放车辆电脑磁卡失效或丢失，按入口管理处人员登记的入场时间计算停车费。 绿化管理方案 绿化养护管理 绿化具有美化生活、修身养性、保护环境、营造良好购物环境等作用。 在有限的空间内让业主感受到绿意盎然是绿化管理追求的目标。 我们将定期对绿化进行养护： ※ 施肥。 根 据花卉植物的不同生长发育时期的特殊要求，追施化学肥料，并保证无异味散发。 ※ 换盆。 根据花苗的大小和生长速度快慢选择相应的花盆、套缸，在力所能及的范围内执行。 ※ 浇水。 根据植物的特点，每日或隔日浇水。 水温与室温要接近，浇水一定要浇透，盆土应经常保持湿润，不要过干、过湿，也不要时干、时湿。 ※ 采集阳光。 根据花卉耐阴喜阳程度和生长情况习性，经常性将一些喜阳花卉移到阳处。 通过管理使绿化达到如下标准： ※ 植物盆内无烟蒂、杂物、叶面、枝干；无浓厚浮灰，保持叶色翠绿。 ※ 各类植物无枯萎、凋谢现象。 ※ 盆缸清 擦干净、无污、无渍。 ※ 植物修剪整齐，无高低不平现象。 ※ 枝叶修剪齐整，无杂乱现象。 ※ 植物干净无纸屑、杂物、清洗干净。 ※ 各类植物无病虫害。 清洁管理服务 环境卫生管理 保持一个清洁优美的环境有利于树立【 XX大厦】的外部形象，同时优美的环境也会使工作经商在于其中的人员有一个舒畅的心情，因而清洁工作应当被作为【 XX大厦】物业管理工作中的主要内容之一。 清洁服务标准  清洁服  务制度健全，  有严格操作规程和标  准；  清洁设备  设施合理、完备， 垃圾日产日清；  建 筑内场楼梯、走道，  外场道路、绿地、景观、停车场等处无垃圾、无积水积尘；  各类标  牌、金属栏杆、把手、玻璃门窗、垃圾筒（箱）、停车场设备 设施定期清洁保养，  保证完好和可用；  大楼雨污水井道、化粪池定期疏通、清理，  保证畅通；  大楼内无蚊蝇鼠害。 每月进行一次灭虫消杀工作。 其他月份具体参照各标准作业规程的要求进行消杀。 清洁 消消 杀杀 区区 域域  各楼宇的梯口、梯间及楼宇周围； 公厕、沙井、化粪池、垃圾箱、垃圾周转箱等室外公共区域。 档案管理方案： 1）、制订严密的档案管理制度，配备专职人 员管理，配置完善的档案储 存设施及场所，加强档案资料的收集、分类和归档管理。 2）、采用原始资料与电脑磁盘双轨制，确保档案资料的安全可靠，实现 档案资料储存方式的多元化。 3）、建立办公自动化系统，业主、物业公司、物业管理处、开发商、政府主管部门通过局域网及互联网实现互联，信息共享。 第三部分 管理机构、规章制度及人员配备 XX大厦物业管理处管理机构图 管理处主任 保安部 管理部 绿化保洁部 工程维修 部 保 安 控 制 中 心 接待 财务 绿 化 清 洁 高配值班 维 修 XX大厦物业管理人员配置 序 号 部 门 岗位名称 人员编制（人） 1 管理 处 办公室 主任 1 客勤服务 3 2 保安部 主管 1 领班 3 消控保安员 4 保安员 15 3 绿化保洁部 主管 1 PA清洁 2 保洁工 7 4 工程维修部 主管 1 高配 2 日常维修技 工 4 合计 44 XX大厦物业管理规章制度 1）） 、 XX大大 厦厦 业业 主主 公公 众众 制制 度度 XX大大 厦厦 业主公约 XX大大 厦厦 入住指南 XX大大 厦厦 精神文明建设公约 XX大大 厦厦 房屋使用及维护管理制度 XX大大 厦厦 装修管理规定 XX大大 厦厦 治安管理规定 XX大大 厦厦 业主（住户）机动车车管理制度 XX大大 厦厦 摩托车、自行车管理规定 XX大大 厦厦 卫生保洁管理规定 XX大大 厦厦 用水、用电管理制度 XX大大 厦厦 有线电视管线使用管理 XX大大 厦厦 商铺管理规定 XX大大 厦厦 出租房管理规定 XX大大 厦厦 《消防安全责任书》 XX大大 厦厦 广告、招牌、宣传品管理规定 2）） 、 XX大大 厦厦 内内 部部 运运 作作 制制 度度 XX大大 厦厦 管理处接待来访投诉定期回访制度 XX大大 厦厦 管理处维修和回访制度 XX大大 厦厦 突发事件或异常情况处理规程 XX大大 厦厦 火灾、火警事故处理规程 XX大大 厦厦 绿化管理制度 XX大大 厦厦 有线电视、安监系统管理工作规程 XX大厦档案。