房地产市场研究报告济南市七里堡市场项目定位分析方案研究报告

房地产市场研究报告济南市七里堡市场项目定位分析方案研究报告内容摘要：

场小商品批发市场 济南西市场位于长江以北、黄河以南，渤海以 西，地处山东省会 —— 泉城济南，经一路与纬十一路交界处。 济南西市场距离济南火车站仅 公里，距离长途汽车总站 公里。 交通便利，人流量大。 且济南西市场自 1904 年以来就发展起来，历经百年，商业气氛为济南最浓，目前正处于改造阶段，改造前的年经营额位居济南各大市场之首，年营业额接近 28 亿。 济南西市场目前的改造将以现代化的钢梁结构为主体，将原有商户由 1300 户扩大至 5000 户左右，总建筑面积为 60000 平方米，楼上美食街 6500 平方米，仓库 6500 平方米，设施齐全，配有中央空调，客货两用电梯，手扶平梯等。 统 一产权，无法分割销售。 30%的商铺出售经营权 1 年， 70%的商铺出售经营权 3 年 —— 5 年。 备注：水电费用另计、管理费用为 元 /M2/天。 每个商铺的使用面积均为 4M2，开间： 径深： 挑高： 3M 一层： 主要经营化妆品、办公文具、体育用品 目前招商销售率： 80% 一次性支付 5 年 一个 4M2 的商铺一年租金在 万 —— 万之间。 折算租金： 10 元 /M2/天（使用面积） 折算成建筑面积： 5 元 /M2/天 二层： 家居用品、小家电、小五金、小百货 目前招商销售率： 75% 一次性支付 3 年 一个 4M2 的商铺一年租金在 万 —— 万之间。 折算租金： 8 元 /M2/天（使用面积） 折算成建筑面积： 4 元 /M2/天 三层： 礼品、婚庆用品、钟表、眼镜 目前招商销售率： 75% 一次签三年，一年一付， 一个 4M2 的商铺一年租金在 1 万 —— 万之间。 目前采取优惠措施，每个商铺优惠 3000。 折算租金： 元 /M2/天（使用面积） 折算成建筑面积： 元 /M2/天 四层： 玩具、皮具 目前招商销售率： 70% 一次签三年，一年一付， 一个 4M2 的商铺一年租金在 万 —— 1 万之间。 目前采取优惠措施，每个商铺优惠 4000。 折算租金： 元 /M2/天（使用面积） 折算成建筑面积： 元 /M2/天 五层： 服装、针织品 目前招商销售率： 60% 一次签三年，一年一付， 一个 4M2 的商铺一年租金在 万 — 万。 目前采取优惠措施，每个商铺优惠 4000。 折算租金： 元 /M2/天（使用面积） 折算成建筑面积： 元 /M2/天 地下一层： 美食城、精品街、停车场 该项目采取销售的形式，目前销售率接近 95%。 销售价格： 10000 元 /M2（建筑面积 ）  济南大舜 保健品批发市场 大舜 保健品批发市场地处济南东部号称 “济南第二条泉城路 ”的商业中心 “洪楼商业区 ”，占地面积 10000 平方米，营业面积 7000 平方米。 市场通信、消防设施齐备，周边常住人口达数十万，消费购买能力强，交通便利，物流发达。 但是目前大舜保健品批发市场经营状态较差， 2 层的营业大厅，仅使用 1 层，且一层招商入驻率仅为 75%，周边的门头房目前已经被用做网吧、中介房等其他经营性场所。 租金采取一年一签。 一年一付的方式。 目前进场者 免四个月租金，三年租金每天每平方米低于 元；免半年工商管理费， 提供最优惠的税收政策；免半年水电费、卫生费、车辆管理费、市场物业费；帮助业户解决子女入学、入托问题；免费接入宽带网、免费装机；免费为业户进行网上宣传产品、提供商情；免半年仓储使用费；大型业户免一年广告位使用费。  过亿元市场名单（ 2020 年 10 月统计） 市 场 名 称 经营方式 经 营 范 围 成交额（亿元） 济南西市场小商品批发市场 批零 工业小商品 27 段店集贸中心（目前已在改造） 批零 烟酒、小食品 25 济南堤口路果品批发市场 批零 干鲜果品 12 济南段店海鲜市场 批零 水产 济南东外环酒水市场 批零 食品、酒水、副食 品、小商品、百货 济南七里堡蔬菜批发市场 批零 蔬菜 济南八里桥蔬菜批发市场 批零 蔬菜 5 平安肉类批发市场 批零 猪肉 5 济南土产杂品市场（八里桥茶叶市场） 批零 土产、杂品、茶叶 济南自由大街市场 零售 农副产品 2 济南东门小商品市场 批零 小商品、百货、服装 2 二七市场 零售 农副产品 温州小商品批发市场 批零 服装、小商品 济南民族大街市场 零售 农副产品 章丘刁镇蔬 菜批发市场 批发 蔬菜 商河城关集 零售 日用工业品、农副产品  综合调研系统数据性分析 我们通过对市场的大量系统性调研，发现济南各类专业与综合性批发市场甚多，专业性趋势发展度与产品区分度较高，但是经营情况与业态分布依然杂乱，处于资源整合的初期阶段，整合资源效率性不强，专业性市场资源与城市建设暂不能形成完整性融合。 固此我们对所调研的信息进行了数据性的整理与归纳，并且加以综合性分析。 新老市场分析： 新建市场： 15% 改建市场： 40% 老市场： 45% 市场专业性分析： 农产品及农副产品（含海鲜）： 30% 生产物资： 10% 特色产品： 10% 服装与小商品： 30% 家具与小家电： 10% 日用百货： 10% 相互融合性分析 （面积、营业额、人流） 农产品（蔬菜、水果） 50%+粮油食杂及副食调料 25%+日常用品及小商品 10%+禽肉海鲜及冷冻产品 5%+特色产品 10%（干货：山类及茶叶） 农产品（海鲜） 40%+食杂饮料 20%+日常用品及小商品 15%+冷冻产品 10%+粮油副食与调料 5%+特色产品 10%（干货：海鲜及 茶叶） 特色产品（土特产、干货等） 60%+日常用品以小商品 20%+食杂饮料及副食15%+其他粮油类产品 5% 服饰鞋帽 50%+日常用品以小商品 20%+家居用品及配用品 10%+床上用品5%+皮具与玩具 5%+化妆品 5%+文体用品 5% 农副粮油产品 60%（含烟酒） +特色产品 10%（海鲜干货、山类干货） +食杂饮料及冷冻冷藏食品 10%+日常用品及小商品（服装） 10%+农产品（水果、蔬菜）5%+农产品（海鲜、禽蛋） 5%。 日常用品以小商品 60%+服装鞋帽 20%+床上用品 5%+小家电 5%+家居用品 5%+其他 综合杂货 5% 各类产品的楼层去向分析 农产品（蔬菜、水果）： 一层及交易大棚及临时道： 85% 二层： 15%（水果占 78%、蔬菜 22%） 农产品（海鲜、禽蛋）： 一层及交易大棚及临时道： 60% 二层： 40%（禽、蛋 60%、冷冻与冷藏产品 30%、保养性活海鲜 10%） 特色产品（土特产、干货等） 一层： 40%（茶叶、干海鲜、特产 85%） 二层： 30%（山类干货 70%） 三层： 20%（普通干货 95%） 四层： 10%（代壳干货 100%） 农副粮油产品（粮食、油料、调味料等） 一层及交易大棚及临时道： 50%（油料 60%） 二层： 30%（调味料 50%、食品、饮料 30%） 三层： 20%（副食品 70%） 服饰鞋帽 一层： 15%（品牌服装 50%） 二层： 40%（时尚鞋子 40%） 三层： 45%（ OEM 或 ODM： 85%） 日常用品以小商品 一层： 10%（家居与床上用品 85%） 二层： 35%（五金与饰品） 三层： 55%（小百货 85%） 各类市场租金集中度 —— 市场平均价格 农产品（蔬菜、水果）： 一层： 元 /M2/天 — 元 /M2/天 占 50% 一层： 元 /M2/天 — 元 /M2/天 占 15% 一 层： 元 /M2/天 —— 元 /M2/天 占 30%（交易大棚及临时道） 一层： 元 /M2/天以上： 5% 二层： 元 /M2/天 — 元 /M2/天 占 35% 二层： 元 /M2/天以下 占 65% 农产品（海鲜、禽蛋）： 一层： 元 /M2/天以下： 18% （交易大棚及临时道） 一层： 元 /M2/天 — 元 /M2/天： 33% 一层： 元 /M2/天 — 元 /M2/天： 31% 一层： 元 /M2/天以上： 18% 二层： 元 /M2/天以下： 31% 二层： 元 /M2/天 —— 元 /M2/天： 50% 二层： 元 /M2/天以上： 19% 特色产品（土特产、干货、茶叶等） 一层： 元 /M2 以下： 24% 一层： 元 /M2/天 —— 元 /M2/天： 58% 一层： 元 /M2/天以上： 18% 二层： 元 /M2/天以下： 20% 二层： 元 /M2/天 —— 元 /M2/天： 45% 二层： 元 /M2/天 —— 1 元 /M2/天： 35% 农副粮油产品（粮食、油料、调味料等） （交易大棚及临时道）： 元 /M2/天 —— 元 /M2/天： 25% 一层： 元 /M2/天 —— 元 /M2/天： 40% 一层： —— 元 /M2/天： 25% 一层： 1 元 /M2/天以上： 10% 二层： 元 /M2/天 —— 元 /M2 天： 55% 二层： 元 /M2/天 —— 元 /M2/天： 35% 二层： 元 /M2/天以上： 10% 市场各品类格局统计分析（市场主流户型格局） 农产品（蔬菜类）摊位 开间（宽）： 径深： 1M 实际使用面积： 3M2 左右 基本上采取大棚或高棚的形式。 农产品（蔬菜类 ）商铺 开间： 3M 径深： 实际使用面积： 10M2 左右 采取高棚形式 农产品（水果）商铺 开间： 4M 径深： 5M 挑高： 实际使用面积： 20M 特色产品（茶叶） 开间： 径深： 6 挑高： 均为店连宅，实际使用面积： 40M2 特色产品（海鲜干货） 开间： 4M 径深： 6M 挑高： 实际使用面积： 25M2 特色产品（山类干货） 开间： 4M 径深： 挑高： 实际使用面积： 15M2 特色产品（普通干货） 开间： 径深： 3M 挑高： 实际使用面积： 12M2 农副粮油产品（油料） 开间： 4M 径深： 挑高： 实际使用面积： 20M2 农副粮油产品（粮食） 开间： 径深： 6M 挑高： 4M 实际使用面积： 30M2 农副粮油产品（副食与调味品） 开间： 径深： 4M 挑高： 实际使用面积： 15M 日常用品以小商品 开间： 3M 径深： 4M 挑高： 实际使用面积： 12M 服装服饰（档 次较低） 开间： 径深： 3M 挑高： 实际使用面积： 10M2 服装服饰（档次中等及鞋帽） 开间： 6M 径深： 4M 挑高： 实际使用面积： 25M2 床上用品及家居用品等（档次较高） 开间： 6M 径深： 6M 挑高： 实际使用面积： 40M2  住宅市场综合性调研分析 本项目周边住宅较为密集，人流量众多，商业繁华。 在住宅方面以早期建造的二手住宅为主，主要有七里堡小区、七里堡北区、七里堡南区、鑫达小区、红苑小区等。 周边的居住小 区建成年代集中在 19952020 年，户型相对比较落后，分区不合理，二房一厅的户型面积在 7080㎡，二房二厅和三房一厅的户型面积在90120 ㎡。 周边二手住宅价格因装修程度和面积的不同而不同，总价集中在2035 万元之间，单价约在 30003500 元 /㎡。 周边 5060 ㎡的商铺租金 2020 元/月， 100 多㎡的商铺租金 3000 元 /月，折算成租金为 元 /㎡天。 调研实录： 七里堡附近项目：甸柳小区 90 年的房子，市场价格： 3000 元 /M2（有产权）；七里堡小区 02 年房子，市场价格： 3000 元 /M2（有 产权）、东方时代城 02 年房子，市场价格： 3100 元 /M2（有产权），保健品批发市场后的住宅（无产权，正在转让中，目前仅剩下 40 年的使用权）市场价格： 2800 元 /M2，通过中介了解到目前七里堡附近也有很多楼盘没有产权或是产权办不下来的楼盘，其目前中介转让价格均在 2600 元 /M2 左右，该地区最低的无产权的房子中介价格2200 元 /M2；周边的的店面及门头房的租金情况是 3000 元 /月（ 100M2），销售价格在 7000 元 /M2（中介报价）。 目前七里堡朝铁路以北有一个新楼盘（时代新城）正在销售，已经接近中后期，均价在 3300 元 /M2，往南 5 公。