房地产企业管理物业管理实操案例共37篇

房地产企业管理物业管理实操案例共37篇内容摘要：

任。 开发商可以按照购房合同的规定，要求该业主承担违约金、利息等责任甚至可以要求解除合同等。 但如果该住户已按照物业管理合同规定交纳了物业管理费，就意味着他在物业管理法律关系中已经履行了自己的义务，就应该得到完善的物业管理服务，其他 人（包括开发商）不能对这种权益进行侵害。 开发商要求物业管理公司用停水、停电的方式使住户按时交款，是对住户合法行使权利的阻挠，是不对的。 而物业管理公司按照其要求对住户停水、停电，则违背了其法定职责与义务，更是不对的。 1租住户搬出部分家私而没有业主书面许可怎么办 案例介绍： 去年 9 月 18 日，海富花园 B 栋 5 楼 F 座的一租住户想要搬出一部分家私。 他千方百计联系此时正在国外的业主，但就是联系不上。 按照管理规定，租住户搬出家私，必须有业主的书面许可证，而没有业主的书面许可，管理处不予放行（这一规定有必要 ，现实中确实发生过个别租住户拖欠业主房租、搬走业主家私而偷偷溜之大吉的事情）。 急于搬出家私的住户万般无奈，找到管理处领导，恳请给以特殊照顾。 处理结果： 海富管理处的领导考虑，若简单放行，恐怕损害业主的利益；若拒不放行，又会使住户感到不便（租住户和业主同样都是物业公司的服务对象，兼顾二者利益应为物业管理所必需，绝不能只对业主关心倍至，而对租住户冷若冰霜）。 于是鉴于租住户只是搬出部分家私，提出了一个变通办法：租住户列出所搬出家私定位报告 分析报告 酒店专题 楼书文案 定价策略 推广策略 万科地产 中海地产 世联地产 中原地产 奥美广告 商业地产 住宅地产营销策划 商业地产营销策划 最新房地产市场研究报告 房地产项目工程管理 房地产物业管理 房地产企业管理 房地产楼书文案 房地产销售管理 清单，并暂交与家私价值相当的押金，管理处做好记录，并出据收取押金的收据，一旦租 住户能够提供业主的书面许可，管理处立刻全额退回押金（这一办法可取，但前提是要让其正确理解，否则容易引起纷争）。 这位租住户觉得管理处的建议合情合理，便欣然接受。 时隔不久，该住户拿到了搬出家私的业主书面许可。 在到管理处换取押金时，还对管理处既对业主负责又为住户着想的做法赞许有加。 点评： 执行规章制度必须一丝不苟，但一丝不苟并不等于死咬住条条框框不放。 正确的做法应当是把握住规章制度的基本精神，把原则性与灵活性结合起来。 1早期免收部分费用 后期正常收取产生纠纷 案情介绍 : 东港大厦入伙之初，管 理处考虑到业主客户乔迁初期开支较多，主动优惠对大多数户内维修暂时采取了无偿提供的方式（若当初就把这一想法向业主客户讲清楚，恐怕办了好事也不会惹出后来的麻烦）。 入伙满一年后，鉴于小区的经济运行状况，管理处决定按照法规规定，开始据实收取户内维修费用。 然而这本来合情合理的做法，却遇到了不小的阻力。 为了突破阻力，管理处起草并在公告栏张贴了《致业主客户的一封公开信》。 公开信引用物业管理法规，详细介绍了物业管理费的开支范围和有偿服务与无偿服务的具体范畴，并说明了当初无偿提供户内维修的初衷，使大多数业主消除了交了物业管理费，管理处就应包办一切 的误解，对户内维修有偿服务表示认同。 针对仍有个别业主客户不理解这一情况，管理处继续深入做工作。 一方面强调办公室工作人员耐心接受业主客户的垂询，进一步加以解释；一方面要求维修人员上门维修时必须保证时效和质量，同时加强与业主客户的思想沟通（由于特定的授教身份和受教心理，从一般员工嘴里讲出的道理，往往更容易为业主客户所接受）。 与此同时，管理处还公开户内维修的收费标准，并告知业主客户选择服务商的权利。 这样，就逐步理顺了所有业主客户的情绪，有偿进行户内维修也就容易落实 下去。 定位报告 分析报告 酒店专题 楼书文案 定价策略 推广策略 万科地产 中海地产 世联地产 中原地产 奥美广告 商业地产 住宅地产营销策划 商业地产营销策划 最新房地产市场研究报告 房地产项目工程管理 房地产物业管理 房地产企业管理 房地产楼书文案 房地产销售管理 点评： 俗话说 强按牛头牛不喝水 ，物业管理的许多实践都证明，没有业主客户的理解和支持，即使依法照章办事，也难为之。 从这个意义上讲，一个好的物业管理者，首先应当是一个好的思想工作者。 1业主相互投诉怎么办 案情介绍： 一天晚 11： 30 分，现代城某楼 2704 房业主陈女士投诉 2604 房业主家中有钢琴声，影响到家人的正常休息，要求物业公司派人协调处理。 采取措施： 服务中心了解情况后致电 2604 业主张女士，询问事情缘由。 张女士承认家中的确有人在弹琴，她认为自己的行为虽然有些不妥，但 2704 业主通过敲打暖气管，用力踩踏木地板等报复楼下的业主，也是不对的。 当时通过物业公司的协调，双方业主商定弹琴时间定于每晚 10： 00 以前。 一周后的晚 9： 20 分，物业公司又接到陈女士投诉，反映 2604 家中钢琴声大，影响了家中读小学孩子的正常睡眠，觉得原来商定的时间过晚，要求物业公司通知 2604 业主立即停止弹琴，如不合作，后果自负。 物业公司本着负责的态度，电话询问张女士能否提前停止弹琴，以照顾楼上上学的孩子，但遭到张女士的拒绝。 服务中心人员直接到 2604 家中，同张女士协商此事，她认为 2604 业主的要求 不合理。 不得已只得到 2704 业主说明情况，但 2704 业主不满意。 在这种情况下，管理人员又到 2604 家中协调，请她换位思考（引导换位思考，促成相互理解，是解决类似矛盾的基本方法）。 通过不厌其烦的沟通与协调，终于感动了两家业主。 最后， 2604 业主不单当即停止弹琴，而且与 2704 业主达成新的协议，时间由以前的 10： 00 改为 9： 00，双方取得了谅解。 点评： 遇到业主互相投诉，不要觉得与己无关。 搞物业管理的不仅需要一张巧嘴 ,而且要主动两边跑、两边说。 跑的次数多了，说的话总能听进去。 1受到业主怠慢误 解怎么办 定位报告 分析报告 酒店专题 楼书文案 定价策略 推广策略 万科地产 中海地产 世联地产 中原地产 奥美广告 商业地产 住宅地产营销策划 商业地产营销策划 最新房地产市场研究报告 房地产项目工程管理 房地产物业管理 房地产企业管理 房地产楼书文案 房地产销售管理 案情介绍： 去年年底的一天清晨，枫丹丽舍护卫班马立宏巡查到某楼 2 单元时，忽然发现 101 室的防盗门上插着一串钥匙。 这一定是业主一时疏忽，开门后忘记把钥匙取下来了，楼上还有好几家正在装修，万一被进进出出的人拿走……想到这里，小马走过去按响了 101 室的门铃。 轻轻按了几遍，都没有动静。 小马有点急了，最后按的一下时间稍长了一点。 这一次铃响还没有响完，就听到里面有一个人大声问到：谁啊，大清早，干什么 ?业主有些发脾气了，但还是打开了门。 小马简单说明情况后，把那一串钥匙双手递给业主。 或许业主还没有摆脱被 惊扰的不快，不冷不热地说个谢谢就回房里去了。 想一想，小马心里挺不是滋味的。 第二天巡楼的时候，小马又与这位正在家门口锻炼身体的业主期而遇。 您早，先生。 小马想打个招呼就离开。 这位业主却快速走了过来。 塞给小马一百元钱，还说昨天还没有醒过神来，没有好好谢谢你，不好意思，这是我的一点心意，别嫌少，以后帮我多盯着点。 小马把钱硬塞回去，说声关注和保障您的安全，是我们应该做的，就转身跑开了。 点评： 人们都说办了好事，终有好报，但办了好事后一时受到怠慢甚至误解，在现实中也是经常有的。 这时，我们要多想这是自己应当 做的，没有必要去计较人家怎样，心态就不会失衡了。 二、装修篇 私装水床 造成他人财产损失 案情介绍： 王某系北京铁建公司的一位公务员，他购买的是小区多层住宅二楼 203，他按自己的意思买了一张水床，并请安装公司人员为其进行安装，在未经物业公司装修部同意的情况下施工完毕。 结果因水床的安装改变了上下水管道的结构，且水床水流量大增，使五层、六层住户供水问题严重不足。 定位报告 分析报告 酒店专题 楼书文案 定价策略 推广策略 万科地产 中海地产 世联地产 中原地产 奥美广告 商业地产 住宅地产营销策划 商业地产营销策划 最新房地产市场研究报告 房地产项目工程管理 房地产物业管理 房地产企业管理 房地产楼书文案 房地产销售管理 管理处对此事很不满 ,再三向王某协调处理，王某坚持房子是自己的，产权归自己所有，室内安装属私人权力，至于供水不足问题，他要求管理处作二 次加压或管道改造，管理处对此事再三协调，他均不听劝告，于是，物业公司向法院上诉。 法院经审理认为：王某擅自改变房屋结构、破坏房屋公用设施设备，危及他人生活用水，违反物业公司的有关规定，属于违法民事行为。 法院判决： 王某在裁决生效之日起 2 天内拆除水床，将室内管道恢复原状。 物业公司在调解事时中做出的一切有效行为费用由王某承担。 王某对物业公司写出书面检查。 点评： 这个案例涉及装修中能否改变上、下水管道的问题。 1王某为小区业主，就该遵守国家关于物业管理的法律、法规和规章 制度规定的义务，应遵守小区的各项规章，王某装修改造管道未经物业公司批准私自请人安装，违反了物业装修的规定擅自改造上、下水管道，损坏公共设施设备，违反了物业管理的条例理应拆除水床。 2王某只顾自己，不兼顾高层住户用水问题，破坏了邻里关系的相互作用，违反《民法通则》中关于 相邻各方要在生产生活、合理公平的原则下，才能处理给水系统。 3物业公司在协调此事中，王某一拖再拖，使物业公司的工作难度增加，只得为五、六层住户提供二次加压措施，由此产生费用只能作为一项特殊费用，无法列入公摊，法院最后裁决当事 人王某承担合情合理。 如何处理住户家里跑水的问题 案情介绍 : 某小区的物管公司按照制定的维修维护计划，对区内所有的污水管网进行了检查和疏通，一切均正常。 就在检查疏通完之后几天，由于楼上某业主家进行装修，施工人员违反物业装修管理规定，擅自将装修残余水泥、油漆等倒入地漏，经排水管道流至该楼主管弯头处，堵塞了本楼的管道。 楼上住户排出的污水不能定位报告 分析报告 酒店专题 楼书文案 定价策略 推广策略 万科地产 中海地产 世联地产 中原地产 奥美广告 商业地产 住宅地产营销策划 商业地产营销策划 最新房地产市场研究报告 房地产项目工程管理 房地产物业管理 房地产企业管理 房地产楼书文案 房地产销售管理 流出，便慢慢从楼下李先生家的地漏处冒出。 管理处发现跑水后，马上通知李先生，由于李先生当时不在家中，电话联系两小时后，李先生与物管公司人员一同现场检查，发现 部分木地板已被水淹。 搞清故障点后，物管人员立即消除了堵塞现象。 李先生认为物管公司未尽到管理职责，遂向物业公司提出索赔要求。 点评： 李先生受损的原因是下水管道被堵塞而引起冒水，而下水道被堵塞的原因是其他业主乱倒装修废弃物。 在这两个环节当中，物业公司是否很好地履行了管理职责。 该小区的《物业管理公约》规定，物管公司负责小区的管理及房屋和公共配套设施的维护、养护。 实际的工作中，每年每月都有计划地进行修缮这方面的工作。 而就在事发的前几日还做过该楼污水管的例行清理。 所以，物管公司完全尽到了设备、设施日 常维护的职责。 同时，该小区《物业管理公约》还规定，业主装修必须先向物管公司申报，领取装修许可证，并严格遵守小区房屋装修管理规定。 物管公司按照规定与该家装修业主及施工队伍签订了装修协议书，并要求其交纳了装修押金，告知其应遵守的规定，并派人员至装修现场巡视。 装修工人是在逃避物管公司监管的情况下，偷偷将废弃物倒入极为隐蔽的污水管道中而造成的。 此种情况已经超出了物管公司的管理范围及力量以外，物管公司不可能察觉。 所以在这个问题上，物管公司亦没有疏漏。 因此物管公司不应承担任何赔偿义务。 根据相关的法律 以及建设部《家庭居室装饰装修管理试行办法》规定，这次事件是由于装修人员违规操作而造成的，应负完全责任。 物业管理费只是一种服务费、公共设施设备的维修养护费，而不是保证或成保险费。 如果随意要求物业管理公司承担无端责任，物业管理企业的责、权、利就难以协调。 业主受到损失时，应当合法、合理的去解决，不能一味要求物业公司负责。 否则这种行为损害物业公司的合法权益，实际上也损害了全体业主的合法权益。 定位报告 分析报告 酒店专题 楼书文案 定价策略 推广策略 万科地产 中海地产 世联地产 中原地产 奥美广告 商业地产 住宅地产营销策划 商业地产营销策划 最新房地产市场研究报告 房地产项目工程管理 房地产物业管理 房地产企业管理 房地产楼书文案 房地产销售管理 业主不统一装玻璃怎么办 案情介绍： 刘元是小区内的一位业主，有一次她在媒介中发现一种玻璃可以增加室内光线， 且随外部温度变化能够调节室内温度。 于是她几经周折买了此种玻璃，未经物业公司同意，拆除原有玻璃，将新买玻璃安装上去，结果因玻璃颜色。