房地产市场研究报告20xx年南京汉中门大街项目定位分析报告

房地产市场研究报告20xx年南京汉中门大街项目定位分析报告内容摘要：

饮本身也存在着停车位不足的问题。 如果本案高档娱乐、餐饮落成，也需要大量的车位配套。 所以，我们认为本案适当的提高停车位的设计，从长远 来看是一个很好的赢利项目。 因此，我们建议车位控制在 200 个左右，比较合适。 景观设计 道路景观：临路景观建议在花坛、地灯、铺地等容易操作的方面运用新奇的造型、鲜明的色彩对比，营造商业休闲娱乐的氛围。 小品雕塑：桌椅、路灯、地灯、公用电话、果皮箱等小品都是整个项目景观的一部分，建议通过雕塑反映着整条街的文化气息，如同点睛之笔。 树木种植：建议种植高大的乔木，高大的乔木可以形成林荫，一方面增加景观性，一方面方便规划于室外的商业形态。 树木的种植建议采取多种树木混合种植的形式，产生节奏韵律。 可采取国槐、银杏、桃花间 种的形式。 中国地产商域网 中国地产商域网 灯光夜景 灯光是晚间商业气氛的最佳烘托者，因此建议本案在建筑设计中预先考虑好灯光夜景。 创造一种辉煌的节日和商业气氛，为游人晚间购物、休闲提供理想的氛围。 建议措施： ● 主要功能性照明为黄色钠灯从高处射下。 ● 人行道上设置反射多种色彩的射灯，使其充满丰富热闹的气氛。 如高竿射灯及埋于树脚或建筑物下的投射灯，从下到上勾勒出树木、小品及建筑物等的体量和色彩。 ● 高杆路灯垂直照射中间道路。 ● 一系列射灯照亮沿街立面和商业广告，营造出浓郁的现代商业气氛。 ● 树脚、小品、设施及建筑物脚下设多色彩之射灯，勾勒出三维实体 的体量、色彩。 装修标准 室内装修 酒店式公寓出售时的装修，是由不装修，过渡到简装，到如今的精装。 目前南京酒店式公寓最好的装修标准为： 中国地产商域网 中国地产商域网 分区 内容 厨房 铝质吊顶、高级面砖、防滑地砖、欧普节能灯。 高级橱柜、抽烟机、燃气灶、洗菜盆及水龙头、消毒柜； 浴室 铝质吊顶、高级抛光面砖、防滑地砖、欧普节能灯，高级沐浴房玻璃隔断。 高级脸盆、名牌座厕、防雾面镜、水龙头及花洒、沐浴房玻璃隔断、厕所纸架、毛巾架、换气扇、 热水器； 分区 内容 房间 高级墙纸（高级乳胶漆），高级复合木地板，电视插座、电话插座、网 络插座，报警器按钮、空调、高级实木家具、单体空调等 客厅 高级灯具，高级墙纸（高级乳胶漆），高级抛光砖，高级家具，单体空调等 餐厅 高级灯具，高级墙纸（高级乳胶漆），高级抛光砖，高级家具； 其他 入户门 — 高级防盗实木门；阳台 — 高级不锈钢加白玻栏杆、高级防滑地砖等高级木质住房门、厨浴门 此外，为提升项目档次还可提供：电视、冰箱、电话、保险柜、成套餐具等实用电器与器具。 公共部分装修 公共部分装修的好坏直接影响酒店式公寓的档次。 分区 内容 首层大堂 地面为进口大理石、墙身为大理石嵌玻璃拼花、 大幅砂岩壁画、油画，水晶灯 首层电梯厅 地面为进口大理石、墙身为大理石嵌玻璃拼花、高级灯式，工艺造型艺术天花，岩壁画 中国地产商域网 中国地产商域网 标准电梯厅 高级抛光砖、电梯门套为不锈钢工艺门套、艺术吊顶天花 标准走廊 高级抛光砖嵌艺术造型地砖、高级乳胶漆饰面，高级铝质天花及高级筒灯。 电梯厢 米高的电梯厢，用木边、金色铝材与金色镜面装饰。 其他 独立中央空调系统、 中央背景音乐及广播系统 中国地产商域网 中国地产商域网 开发 理念 课题一：了解酒店式公寓 课题二：我们的开发理念 课题三：我们的热销产品 中国地产商域网 中国地产商域网 课题一 ：了解酒店式公寓 酒店式公寓的 发展 酒店式服务公寓的概念，始于 1994 年，意为 “ 酒店式的服务，公寓式的管理 ” ，市场定位很高。 最早源于欧洲，是当时旅游区内租给游客，供其临时休息的物业，由专门的酒店管理公司进行统一管理，既有酒店的性质又相当于个人的 “ 临时住宅 ”。 这些物业就成了酒店式服务公寓的雏形。 不久以后，此种物业在欧洲越来越多，服务也越来越周到，深受广大消费者的好评。 随着发展又飘洋过海，如今已遍布全球。 我国的酒店式公寓最早出现在深圳 ， 之后在上海、北京等地均有发展。 由此可见该类物业一般都出现在比较发达的大城市 或是一些旅游区。 我国的酒店式服务公寓经过几年的发展，在原有基础上已经形成自己的特点，具有 “ 自用 ” 和 “ 投资 ” 两大功效。 与传统的酒店相比，在硬件配套设施上毫不逊色，而服务更加家庭化。 由于它吸收了传统酒店与传统公寓的长处，因此，备受投资人士以及在我国工作的外籍商务人士的青睐。 酒店式公寓的特点 酒店式公寓，是一种只做服务、没有任何酒店经营的纯服务公寓。 酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，拥有良好的通讯条件，可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务，是一种综合性很强的物 业管理概念，集住宅，酒店、会所等多种功能于一体。 酒店式公寓的户型，从几十平方米到几百平方米不等，可以满足使用者的个性化需求，在装修上统一为精装修，提供全套的家居设计和电器。 对于不同户型也有不同的格调，在服务上根据住户的要求提供酒店式服务的同时，附属设施还增加了银行、会所、小超 中国地产商域网 中国地产商域网 市等其它项目。 酒店式公寓项目本身的设计也是个性化的，它不能流于一般形式，因为酒店式公寓的客户群是知名跨国企业高级员工、经理、总裁等，他的物业管理是由星级酒店直接管理或有酒店背景的物业公司进行管理，这就消除了房东对物业管理公 司水平的怀疑，可以为住客提供高档、到位的各种服务。 选择酒店式公寓自住最大的特点就是自由方便，而且价格相对较低，随时可以得到酒店式的各种服务，如洗衣服、更换被单等。 一般酒店式公寓的公共设施均类似酒店，所以居住者的身份和气派也可彰显。 随着人们生活水平及生活品味的提高，人们对生活质量的要求也随之提升。 酒店式公寓能够满足这一特定人群的这种需求。 与公寓式酒店的区别 与此同时，现在的市场中还有另一种形式的物业，就是公寓式酒店。 简单地说，就是设于酒店内部的公寓形式的酒店套房，此种物业的特点在于： 其一，它类似公寓 ，拥有居家的格局和良好的居住功能，客厅、卧室、厨房和卫生间，一应俱全。 其二，它配有全套的家具电器，同时，能够为客人提供酒店的专业服务，如室内打扫、床单更换以及一些商业服务等。 它既有公寓的私密性和居住氛围，又有高档酒店的良好环境和专业服务。 四星级以上的公寓式酒店提供的服务则更为周到，它的服务就包括餐饮、娱乐、洗理、游泳、复印、传真、打印、翻译等。 从服务上看，酒店式公寓与公寓式酒店几乎没什么差别，它们之间的本质区别在于：酒店式公寓楼盘可将每个单元出售给个体买房者，买房者可拥有产权，可自住、可出租、可转售， 所以它是拥有私家产权的酒店。 而公寓式酒店却没有产权。 中国地产商域网 中国地产商域网 与 传统酒店 的区别 酒店式服务公寓与传统酒店的本质区别在于，这种楼盘可将每个单元出售给个体买房者，由于拥有产权的业主居住或委托酒店物业管理公司统一出租经营，所以从本质上来说，它是拥有私家产权的酒店。 我们认为，伴随着一个新的投资、消费热点的出现，酒店式公寓在销售、经营和管理上还面临如下一些新课题：如何建立独特的营销模式，吸引更多的投资者作销售对象；如何对酒店式公寓进行统一经营，取得收益并保证投资回报率；如何引进全新的管理模式来平衡区别于住宅物业管理和酒店 服务管理的酒店式公寓物业管理等。 酒店式公寓的市场诱惑力 市场人士分析 “ 商住 ” 之所以能吸引客户主要原因是： 第一、 “ 商 ” 有利可图，投资风险小，转让出租回报率高。 第二、 “ 住 ” 得舒服。 由于它吸收了传统酒店与传统公寓的优点，因此一推出即备受商务人士欢迎。 第三、产权问题。 拥有产权可以让业主居住得安心、放心。 必要时还可以出让自己的产权，回收投资，无疑降低了投资的风险。 如何 吸引市场 投资 酒店式公寓。 酒店式公寓吸引投资者并获得良好的收益，关键在于： 一看 ： 位置，是否具备可持续发展潜力； 二看 ： 配套，全套生活、商务服 务，超市甚至婴儿托管所都要有； 中国地产商域网 中国地产商域网 三看 ： 物业管理。 客户的去留很大程度上取决于物业管理的质量，提供良好的服务是吸引客户的最直接条件，还要有专业的酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司入住管理。 四看 ： 完整计划。 每年、每月，甚至每周的租务计划都应该有； 五看 ： 推广。 持续、稳定的市场传播是物业发展的基础； 六看 ： 整体经济的发展态势。 在我国酒店式公寓最早出现在深圳，后来又出现在上海、北京等地。 自 1999 年以来，随着房地产市场的复苏，酒店式公寓的租金一路上扬，投资回报在 8%－ 10%之间，其较高的投资回报率吸引了众多人的 目光。 酒店式公寓的开发和投资主要面临４大风险 根据我们的市调分析 ，目前酒店式公寓的开发和投资主要面临四大风险： 一是随着酒店式公寓物业越分越细，导致投资客分流。 常规来说，住宅投资的回报率与人们对住宅投资市场的关注成反比，即当越来越多的人将住宅用于出租获取回报时，租赁市场的租金水平就会相应地降低。 因此，作为酒店式公寓现今相对集中的客户群 —— 投资客而言，如果有更佳的投资途径，必会转移目标。 二是酒店式公寓的规划设计问题。 不少开发商急功近利，使得一些酒店式公寓的设计不尽如人意。 即便是现在推出的一些项目， 也有部分是利用现成地块中的边角料设计而成，朝向、走道等都存在一些问题，也无法满足酒店式公寓住户的特定需求：如缺乏洗衣、送餐等服务空间等。 中国地产商域网 中国地产商域网 三是投资者的预期租金问题。 现在，市场上的酒店式公寓产品大多为 成 百套小单元的物业分割构成，巨大的产品上市量左右着区域市场的租赁价格；特别是在交付使用后，同一地点的出租供应量骤然增大，诸多买家出租套现的投资行为愈演愈烈，一些急于求成的出租者会降低租金，从而造成投资回报率的下降和投资回收期的延长。 四是定价问题。 酒店式公寓的单价高于其他住宅 10%20%是合理的。 但不少酒店 式公寓的价格砝码也与日俱增，每平方米上万元的酒店式公寓不断增多，价格与市场出现严重背离。 另外，酒店式公寓还存在绿化率低、楼内电梯拥挤、通道狭窄、居住人群复杂等普遍问题。 规避 我们 认为，首先是对地段的综合考虑。 目前酒店式公寓风起云涌的背后，隐藏着区域供应量增加、产品雷同等影响投资回报率（租金）的因素。 因此，我们在对项目进行市调时重点对项目地段、区域市场产品等综合因素进行了了解，经过对国内酒店式公寓的综合分析后，认为该项目适宜建成六星级酒店式公寓。 其次，楼盘要有创新设计，拒绝烂尾楼。 酒店式公寓设计要充分体现 其经济实用性特征，房型布局要紧凑而灵活，减少户内消极空间的数量，减少公共面积的分摊。 对于不同层次的居住者及其生活习惯，居室套型设计可以灵活分隔。 中国地产商域网 中国地产商域网 课题二：我们的开发理念 根据市调分析结合国内外酒店公寓发展的趋势，我们对本项目 酒店式公寓本身及其发展空间作一些 构思。 专业的国际管理公司担纲管理 享誉国际的专业酒店管理公司提纲物业管理，为每一位住户提供至善至美六星级酒店式服务，让住户时刻享受真正自在私人空间。 酒店公寓的功能设置和服务  房间设施： 双头煮食炉和基本餐具 (砂锅、炒锅、碗、筷、勺、盘、刀具 )/国际、国内电话 / 特大行政写字台，配有适合个人计算机高速宽带和双电源接口 /可独立控制的中央空调 /提供浴室用品 /风筒 /迷你酒吧 /电视 /房间保险箱 /咖啡 /茶电热水壶 /熨斗和烫板等。  功能厅： 布置优雅的功能厅位于三楼，可供 200 人入座其间，适用于宴会、会议及婚宴，并配备有最先进的音响视听设施、同声传译和专业照明系统，实是举办商务或社交聚会的理想场地。  餐厅及娱乐： A、咖啡酒廊 06： 3001： 00 咖啡酒廊位于大堂，各国珍馐应有尽有。 飘飘仙乐中，伴您尽享美食。 B、行政酒廓 行政酒廊位于最高楼层，美酒 、美景，美不胜收，是时尚聚会之绝佳场所。  红酒雪茄屋 ：良朋益友，红酒雪茄，人生美好时光，享受不尽。  图书馆： 一本书，一个休闲新天地，给您一个宁静致远新境界。 设施 中国地产商域网 中国地产商域网 A、商务中心和办公室 商务中心为客人提供全套专业服务及备有会议室和出租办公室 出租办公室 秘书服务 代售机票、火车票 会议室 商务中心可提供传真服务、彩色打印、文件装订、过胶、翻译和快递 中国地产商域网 中国地产商域网 课题三：我们的热销产品 通过前文有关南京小户型的分析， 1. 板式 11 层小高层，创新平面布局：板 式结构，最大限度增加各户景观面和采光，并使项目在外观上更具气派和高规格。 2. 细化功能区间隔，合理面积配备：小户型不应以牺牲居室功能而一味求小，而应在细化功能区间隔，合理各区域的面积配备，以充分利用空间的基础上，做到小而全、小而精，小的合理、便利，不影响使用。 如：。